Les cinq villes nouvelles d'Ile-de-France poursuivent dans le registre de la séduction. Pourvues d'équipements urbains et de transports performants, tout comme d'espaces verts, elles n'ont rien à envier aux communes de la grande couronne. D'autant que les logements neufs peuvent s'y acquérir encore à des prix acceptables pour y habiter ou pour investir.

Une ville nouvelle, une appellation qui interpelle et raisonne aujourd’hui assez curieusement, synonyme de laboratoires de mixité sociale et de mixité urbaine avec logements, bureaux, locaux d’activité. En ce début 2008, les villes de ce type ne sont plus créées et seuls des quartiers sous forme de zone d’aménagement concerté voient le jour. Le contexte, en 2008, n’est pas le même. En effet, il ne faut pas oublier que les villes nouvelles furent créées pour fixer de manière organisée et équilibrée les besoins urbains de la région Ile-de-France à une époque où la croissance démographique était très forte. Les premières villes (Evry, Cergy-Pontoise, Saint-Quentin-en-Yvelines) initiées entre les années soixante-sept et soixante-dix ont quitté leur statut d’exception alors que les deux dernières, Marne-la-Vallée (1972) et Sénart (1973) vont encore attendre quelques années pour devenir autonome. Peu importe. Le pari, lancé au début des années soixante, de créer des villes entièrement nouvelles aux divers points de la région Ile-de-France n’avait rien d’évident. Ces sites n’étaient que de mornes plaines éloignées de tout moyen de transports. Il a donc fallu tout inventer (logements, bureaux, équipements urbains) et y amener les transports (Métro, RER). Et surtout ne pas retomber dans l’abîme des cités-dortoirs et des grands ensembles des années cinquante. Pour réussir ce pari, l’aide de l’Etat a été indispensable. A ce jour, les trois premières ont quitté leur statut particulier d’opération d’intérêt national. A l’occasion de ce changement de statut, les établissements publics d’aménagement (EPA) sont dissous et l’entière responsabilité de l’aménagement, du développement et de gestion est transférée aux syndicats d’agglomération nouvelle (SAN) qui peuvent se transformer en communautés d’agglomération. Bien évidemment, l’Etat ne peut pas totalement se désintéresser de ces villes qui ont rempli un rôle stratégique en matière d’aménagement du territoire. Et, dans le cadre d’un partenariat à la fois constructif et privilégié, il se doit d’accompagner les premières villes nouvelles qui sont entrées dans le XXIème siècle.

