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Pour l'acquéreur d'un logement neuf, le développement durable se traduit par des économies d'énergie et donc une meilleure maîtrise des charges. Mais exige quelques efforts financiers avant de profiter du retour sur investissement.
Avec un grand ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement durables, le Pacte Ecologique de Nicolas Hulot et le film d'Al Gore, et le tout récent « Grenelle de l'Environnement », l'Environnement fait la Une des journaux et semble devenu une préoccupation majeure. D'ailleurs, la notion de développement durable commence à marquer les Français : ainsi, en avril dernier, lors de la cinquième édition de la semaine du développement durable, 6 % d'entre eux affirmaient en avoir déjà entendu parler contre 2 % seulement en 2002. Mais ce qu'ils ignorent encore trop souvent, c'est que sur un parc ancien de 30 millions de logements dont 6 % construits avant la première réglementation thermique de 1977, l'habitat est dévoreur d'énergie avec 330 kwh par mètre carré et par an et représente 2 % des émissions de gaz à effet de serre. Pour ne pas continuer dans ce processus pollueur et inflationniste au niveau des consommations de chaque acquéreur, les acteurs du logement neuf ont commencé par renforcer la réglementation thermique avec plusieurs normes successives. Aujourd'hui, dans un contexte global de démarche de développement durable, ceux qui achètent en l'état futur d'achèvement ont donc la chance de pouvoir bénéficier d'un habitat plus performant au niveau énergétique, mais aussi plus respectueux de l'environnement. Certains programmes vont au-delà de cette réglementation et reçoivent la certification « Habitat & Environnement », délivrée par Cerqual, filiale de Qualitel. Et d'autres poussent la démarche encore plus loin et s'inscrivant dans le programme européen Concerto. Bien avant le Grenelle de l'Environnement, les promoteurs ont donc pris conscience qu'il fallait se préoccuper de la dimension du développement durable et des économies d'énergie.
La chasse au gaspi : de 1974 à 2010
A la suite du premier choc pétrolier de 1973 et afin de pallie rapidement l'augmentation des prix de l'énergie, une isolation thermique performante au niveau des parois des logements neufs et une bonne gestion de la ventilation se mettent en œuvre. En 1980 naît le label haute isolation qui devient obligatoire pour tous les logements. En 1983 sont lancés les labels de Haute Performance Energétique et Solaire et en 1988, les exigences portent aussi sur la consommation de chauffage et d'eau chaude sanitaire. Puis intervient la réglementation dite RT 2000 qui correspond à la mise en application des engagements de la France au niveau international avec les accords de Rio et de Kyoto qui fixent des objectifs de limitation des émissions de gaz à effet de serre. Le bâtiment devra alors répondre à des exigences fondamentales en termes d'économies d'énergie, de confort d'été et de performances minimales des composants. En 2004 est signé le plan Climat spécifiant clairement les objectifs de la réglementation thermique des constructions neuves à savoir : une amélioration de la performance énergétique de la construction d'au moins 15 % pour atteindre un objectif de 40 % en 2020, une limitation du recours à la climatisation, une maîtrise de la demande en électricité. La RT 2005, applicable aux bâtiments neufs dont le permis de construire est déposé depuis septembre 2006, répond à cette stratégie en y ajoutant un volet d'économie d'énergie pour l'habitant de ces constructions et donc réduire les dépenses d'énergie de 15 % par rapport à la RT 2000. Dès 2008, la TR 2005 va voir ses exigences renforcées, notamment en ce qui concerne la climatisation d'une part et ainsi donc un bâtiment climatisé n'aura pas le droit de consommer plus qu'un bâtiment identique non climatisé et d'autre part en matière de performances des chaudières. Des mesures qui préparent la RT 2010 afin de réaliser des logements à basse consommation énergétique (BBC) : 50 kwh/m2
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Habitat & Environnement : les critères à respecter
Pour obtenir cette certification délivrée par Cerqual, filiale de Qualitel, l'opération doit remplir six des sept critères suivants : la prise en compte des spécificités du site (exposition, respect du site naturel et des contraintes climatiques et urbaines) ; la propreté du chantier (gestion des déchets, traitement de la pollution, maîtrise des nuisances sonores, information des riverains) ; la maîtrise de l'énergie et la réduction de l'effet de serre (recherche du moyen de chauffage le moins onéreux et le moins polluant, ampoules basse consommation, minuterie dans les parties communes ou les locaux communs) ; le choix des matériaux (bois, brique, pierre, terre crue, enduits naturels, peinture sans solvant) ; la maîtrise de la consommation d'eau (chasse d'eau à deux vitesses, robinets thermostatiques, aérateurs de jets pour diminuer la consommation tout en gardant la pression) ; renforcement de l'isolation pour le confort et la santé (double voire triple vitrage, ventilation double flux) ; gestes verts (tris sélectifs des déchets et remise d'un guide à l'occupant et à son gestionnaire pour prendre en compte les mesures indiquées). Dans un immeuble ainsi construit, l'économie d'énergie est évaluée entre 15 et 25 %.
