Ces trois villes affichent un solide dynamisme et assurent une vraie qualité de vie. A seulement une heure de Paris et à des prix d'acquisition très attractifs.

Elles fleurent bon la province, mais elles sont toutes proches de Paris et ces trois villes auraient pu n’endosser que le rôle de communes-dortoirs étant desservies par le TGV. Mais les municipalités, tout comme leurs habitants de souche n’ont pas voulu de ce schéma. Et même, ceux que l’on nomme les « navetteurs » qui vont travailler à Paris chaque jour et qui rentrent chaque soir dans l’une des trois villes ou de leurs communes satellites savent qu’il n’en est pas ainsi. Avant de s’y aventurer, ils sont d’ailleurs venus sur le terrain, ont été charmés par la Maine, la Sarthe ou l’Indre se jetant toutes dans la Loire, la douceur de vivre, la qualité de vie au niveau des logements, mais également au niveau économique, estudiantin, culturel, gastronomique… En un mot, dans toute cette région englobant les Pays de Loire mais aussi le Centre, ils sont venus chercher un véritable art de vivre à la française, descendant des rois de France et affirmant une identité régionale.

Angers : les prix épousent à nouveau la légendaire douceur

La ville dont la réputation légendaire est le calme et la dolence avait bel et bien cédé à l’euphorie immobilière des trois dernières années. Emballement des ventes mais aussi des prix qui ont augmenté d’environ 10 % chaque année. Le tuffeau n’avait jamais connu une telle envolée. Angers, il est vrai, a su déployer ses charmes. A une heure et demi de Paris et de la mer, elle séduit les seniors sensibles à la qualité de vie d’une grosse ville de province. Avec ses facultés, ses écoles d’ingénieurs et son école de commerce, elle capte 30 000 étudiants. Avec un secteur tertiaire en plein essor, elle attire des cadres supérieurs. Par ailleurs, cette ville longtemps assoupie au niveau culturel même si elle était dépositaire des tapisseries de Jean Lurçat a revu sa politique et s’est d’ailleurs pourvue d’un magnifique Musée des Beaux-Arts, alliant des bâtiments anciens en conservant un cloître avec des bâtiments modernes, le tout au pied d’un jardin propice au calme. La qualité du parc immobilier de la ville joue également en sa faveur : dans le centre, côté rue des Lices, rues Jeanne d’Arc, du Quinconce, des Arènes… épargné par les bombardements de la dernière guerre, et en périphérie, sur Bouchemaine et Prûniers, on trouve encore beaucoup de maisons et de belles propriétés. Le neuf, ces dernières années a fait une belle percée. Sur l’agglomération, environ 500 logements se sont vendus l’an dernier, ce qui correspond à la demande et qui donne donc un marché équilibré. Dans le centre, les prix dépassent largement les 3 000 euros le m2. Place Lafayette, derrière la gare totalement relookée, les prix oscillent entre 3 200 et 3 300 euros et peuvent atteindre 3 500 euros le m2. Dans les rues adjacentes et dans des programmes plus classiques, les prix s’amenuisent : au « Kipari », (commercialisation Lamy Gestrim) par exemple, les studios se commercialisent entre 95 000 et 105 000 euros, les deux pièces entre 145 000 et 157 000 euros. Toujours dans le centre, côté Quinconce, un programme estampillé Bouygues Immobilier, rue Proust, propose des appartements autour de 3 400 euros le m2. En s’éloignant du centre pour se diriger au-delà du Palais de Justice, tout au bout de l’avenue Pasteur, plusieurs centaines de logements vont être construits sur l’ancienne caserne Desjardins dans une gamme de prix s’échelonnant entre 2 600 et 2 800 euros le m2. Dans le quartier Sainte Thérèse, à proximité du CHU, « la Terrasse des Capucins » propose des appartements de 40 à 68 m2 entre 129 000 et 230 000 euros. Sur ce même secteur, Nexity lance aussi Villapollonia avec, entre autres, de grands appartements de 95 à 119 m2 mis en vente entre 238 325 et 292 974 euros. Et dans le quartier Saint-Léonard, aux « Terrasses d’Olympe », Bouwfonds Marignan décline deux petits immeubles dans un écrin de verdure où le prix moyen tourne autour de 2 800 euros/m2.
En périphérie, plusieurs opportunités sur la commune d’Avrillé où sur diverses zones d’aménagement concerté, Ardenne ou Capucins, les prix tournent autour de 2 500 euros le m2. Comme à Saint-Sylvain d’Anjou. Au Pont-de-Cé, les valeurs remontent pour dépasser légèrement les 2 600 euros le m2 comme à Bouchemaine. En allant sur la commune de Trélazé, les prix s’harmonisent.
Ainsi, la Foncière du Clos lance quelques programmes pour acquéreurs comme pour investisseurs : à titre d’exemple, dans la résidence Pablo Picasso, un studio de 31 m2 peut s’acheter à 73 000 euros et un trois pièces de 52 à 70 m2, entre 132 000 et 159 700 euros. Sur la commune de la Membrolle, quelques maisons de quatre et cinq pièces, vendues par le cabinet Peterson, peuvent s’acquérir entre 185 000 et 203 000 euros.