EVRY, CERGY, SAINT-QUENTIN : LE TRIO ANCESTRAL

Les pionnières que constituent ces trois villes (Evry, Cergy, Saint-Quentin en Yvelines) n’ont pas à rougir de leur palmarès. Elles sont, chacune préfecture, ont attiré de grandes entreprises (Snecma, Accor ou Carrefour à Evry, ou Renault, Bouygues ou Thalès à Saint-Quentin, par exemple) et fournissent donc de nombreux emplois, ont développé un maillage de transports intercommunes et ont su s’enrichir d’une vie culturelle (théâtres, salles de spectacles) et associative. De la crèche à l’université, en passant par les espaces verts ou les bases de loisirs tout a été prévu, pensé et compté sans limite. Côté logements, tout a été fait pour que ces villes neuves aient un parc diversifié aboutissant à la mixité sociale bien avant que le terme ne soit à la mode. Certains immeubles sont signés de grands noms de l’architecture comme « Les Pyramides » à Evry signées Andrault et Parat ou la Marina de Cergy sur la boucle de l’Oise due à Bernard Spoerry. Pendant de nombreuses années, la construction fit rage dans ces trois villes et leurs multiples communes, pour se calmer entre 1995 et 2001. Depuis sept ans, ces villes nouvelles ont renoué avec la promotion mais à une vitesse très ralentie.
Evry, dans le sud parisien, dans l’Essonne précisément, c’était au départ, quatre communes (Evry, Lisses, Bondoufle et Courcouronnes) pour atteindre fin 2001, date à laquelle la ville nouvelle s’est émancipée : 80 000 habitants, 56 000 emplois, 30 000 logements. Et depuis le 1er janvier 2004, Ris-Orangis a rejoint la communauté d’agglomération. Portée par une conjoncture favorable à l’achat et aux prix toujours plus élevés en première couronne, Evry, avec son centre commercial Evry 2 recouvre une nouvelle vitalité avec des programmes collectifs commercialisés au prix moyen frisant les 3 000 euros le m2. Parmi les réalisations en cours, le « domaine du Bois Fleuri » (Ogic) au cœur d’un parc de verdure clos : les trois pièces de 65 m2 se vendent à partir de 201 000 euros, les quatre pièces de 79 à 85 m2 entre 254 000 et 264 000 euros. Et quelques maisons de 129 m2 sont proposées entre 422 000 et 428 000 euros. Sur Courcouronnes, proche du parc des Coquibus, dans « les Jardins en ville » (MDH), les trois pièces de 61 m2 se négocient entre 185 000 et 188 000 euros. Sur Ris-Orangis, en plein centre et sur terrains clos et engazonnés, le « Clos du Coteau », commercialisé par Baticonfort, décline quelques maisons de 80 à 93 m2, Cergy-Pontoise, dans le Val d’Oise, a retrouvé son statut de droit commun depuis janvier 2003. Depuis sa création, en 1969, les onze communes qui la composent accueillent près de 180 000 habitants, fournissent 80 000 emplois et ont réalisé 64 000 logements. Et ce n’est pas fini. Depuis qu’elle a acquis son autonomie, Cergy se retrouve à la tête de près de 900 hectares de réserves foncières qu’elle compte bien transformer en logements, bureaux, commerces et locaux d’activités. Mais pour l’heure, sur la commune même de Cergy (Cergy-le-Haut, Cergy Saint-Christophe), peu de construction. En effet, un des rares programmes, les « Végétales » (Nexity Fereal) proposent une vingtaine d’appartements de 42 à 90 m2 entre 172 000 et 295 000 euros. Les autres communes telles Saint-Ouen-l’Aumône, Eragny, Osny, Courdimanche, Menucourt… restent aussi en retrait au niveau de la construction. A noter toutefois sur Osny, des prix s’approchant de 2 900 euros pour des programmes France Terre ou Meunier Habitat. Ou sur Saint-Ouen l’Aumône, un programme mixte appartements/maisons, « les villas de Chennevières » (groupe Arcade) avec des maisons de 78 à 87 m2 en vente entre 231 000 et 245 000 euros et des appartements de 33 à 65 m2 entre 105 000 et 186 000 euros. Sur la commune de Vauréal, un programme mixte également, « Grand’Place » signé Bouwfonds Marignan : les appartements de 37 à 86 m2 se négocient entre 125 000 et 259 000 euros et les maisons de 88 à 108 m2 entre 277 000 et 336 000 euros.
Saint-Quentin-en-Yvelines a bénéficié de sa situation de l’ouest parisien particulièrement recherché par les cadres travaillant à la Défense. Elle regroupe au travers de 7 communes, 143 000 habitants, 52 000 logements et 94 000 emplois. Au fur et à mesure de l’implantation de la ville nouvelle, les entreprises de renom vinrent installer leurs sièges sociaux et les promoteurs en vue se mirent à construire des logements. Le succès dans ce fameux ouest convoité fut tel qu’il engendra une pénurie de biens à acheter. La crise des années quatre-vingt-dix ralentit l’activité. Mais depuis deux ans, les nouvelles opérations recommencent à poindre le nez sur quelques communes comme Montigny-le-Bretonneux où des logements collectifs se vendent autour de 2 900 euros le m2.

