La réforme de l'Université a mis en exergue la difficulté des étudiants à trouver un habitat décent et abordable. Pour être logé dans de bonnes conditions, les petites surfaces neuves insérées dans une résidence spécialisée ou non, sont le produit idéal des occupants. Et c'est sans risque que les investisseurs peuvent miser sur ce placement.

Des étudiants, il en fourmille un peu partout, dans les grandes villes comme dans les moyennes. Dans des facultés ou grandes écoles comme dans des instituts d’université technologique. Avec l’allongement des études, la population étudiante s’accroît. Et les besoins en logements s’intensifient. Il y a bien sûr les «Tanguy » qui s’incrustent dans le domicile familial pendant de très longues années d’études, notamment lorsque les parents habitent une ville universitaire. Mais il existe aussi des étudiants qui viennent d’une autre métropole et sont reçus à des concours de grandes écoles et ceux qui viennent de petites villes ou de communes rurales. Ainsi, sur les 2,3 millions d’étudiants que compte l’hexagone, les deux tiers d’entre eux, soit 1,4 million, doivent se loger en dehors du foyer familial et ont donc besoin d’un logement qui soit à la fois lieu de vie et de travail. Les étudiants étrangers viennent également grossir ce chiffre et tous ne vivent pas à la Cité Universitaire Internationale du boulevard Jourdan dans le XIVème arrondissement de Paris.

Etudiants cherchent bailleurs de logements neufs bien situés

Les étudiants recherchent un logement, neuf de préférence, et sont la plupart du temps « cautionnés » par leurs parents ou rentrent dans le cas des « loyers sécurisés » avec le loca-pass et prochainement la garantie des risques locatifs (GRL). Par ailleurs, le bailleur peut profiter du dispositif Robien recentré ou Borloo populaire pour amortir son bien ; ou faire jouer son statut de loueur en meublé, professionnel ou non, dès l’instant où il achète dans une résidence avec services (accueil, bar, salle de sport ou informatique…) et propose un appartement meublé et équipé. Malgré les avantages fiscaux que procurent l’un et l’autre régime, l’investisseur doit être obligatoirement très sélectif par rapport à l’emplacement, mais aussi par rapport à la qualité du logement, surtout s’il est neuf : les étudiants se montrent, comme tous les autres locataires, de plus en plus exigeants. D’une part, ils ne veulent plus être exilés sur des campus, mais se trouver dans les centres ou très proches des centres urbains pour bénéficier d’une animation, des commerces, restaurants, médiathèques, cinémas…
D’autre part, ils recherchent aussi un moyen de transport susceptible de les amener jusqu’à la faculté ou la grande école. Aussi, il est primordial que l’immeuble soit situé sur ou près d’une ligne de métro (Marseille, Toulouse, Rennes, Lyon) ou de tramway (Bordeaux, Nantes, Strasbourg…). Il est également indispensable de se renseigner sur le développement des facultés ou des grandes écoles. Certains instituts universitaires de technologies se délocalisent des métropoles pour s’implanter vers des villes plus petites, par exemple. Et certaines facultés reviennent en ville comme le Droit à Marseille sur la Canebière…
Côté logement, celui-ci ne doit pas être trop exigu. Les petites surfaces de 15 et 17 m2 trouvent difficilement preneur à la location, l’étudiant voulant disposer d’un coin travail où il peut étaler ses cours, ses livres, son informatique et un coin lieu de vie pour écouter de la musique, recevoir des amis.. Par ailleurs, il ne faut jamais perdre de vue que ces surfaces sont, à 40 %, occupées par des locataires autres qu’étudiants. C’est là que l’on retrouve, pour les meilleurs emplacements, la clientèle d’hommes d’affaires, de stagiaires, de personnes désireuses, pour leur confort, de rester quelques jours dans une ville pour y travailler à fond et être disponible, un long week-end pour leur famille. Outre la demande des étudiants, la demande locative pour les petites surfaces provenant de jeunes couples, de mutations professionnelles voire de touristes pour les métropoles les plus recherchées peut pallier éventuellement une désaffection des étudiants. Reste que le marché de la résidence étudiante est très étroit. Après avoir été un créneau sur lequel les promoteurs se sont rué au début des années quatre-vingt, ce marché s’est considérablement ralenti. Parmi les « marques » connues, Les Lauréades, Les Studelites, Les Académies, Les Estudines, Réside Etude. A défaut de pouvoir investir dans une résidence qui offre quelques services d’accueil, de ménage, une cafétéria ou une salle de sport, l’investisseur peut s’intéresser aux petites surfaces des grandes métropoles. En respectant les règles d’or d’un bon placement : l’emplacement, l’espace, la demande locative.