Le Mans : à toute vitesse

La ville est célèbre pour ses 24 Heures d’une course légendaire de voitures mais depuis quelques années pour ses 24 Heures moto. Et bien sûr, il y a les rillettes, les pommes… mais aussi la cathédrale Saint-Julien au pied du vieux Mans qu’animent antiquaires et artisans et quelques belles demeures du XV et XVIème siècle. Cette année, un tramway flambant rouge va s’élancer sur un parcours d’une quinzaine de kilomètres, traversant l’agglomération du nord au sud en passant par le centre de la ville. Et c’est d’ailleurs la plus petite agglomération, 200 000 habitants, à avoir un tramway. L’idée, déjà émise en 1991, reprise en 1993 a mis du temps à être finalisée et a nécessité un an de concertation pour aboutir au tracé d’aujourd’hui. Ce sont donc 30 stations qui vont émailler la ligne du secteur Université au nord à Antarès au sud, via la place de la République et autre lieu central, accompagnées de parkings-relais aux extrémités. L’arrivée du tramway a aussi permis de réaménager l’espace public pour la ville du Mans : le passage du tramway a été l’occasion de réorganiser les déplacements, de réaliser des pistes cyclables, de réviser les plans de circulation automobile, d’améliorer les échanges multimodaux entre le train, le tram, les bus, de favoriser les espaces piétons, d’embellir la ville. Au final, c’est donc toute une ville qui est remodelée par un tramway : de l’Esplanade de la place de la République qui va être rendue aux piétons et aux cyclistes à Antarès où va s’implanter, en 2009, un nouveau stade pouvant également accueillir des animations culturelles, ce que ne pouvait pas faire le stade Léon Bollée. Concomitamment au tracé du tramway est arrivée la modification du plan local d’urbanisme (PLU) : il a fallu redensifier l’immobilier d’habitation pour permettre la construction de cinq étages à partir du rez-de-chaussée. Il faut dire que la densification était inconnue dans la ville qui compte 150 000 habitants pour une surface comparable à celle de la ville de Lyon et qui privilégiait l’habitat individuel. L’individuel représente en effet plus de 50 % du parc. La bonne santé de la ville est aussi liée à l’arrivée du TGV en 1989 et aux fameux « navetteurs », ceux qui font la navette entre le Mans et Paris en 55 minutes. Qualité de vie et espace plus important dans un logement ont fait quitter la capitale à un certain nombre de parisiens voire franciliens. D’autant que des entreprises se sont aussi délocalisées comme Les Mutuelles d’Assurances du Mans, le groupe Azur… Actuellement, le TGV est d’actualité avec le contournement de la ville. Un gain de 7 minutes par rapport au tracé actuel. Autant dire pratiquement rien en temps par rapport à Paris. Mais dans ce contournement, ce qui pourrait changer, c’est la desserte venant de Rennes, Nantes, Laval… Et pour la municipalité, pas question d’y toucher. Reste que les alentours de la gare se développent à vive allure. Pour le maire et président de la Métropole, « la meilleure défense d’une gare, c’est d’y développer des activités tertiaires ». Les abords de la gare font donc peau neuve et arborent des mètres carrés de bureaux, d’activités et même de logements.
Sur l’agglomération, il se livre environ 1 500 logements par an. Dans la ville, et au travers de quelques zones d’aménagement concerté, environ 700 unités contre 200 en l’an 2000. Actuellement, le stock se reconstitue pour flirter avec les 500 logements, contre 250 en 2005, et qui représente six mois de vente. Les prix commencent à marquer le pas après avoir subi une forte augmentation : en l’an 2000, la valeur moyenne du mètre carré neuf se situait autour de 1 500 euros, en 2007, elle tourne autour de 2 350 euros. Avec une fourchette large qui va de 1 900 euros le m2 dans certaines communes à 2 700 euros le m2 en plein centre ville. Au nord, dans le quartier Chasse Royale, une opération de 75 logements se commercialise autour de 2 600 euros le m2 et sur les bords de la Sarthe, avec vue sur la Cathédrale, un programme de 200 logements répartis en six bâtiments et dix-neuf maisons de ville s’écoule entre 2 380 et 2 600 euros le m2, hors parking. Près des Jacobins, quelques quatre pièces se négocient entre 2 500 et 2 700 euros le m2. Au sud, dans le quartier Pontlieue où s’arrêtera le tramway, les prix évoluent entre 2 200 et 2 400 euros le m2. Côté investisseur, il faut être vigilant. Certes, le prix d’acquisition n’est pas très élevé mais les loyers, selon Clameur, ne sont pas orientés à la hausse, se situant entre 8 et 9 euros le mètre carré. Il vaut mieux d’abord faire du patrimonial et donc choisir un bon emplacement que de faire de la défiscalisation pure et dure. Côté maison, on les trouve surtout en périphérie. Cependant, un programme signé Atemi, boulevard Saint-Michel, propose une vingtaine de maisons de 86 à 93 m2 entre 180 000 et 220 000 euros.