MARNE-LA-VALLEE : CHEF DE FILE INCONTESTE

La ville nouvelle séduit et se développe sans cesse. Maisons, appartements, équipements, tout contribue à l’arrivée et au bien-être des familles. Sans compter, pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, la possibilité de se constituer un patrimoine à des prix encore attractifs.
Marne-la-Vallée, c’est l’avant dernière née des villes nouvelles de la région parisienne. Un déploiement gigantesque qualifié, à juste titre de tentaculaire : 26 communes s’y étirent d’ouest en est sur 22 kilomètres et accueillent 250 000 habitants ; plus d’un million de mètres carrés d’immobilier d’entreprises avec bureaux, locaux d’activités, parcs technologiques qui abritent plus de 100 000 emplois ; deux parcs de loisirs signés Disney, seuls en Europe, qui attirent des milliers de touristes et induisent des milliers d’emplois ; des milliers de logements, appartements et maisons, résidences étudiantes et de tourisme destinés à des acquéreurs ou à des investisseurs… et quelques belles réserves d’espace rural pour garder des ballons d’oxygène à quelques encablures de Paris. La ville nouvelle est d’ailleurs le principal pôle de construction du département. Et désormais, l’essentiel de la production se concentre sur le Val d’Europe. Les prix affichent une valeur moyenne de 3 400 euros le m2.
Après les secteurs I et II, portes de Paris et Val Maubué, quartiers pionniers de la ville dans les années soixante-quinze à quatre-vingt, le secteur III, Val de Bussy, s’est fortement développé dans les années quatre-vingt et notamment la commune de Bussy. En près de 20 ans, des milliers de logements y ont été érigés en appartements ou en maisons. Avec prédominance des maisons qui constituent plus de 50 % des logements. Et prédominance des propriétaires qui sont 80 % des habitants de la commune. Des milliers de mètres carrés ont été aussi affectés à l’immobilier d’entreprises, bureaux, locaux d’activités et parcs high-tech. Bussy, c’est aussi un environnement verdoyant. Avec un golf reconnu, des étangs, des forêts, un parc urbain de 40 hectares, des châteaux, des anciennes fermes briardes… Sans oublier des équipements urbains de qualité : crèches, écoles maternelles et primaires, collèges et lycées. Actuellement, la construction continue à faire rage essentiellement en collectif. C’est du côté du nouveau parc urbain de 40 hectares agrémenté d’un plan d’eau que se dirigent désormais les promoteurs. Parmi les toutes dernières réalisations, citons le « Clos de la Brie » (Osica) où les appartements de 59 à 95 m2 sont à vendre entre 206 000 et 335 000 euros et les maisons de ville, de 76 m2, à 276 000 euros.
Le val d’Europe constitue le secteur IV de la ville nouvelle et forme une véritable ville dans la ville. C’est le plus récent et celui qui est en pleine effervescence. C’est aussi celui qui la tire vers le haut tant en terme d’aménagement que de développement urbain. Le lancement du premier parc à thème de la Walt Disney Company au début des années quatre-vingt-dix et du second pour l’an 2000 a profondément dopé le secteur et induit d’énormes infrastructures : prolongement de la ligne RER, ouverture d’une gare TGV, ouverture d’un des plus grands centres commerciaux d’Europe, construction d’hôtels… et de logements. Première destination des Européens, les parcs de loisirs ont incontestablement des retombées sur l’économie locale de l’est francilien : 20 000 emplois, 20 000 habitants. Pour continuer sur cette forte lancée, un projet touristique de très grande envergure est abordé par le groupe Pierre et Vacances et par Euro Disney SCA sur les « villages nature » basés sur la détente, l’environnement, les activités sportives et de loisirs. Avec, bien sûr, des programmes immobiliers qui vont de pair.
Le Val d’Europe, c’est aussi et actuellement d’abord un immense quartier formé de communes où l’on vit bien et qui se nomment Magny-le-Hongre, Serris, Montevrain, Chessy, Bailly-Romainvilliers. Chessy se trouve au plus près de Disneyland Paris et offre plusieurs programmes collectifs qui tournent, en prix moyen, à 3 100 euros le m2. Sur la commune de Serris, où arrive le RER, où est ouvert le fameux centre commercial et où est implantée la médiathèque, c’est le quartier du parc (11 hectares) qui suscite l’enthousiasme pour son calme tout en étant à quelques pas des écoles, de l’université, des commerces, des équipements de quartiers et du RER. Les abords de la place de Toscane, avec le nouvel hôtel de ville, attirent également. C’est à toute proximité qu’est installée la résidence « Villa Médicis » (Promogim), au bord d’un mail privatif, et dans laquelle les appartements de 40 à 77 m2 se négocient entre 179 600 et 254 000 euros. Sur Bailly Romainvilliers, la construction s’anime davantage, notamment à proximité du golf, ce qui permet à la commune de jouer la carte de la verdure.
Parmi les réalisations phares, côté maisons, une opération Sogeprom commercialisée par Constructa Vente, « le domaine du golf » offre encore quelques maisons de 95 à 195 m2 avec terrain pouvant aller jusqu’à 1 000 m2 : il faut compter 305 000 euros pour la plus petite surface et 691 000 euros pour la plus grande superficie et le meilleur emplacement. Côté appartements, sur la zac des deux golfs, il faut compter 255 000 euros pour 59 m2 à La Closerie de Bailly (Générale de Promotion) et 307 000 euros pour 104 m2 dans la « résidence Natura » (Nexity-Féréal).
Les communes de Magny-le-Hongre et de Montévrain sont les plus dynamiques actuellement. Sur Magny-le-Hongre, une dizaine de programmes avec prédominance de maisons inspirées de l’architecture briarde, signées, Bouwfonds Marignan, Icade, European Homes, CFH et proposées à partir de 447 000 euros pour 120 m2, mais pouvant atteindre des sommets, jusqu’à 640 000 euros pour 185 m2. Côté appartements, il faut tabler, au bas mot, sur 3 500 euros du m2 sur les programmes. Ainsi, à « l’Intemporelle » (Icade-Capri), des surfaces de 42 à 84 m2 sont offertes entre 170 900 et 314 200 euros. A Montevrain, la construction fait tout aussi rage avec une bonne dizaine de réalisations, mais à l’inverse de Magny, c’est le collectif qui prime. En bordure d’un parc paysager privé de 3,5 hectares, entouré de zones vertes préservées que sont le bois du Loselet, le parc du Bicheret et le parc urbain des Frênes, le groupe Hermitage lance une importante opération de près de 300 logements, « les Allées de l’Hermitage » : les surfaces de 45 à 83 m2 sont proposées entre 197 000 et 392 000 euros. A noter aussi plusieurs programmes tels que la « villa Evrini » (groupe Arc) où des trois pièces de 65 m2 démarrent à 222 000 euros ou « l’Evrain Park » (L’Immobilière Ile-de-France) où les studios de 36 m2 se vendent à partir de 137 000 euros et les deux pièces de 52 m2 à partir de 198 000 euros.