Les villes où investir

Marseille et Aix : les privilégiées du sud-est

La belle « endormie », qualificatif dont on a longtemps affublé Marseille s’est bel et bien réveillée et trouve enfin sa place de grande métropole. En moins d’une décennie, la ville a rattrapé son retard en promotion et en prix. Mais elle continue toujours sa métamorphose, côté gare Saint-Charles, par exemple, avec environ 500 logements neufs et une résidence étudiante, signée Constructa ; côté mer, entre le Vieux Port et Arence, mais aussi à l’Est avec les programmes du Rouet et de la Capelette, la construction va bon train sous la bannière Vinci, Nexity... En revanche, si la cité phocéenne a acquis une notoriété qui ne devrait plus se démentir au niveau de l’immobilier, elle avait déjà acquis ses lettres de noblesse, et depuis bien longtemps, au niveau de l’enseignement supérieur. Les facultés sont disséminées un peu partout dans la ville et dans les communes de l’agglomération. Le Droit est revenu sur la Canebière, le secteur de la Timone est toujours le fief de la médecine et un immense pôle universitaire se développe sur la commune de Château Gombert. Les investisseurs ont donc le choix de se positionner sur plusieurs programmes qui évoluent entre 3 000 et 4 200 euros le m2. Dans le secteur de la Timone, (Vème) un programme estampillé Segi propose des studios à partir de 80 200 euros et des deux pièces à partir de 143 300 euros. Dans le XIVème, près de la faculté des Sciences de Saint-Jérôme, il faut tabler sur 146 000 euros pour 38m2.
Aix-en-Provence demeure une valeur très sûre au niveau de la renommée des facultés et au niveau de la qualité de la ville estudiantine sur le cours Mirabeau. Les prix sont cependant à la hauteur de la réputation de la ville d’autant que la construction s’est sérieusement raréfiée. Cours Gambetta, à deux pas du Cours Mirabeau, un ancien appart’hôtel rénové et reconverti en résidence de tourisme propose des studios à partir de 100 100 euros pour 22,50m2.

Toulouse : toujours en ébullition

Depuis des années, la ville bat tous les records d’investissements : sur environ 4 500 logements neufs vendus l’an dernier sur toute l’agglomération, 70 % au moins l’étaient à titre de placement. Cette offre, que de nombreuses métropoles régionales envient, reste toutefois insuffisante par rapport à une demande très soutenue et dopée par une forte progression démographique elle-même liée à un grand dynamisme économique. Le sud de la ville ayant été beaucoup construit, son développement se poursuit vers le nord : démarrage d’une seconde ligne de métro sur la rive droite et lancement de nouveaux quartiers tels Marengo à quelques pas de la gare et du centre historique, Croix Daurade, Borderouge, Pont-Jumeaux ou encore Bonnefoy. Les programmes s’y vendent entre 2 600 et 3 300 euros le m2, voire un bon 3 600 euros le m2 sur Pont-Jumeaux entre le canal de Brienne et le boulevard Suisse . Il faut compter entre 70 000 et 75 000 euros pour un studio, entre 83 000 et 102 000 euros pour un deux pièces d’environ 50 m2. Dans le secteur de Rangueil, tout proche du pôle universitaire Paul Sabatier, plusieurs opérations. Parmi celles-ci, un programme Nexity où des studios de 17,30 à 31,90 m2 sont à vendre entre 83 317 et 102 937 euros. Les deux pièces de 42,60 m2 se négocient autour de 113 420 euros.
Le marché locatif se porte toujours bien dans la mesure où la demande est alimentée par une forte population étudiante, mais aussi par une demande émanant des nombreux salariés travaillant dans l’aéronautique. L’investisseur peut miser sur les nouveaux quartiers desservis ultérieurement par la ligne B du métro. Toutefois, compte tenu de l’offre importante faite sur Toulouse pour les investisseurs, on ne peut que recommander d’être très prudent et de ne pas se laisser aveugler par le simple attrait fiscal.