Tours : capitale du Jardin de la France mais aussi bâtisseuse

La préfecture de l’Indre et Loire a longtemps été perçue comme une grosse bourgade provinciale vivant du commerce et des foires, la ramenant au siècle de la Renaissance, comme en témoignent encore certains hôtels particuliers. C’est oublier que le centre de la ville a été détruit pendant la Seconde guerre mondiale et reconstruit. Et bien évidemment, c’est oublier que depuis elle s’est bien réveillée. Le TGV, en 1989, y a contribué. Aujourd’hui, elle est d’ailleurs labellisée capitale du Jardin de la France, la récompensant de son attachement particulier à ses parcs et jardins qui totalisent 630 hectares de verdure au travers de jardins historiques, parcs botaniques, promenades et marchés aux fleurs. Cette appétence au Vert, consacrée d’ailleurs par une « Journée verte » annuelle n’a pas empêché la ville de se développer et de construire. Tours, c’est aujourd’hui des industries tertiaires, Ikea devrait d’ailleurs prochainement s’y implanter, des fonctionnaires comme toute préfecture, des étudiants… et c’est une ville en mouvement. D’ailleurs, les projets en cours préfigurent la ville de demain. Au titre des projets ou des aménagements en cours de l’axe Grammont-Nationale, un exemple que sont les travaux de la place Verdun avec priorité au bus mais aussi à la création de voies cyclables et de chemins piétonniers pour renforcer la qualité de vie de la ville. Et c’est d’ailleurs dans le quartier Velpeau, l’un des plus « tendance » de la ville que Bouwfonds Marignan lance la « Bamboureraie » au prix moyen 3 200 euros le m2. Au nord de la ville, le réaménagement de la place du Nord insère deux nouveaux équipements : une mairie de quartier plus importante et une médiathèque. Et c’est d’ailleurs sur ce quartier nord, entre autres, sur la zone d’aménagement concerté (Zac) de Monconseil que se développe un vrai projet de quartier sur cet espace jugé voici trois ans comme faubourg avec toutes les connotations qui peuvent y être attachées. Preuve que le quartier séduit, les logements s’y vendent autour de 2 000 euros. A l’opposé géographiquement, et donc au sud, le quartier des Deux Lions propose une mixité des logements avec du collectif et de l’universitaire, des activités tertiaires et commerciales, un Mégaplex avec huit salles de cinéma… les programmes de logements libres se commercialisent entre 2 600 et 2 800 euros le m2. Parmi ces opérations, la « Rose des Vents » de Bouygues Immobilier et les « Maisons Blanches » d’ING Real Estate Developpement. Sur la rive droite, face au centre ville, à l’emplacement de la clinique Saint-Grégoire doit se faire une opération de logements neufs et de réhabilitation dont les prix n’ont pas encore été définis.
