Quelles sont les solutions disponibles pour remplacer la loi Pinel en 2026 ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

Le statut LMNP est une alternative au Pinel particulièrement avantageuse pour l'investissement dans l'immobilier meublé. Il permet en effet d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs, en offrant une rentabilité nette généralement comprise entre 3 et 6 %, contre 2 à 4 % pour le Pinel. Pour bénéficier de ce statut, le logement doit être loué meublé et inclure les équipements obligatoires définis par la loi (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, ustensiles de cuisine…).

Deux régimes fiscaux sont possibles :

•Le régime Micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, si les recettes sont sous un certain seuil. C'est le régime le plus simple, sans gestion des charges réelles ni amortissements. Attention ! Le plafond de chiffre d’affaires passe de 77 700 € à 15 000 € en 2026 (sur les loyers perçus en 2025). Dans le même temps, l’abattement forfaitaire diminue de 50 % à 30 %. Si vos revenus locatifs excèdent 15 000 € sur l’année, vous passerez automatiquement au régime du réel.•Le régime réel, le plus intéressant fiscalement. Il permet de déduire la totalité des charges réelles de l'investissement – les charges récurrentes (taxe foncière, frais de gestion, charges de copropriété…) et les frais initiaux (prix du logement, frais de notaire, travaux…) –, grâce au mécanisme de l'amortissement comptable.

Le principal avantage du régime réel est que l'amortissement et les autres charges peuvent créer un déficit fiscal. Ce mécanisme permet de ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs pendant une durée de 10 à 15 ans, les amortissements « stockés » étant utilisés pour neutraliser les recettes futures.

Le dispositif LLI (logement locatif intermédiaire)

Le dispositif LLI, lancé en 2014, vise à répondre aux besoins en logement des classes moyennes, ne pouvant prétendre à un logement du parc HLM et confrontées à des difficultés dans le parc privé, notamment dans les zones tendues (A, A bis et B1). Depuis 2024, il est accessible aux particuliers souhaitant investir dans le neuf. Le LLI impose des plafonds de ressources pour les locataires et des loyers encadrés, ce qui leur garantit un accès à des logements abordables. Les investisseurs bénéficient d’un prix d’achat inférieur au marché, grâce à une TVA réduite à 10 % (contre 20 % habituellement), et d’un crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans, un avantage significatif face aux hausses récentes de cette taxe.

Réservé aux zones tendues, où la demande locative est forte, le LLI limite les risques de vacance locative et sécurise l’investissement. Pour en profiter, les loyers et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds et le bien doit être loué comme résidence principale pendant au moins 15 ans. L’investisseur a l’obligation d’acquérir le logement neuf via une SCI (société civile immobilière), quel que soit son régime fiscal (IR ou IS). La SCI souscrit alors le prêt et devient propriétaire. Certains promoteurs facilitent l’accès à ce dispositif, en prenant en charge la création de la SCI et les démarches administratives. Ils simplifient ainsi l’investissement pour les particuliers.