Montpellier : une incontournable tradition estudiantine

Montpellier est de longue date une ville étudiante réputée avec les facultés de droit et de médecine qui ont fait depuis des siècles la réputation de cette cité placée sous le signe du soleil, des platanes, du centre ancien avec ses jolies ruelles et de la qualité de vie. Les étudiants ne sont d’ailleurs pas les seuls à vouloir profiter de la ville qui a beaucoup construit. En revanche, à force de bâtir, le foncier s’amenuise et les prix montent. Toutefois, la ville, en partenariat avec les trente-huit communes du district lance un plan local de l’habitat pour libérer de nouveaux terrains et construire de nouveaux logements. Le prix moyen est de l’ordre de 3 300 euros le m2. Il faut compter au-delà de 4 000 euros le m2 dans l’hypercentre et de 3 300 euros le m2 dans les quartiers jouxtant le centre ancien. Près des facultés et des hôpitaux, la « demeure des Buis » (Immobilière des Châteaux) se commercialise à partir de 120 000 euros pour 25 m2. Tout au long de la ville, la demande locative reste très forte, alimentée par les 60 000 étudiants et le cas échéant, les mutations professionnelles. Dès lors petites surfaces ou appartements familiaux se louent bien et rapidement. Attention toutefois au poids des impôts locaux de certaines communes de la communauté d’agglomération de Montpellier qui peuvent représenter jusqu’à 2 mois de loyer. Et donc diminuer la rentabilité.

Lyon : 100 000 étudiants au bas mot

La capitale des Gaules et de la région Rhône-Alpes a récupéré son retard et les programmes atteignent facilement les 3 300 euros le m2. Dans certains secteurs, la barre des 4 600 le m2 est franchie. La bonne santé économique de la ville avec la « route de l’informatique » et les sociétés de haute technologie, le renforcement du pôle pharmaceutique et des laboratoires de recherche, le TGV méditerranée qui met Lyon à moins de 2 h de Paris ont contribué à faire grimper les prix. Tout comme le foncier qui devient de plus en plus cher à acquérir pour les promoteurs, induisant, par ricochet, une hausse de la grille de prix. L’investisseur peut se positionner sur le centre-ville où les programmes (Eiffage, Nexity, Bouwfonds Marignan, Bouygues, Nexity…) sortent à des valeurs compatibles avec les plafonds de loyers, ou sur les secteurs cotés de l’individuel comme Montchat ou Monplaisir.
Deux sites sont à convoiter avec en prime le lycée international, la cité judiciaire et des facultés : Vaise (IXème) en bordure de Saône et Gerland (VIIème) le long du Rhône. A Vaise où s’implantent les géants de l’informatique, les opérations en cours frisent les 3 000 euros le m2. Gerland, plus avancé dans sa mutation, affiche des prix légèrement plus élevés. A prospecter La Buire (IIIème), à cinq minutes de la Part Dieu et de la presqu’île, mais sans tarder les prix flirtant avec les 3 800 euros le m2. L’immense projet Confluence n’est pas actuellement conseillé aux investisseurs. Il est davantage réservé à des propriétaires occupants disposant d’une certaine enveloppe budgétaire ou à, des primo-accédants, certains logements étant réservés à prix « maîtrisés », soit à 2 650 euros le m2.