A défaut de trouver dans Tours, il faut se replier sur les environs. La commune la plus prisée reste Saint-Cyr-sur-Loire. Ce n’est d’ailleurs pas par hasard que les promoteurs comme Nexity ou Bouygues s’y intéressent. Dans le programme « Cœur de ville » (Bouygues Immobilier), il y a des façades en pierre, des menuiseries aluminium et bois et à l’intérieur du parquet et du carrelage. Le tout en prix moyen de 3 200 euros le m2. Au « Trianon », Nexity propose des deux pièces à partir de 160 000 euros et des quatre pièces à partir de 495 000 euros. D’autres communes sont plus abordables comme Joué-les-Tours, proche Université et quartier des Deux Lions, donc au nord de la ville où les appartements réalisés par Nexity, Icade Capri Groupe Caisse des Dépôts et Exeo Promotion évoluent autour de 2 500 euros le m2. A quelques pas de cette commune, l’opération « l’Orée des Bois » signée Bouwfonds Marignan affiche une mixité de produits avec une trentaine d’appartements de 2 à 4 pièces entre 130 300 et 215 000 euros, six maisons de ville de 3 pièces à partir de 192 000 euros et 28 maisons individuelles à partir de 228 000 euros pour les quatre pièces et 266 000 euros pour les cinq pièces. Et en prolongement de cette ville, à Ballan Miré, à moins de 10 minutes de la capitale tourangelle, on peut aussi acquérir une maison au « Hameau de la Pasqueraie », de quatre et cinq pièces, proposées entre 192 500 et 237 500 euros avec terrain de 200 à 340 m2. D’autres communes comme La Riche, Rochecorbon ou Saint-Pierre méritent l’attention : sur Rochecorbon, par exemple, on peut décrocher des maisons de 100 à 150 m2 entre 245 000 et 330 000 euros. Sur La Riche, aux « Jardins d’Erasme » (Bouwfonds Marignan), on peut habiter des appartements de 69 m2 pour 162 000 euros ou de 89 voire 95 m2 pour 235 000 ou 240 000 euros. Pour l’investissement, Tours et ses environs ne manquent pas d’attrait avec la proximité de la capitale, les facultés, la douceur de vivre… Des atouts compris par Nexity qui développe à La Riche le concept Villanova, soit un appartement entouré de services (régisseur, chambre d’hôte, aire de lavage dans le parking…). Rue Jean Monnet, dans cette résidence Villanova, les deux pièces de 44 à 57 m2 évoluent entre 128 000 et 168 000 euros, les trois pièces de 6ème à 72,50 m2 entre 164 000 et 173 000 euros et les quatre et cinq pièces de 103 à 110 m2 entre 309 000 et 332 000 euros. Là encore, une possibilité d’habiter à proximité de la ville tout en bénéficiant des services d’une résidence.

Elisabeth Lelogeais