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HQE, une démarche volontaire
En essayant de mobiliser les acteurs du bâtiment et de l'aménagement, la démarche HQE doit contribuer à la défense de l'environnement, à l'amélioration des conditions de vie de chacun et à la détermination d'un secteur déterminant pour l'économie. C'est, selon ses instigateurs, « une démarche volontaire pour intégrer l'environnement dans la logique des acteurs du bâtiment et non pas une « couche » d'environnement imposée ». Elle obéit à une recherche de qualité de vie qui touche à la fois l'environnement intérieur avec des préoccupations de santé et de confort et l'environnement au sens large avec des objectifs d'économie de ressources et de réduction de rejets. Cette démarche concerne tous les professionnels de l'aménagement et du bâtiment, aussi bien les élus et les collectivités territoriales, les architectes et ingénieurs du bâtiment, les entreprises, les industriels, les chercheurs, les scientifiques. Elle pourrait aboutir très prochainement à la certification « NF Logement-Démarche HQE », plus exigeante que la certification « Habitat & Environnement de Qualitel ».
Des immeubles neufs « pilotes » en matière d'économie d'énergie
De plus en plus de programmes sont certifiés, répondant également à la demande des collectivités locales soucieuses, elles aussi, de participer à l'effort de développement durable. Depuis 1er juillet, par exemple, tous les programmes Logement signés Bouygues Immobilier sont certifiés « Habitat & Environnement ». Ce choix de la totalité de la production logement obéit à offrir une certification sans discrimination de région ou d'emplacement dans une ville qui se traduit concrètement, pour les acquéreurs, par un ou plusieurs points forts : un logement plus confortable à vivre du fait d'une meilleure isolation et une maîtrise des charges améliorée par une moindre consommation d'énergie de chauffage et d'eau.
D'autres promoteurs comme Bouwfonds Marignan dépassent ces critères sur des opérations ciblées. A Lille, par exemple, dans son programme « Le Polychrome, Bouwfonds Marignan, utilise des doubles vitrages faiblement émissifs pour piéger la chaleur en hiver et éviter l'effet de serre en été, produit l'eau chaude à hauteur de 25 % par capteur solaire, récupère les eaux pluviales pour nettoyer les parties communes et arroser les espaces verts, a élargi fenêtres et baies pour faire entrer plus de lumière naturelle dans les appartements... Sur le site Lyon Confluence, ce même promoteur va encore beaucoup plus loin avec Lyon Island qui a reçu le prix du logement durable au concours des Pyramides d'Or organisé par la fédération des promoteurs constructeurs : cette opération d'avant-garde au niveau des économies d'énergie s'inscrit dans le programme européen Concerto et aboutit, entre autres, à une réduction des charges d'habitation de plus de la moitié en faisant appel à l'énergie renouvelable au niveau du chauffage avec bois et relais gaz, de l'eau chaude produite par panneaux solaires installés en toiture, de l'électricité, notamment les parties communes, procurée par les panneaux photovoltaïques. L'objectif du groupe Bouwfonds Marignan est, à très court terme, d'être l'un des premiers titulaires de la marque « NF Démarche HQE » s'appliquant à tous les logements collectifs du groupe. Pour le moment, seules certaines opérations participent à cette démarche comme « Les Chlorophylles » à Marseille sur les collines de Sainte-Marthe avec végétalisation partielle des façades, récupération des eaux de pluie pour l'arrosage des espaces verts et le nettoyage des parties communes, « le Monte Cristo » sur l'île de Nantes avec une isolation extérieure des murs par un revêtement « double peau » et la production d'eau chaude par panneaux photovoltaïques, le « Palais Pharos » à Lyon avec un système de pompes à chaleur géothermales sur aquifère...