Nantes : l’Ouest en mouvement

La capitale des Pays de Loire attire investisseurs régionaux et locataires étudiants comme cadres, sensibles à la notoriété des facultés, au dynamisme de la ville, à la douceur du climat et à la qualité de vie mettant la ville à 30 minutes des plages. Ces dix dernières années, la ville a gagné 25 000 habitants. Revers de la médaille, les prix ont grimpé sérieusement même s’ils tendent à se stabiliser. Il faut compter sur un prix moyen de 3 200 euros le m2. Pour obtenir un rendement raisonnable, il faut éviter l’hypercentre (Guisth’au, Monselet, Procé), les bords de l’Erdre. A proximité de la rivière mais non en bordure, les prix redeviennent avantageux avec, entre autres, des deux pièces à partir de 103 000 euros. Proche des facultés, les studios s’écoulent à partir de 82 500 euros et dans le secteur de la gare, des petites surfaces se négocient à partir de 85 000 euros. Sur l’ensemble de la ville, les prix fluctuent de 2 900 à 4 000 euros le m2. A prospecter aussi l’île de Nantes, autrefois occupée par les chantiers navals, avec ses 337 hectares qui devraient alimenter la ville en logements neufs pendant ces dix prochaines années et accueillir 15 000 habitants. Les appartements s’y commercialisent entre 3 200 et 3 600 euros le m2. A regarder également les quartiers péricentres tels Canclaux, Sainte-Thérèse, Saint-Félix, Mellinet où quelques opérations neuves peuvent donner occasion à un bon placement. Dynamique au niveau de la promotion, Nantes est une ville phare pour les investisseurs. Ce qui ne doit pas empêcher le bailleur d’être vigilant sur l’emplacement et sur les prix.

Lille : les étudiants aiment aussi le Nord

Plaque tournante de l’Europe du nord reliée par TGV à quatre grandes capitales, (Bruxelles, Amsterdam, Londres et Paris), centre d’affaires d’envergure européenne avec Euralille qui ne cesse de prendre de l’importance avec Eurallile 2 et 3 et d’attirer de grands sièges sociaux, pôle universitaire renommé avec environ 100 000 étudiants, (facultés catholiques, école de journalisme, de sciences politiques…), centre culturel avec de multiples galeries, expositions, salons… Lille n’a pas rien à envier aux villes du sud. La ville s’expatrie d’ailleurs au-delà de la métropole, à des investisseurs parisiens ou européens. Le dynamisme de la ville rejaillit sur le marché immobilier et les programmes commercialisés par Espaces Immobiliers ou réalisés par Nexity, en profitent pour afficher des prix élevés : 4 000 euros le m2 en plein centre, 3 300 euros le m2 en périphérie. Mieux vaut se tourner vers Saint-Maurice, en péricentre est, où plusieurs programmes se négocient autour de 2 600 euros le m2. A prospecter aussi les communes périphériques telles Marcq-en-Baroeul, Mouvaux, La Madeleine ou Fives. Ou Loos où le « Quatuor » (Espaces Immobiliers) décline de grands studios de 38 m2 à 101 500 euros.

Strasbourg : à l’Est, du nouveau

L’implantation de l’Ecole Nationale d’Administration voici quelques années a boosté la demande dans la capitale alsacienne qui était déjà dotée d’une forte population estudiantine. Seule ombre : une offre encore insuffisante de programmes neufs même si la ville fait quelques efforts pour libérer des terrains. A terme, c’est d’ailleurs le secteur de la gare qui accueille le TGV, des emprises Sncf, des espaces occupés par l’armée ainsi qu’un immense espace de 250 hectares entre l’Esplanade et le Neudorf qui vont prendre de l’ampleur. Dans ce dernier secteur, les prix des résidences réalisées par Stradim ou SPCIA évoluent entre 2 900 et 3 500 euros le m2 contre 4 000 euros le m2 en plein centre. En revanche, la notoriété de la ville dopée par la présence du Parlement Européen ne peut que contribuer à la pérennisation de la pierre.

Laure Granger