SENART : LE DEMARRAGE

Sénart est la dernière née des villes nouvelles. Après avoir longtemps balbutié, elle commence à se développer sérieusement. Et c’est tout à fait normal puisqu’elle cumule plusieurs atouts : 10 communes sur 12 000 hectares laissant la place à de grands espaces verts, entre une boucle de la Seine, la plaine de Brie et les forêts domaniales de Bréviande, Rougeau et Sénart. Seul élément manquant pendant des années, un point commun pour créer un vrai centre urbain. C’est chose faite depuis août 2002 avec le « Carré Sénart » : un immense centre commercial avec un hypermarché et quelques 110 boutiques, et 16 salles de cinéma sont en service. Ultérieurement, ce secteur doit poursuivre son développement avec des logements, des canaux et un gigantesque aquarium pour pouvoir accueillir, d’ici 2015, 130 000 habitants contre 106 000 en 2008. Sans oublier le trambus qui va relier Sénart à Corbeil-Essonnes fin 2008. Côté habitat, compte tenu de son axe vert, la ville privilégie les maisons individuelles ou de petits collectifs ne dépassant pas quatre étages. Les communes de Seine et Marne (Lieusaint, Moissy-Cramayel et Savigny-le-Temple) sont particulièrement actives. Sur Lieusaint, par exemple, plusieurs programmes au cœur du vieux village où le m2 oscille entre 3 100 et 3 400 euros du m2. Mais deux communes tirent véritablement leur épingle du jeu : Cesson et Savigny-le-Temple. Sur Cesson, des opérations axées sur l’individuel démarrent à 330 000 euros pour 125 m2 : sur Savigny, de la maison aussi à partir de 260 500 euros pour 105 m2, mais aussi des programmes mixtes alliant collectif et individuel. Dans la résidence « les Sequoias » (groupe Arcade), en plein centre de la commune, on peut décrocher un 2 pièces à 142 000 euros et une maison de ville de 85 m2 à 229 000 euros. Encore quelques bonnes affaires à réaliser.

Elisabeth Lelogeais