Des premiers pas prometteurs
D'autres promoteurs se lancent, avec modération encore, dans cette démarche. Sogeprom, par exemple, propose sa première résidence HQE, « Voiles en Seine » aux Mureaux. Elle a été conçue en tenant compte des différents impacts environnementaux. Ainsi, l'enveloppe bioclimatique, l'utilisation d'énergies renouvelables et la récupération des eaux pluviales ont été au centre de la réflexion menée sur ce projet. Parmi les atouts du programme : l'alliance de matériaux recyclables et à fort pouvoir isolant, l'installation de panneaux solaires pour l'eau chaude sanitaire, des pompes à chaleur pour le chauffage, un système de stockage de l'eau de pluie pour l'arrosage des espaces verts, les toitures végétalisées. Constructa donne la priorité à l'énergie solaire dans son opération « Cœur Méditerranée » à Marseille avec des panneaux solaires qui devraient couvrir entre 30 et 40 % des besoins énergétiques nécessaires à la production d'eau chaude sanitaire. Le groupe Vinci Immobilier et Meunier Habitat s'engagent aussi dans la voie du développement durable. Ce dernier, filiale de BNP Paribas va réaliser, dans le 19ème arrondissement de Paris, sur la zac Claude Bernard, 270 logements dont 150 sociaux, un établissement pour personnes âgées dépendantes, des locaux d'activités et des commerces. L'opération table sur une réduction de 50 % de la consommation énergétique par rapport à la réglementation actuelle et sur l'utilisation de 30 % d'énergies renouvelables.
Elisabeth Lelogeais |
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Un surcoût inévitable
Tous ces équipements pointus génèrent un surcoût du prix de vente au mètre carré, de l'ordre de 100 à 150 euros selon le degré de sophistication. Une somme non négligeable qui va être gommée à plus ou moins long terme par les économies réalisées. Et c'est donc sur une longue échéance qu'il faut miser sur un retour sur investissement. Cependant, lors de la revente, ce patrimoine va être valorisé par un diagnostic de performance énergétique (DPE) noté au mieux. En effet, les logements dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er juillet 2007, doivent obligatoirement afficher ce diagnostic qui permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements mis en vente ou loués.
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Des prêts « écolos »
Dans la mouvance du développement durable, des banques ou établissements financiers comme le Crédit Agricole, les Banques Populaires, le Crédit Foncier et l'UCB se positionnent sur le neuf. Ainsi, l'UCB propose un prêt complémentaire au prêt principal pour financer les matériaux isolants non polluants et recyclables, un système de chauffage écologique, une isolation, un récupérateur d'eau de pluie ... au taux de 1 % sur 10 ans avec un montant plafonné à 6 000 euros. Ce prêt peut être imbriqué dans le principal pour lisser la mensualité. Le montant des futures économies d'énergie réalisées grâce au financement des nouveaux matériaux peut aussi être réintroduit dans le plan de financement.
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FPC et Grenelle de l'Environnement
La fédération des promoteurs constructeurs souscrits aux objectifs de ce Grenelle de l'Environnement. Elle rappelle les échéances retenues pour les différentes étapes : 2010 pour la très haute performance Energétique (THPE) avec une consommation de 80 kwh/m2/an, 2012 pour le Bâtiment Basse Consommation Energétique (BBC) : consommation de 50 kwh/m2/an et 2020 pour le Bâtiment à Energie Positive (BEPOS) : consommation de 8 kwh/m2/an. Des objectifs qui correspondent aux propositions faites par la FPC, à l'exception de la BBC retenue pour 2012 alors que la FPC la proposait pour 2015 afin de fabriquer les matériaux nécessaires, former les équipes. La fédération reconnaît que ces nouvelles réglementations vont se traduire par des surcoûts et demande des aides financières pour les acquéreurs.
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