Un patrimoine immobilier ne se bâtit pas en un jour. C'est bien souvent au fur et à mesure des étapes de la vie que l'édifice pierre peut prendre forme. Et c'est aussi en saisissant les opportunités du moment, au niveau des prix, des prêts et de la fiscalité que le patrimoine s'érige.

Dans la famille placements, l'immobilier n'a pas la mauvaise posture. Par rapport aux valeurs boursières, très volatiles et qui descendent aussi vite qu'elles sont montées, la pierre tire bien son épingle du jeu. Par rapport à des placements moins spéculatifs comme l'assurance-vie, le plan d'épargne populaire, les fonds communs de placement, elle est, sur le long terme gagnante. Même par rapport à des placements réglementés comme le Livret A de la Caisse d'Epargne et de La Poste, le Livret Bleu du Crédit Mutuel, le Codevi... Réputés comme des placements de « bon père de famille » et sans risque, la pierre arrive là aussi en position de force. D'autant qu'à tout moment, la rémunération de ces livrets peut être revue à la baisse, même si récemment celle-ci a été revue légèrement à la hausse. Face à tous ces produits, acheter un logement reste un des placements les moins risqués dès l'instant où l'on traque un bon quartier, un produit et un juste prix. Déjà, en étant propriétaire de votre résidence principale, vous n'avez plus, lors de la retraite, de loyers à payer, pas plus que de mensualités de remboursement d'emprunt. Si vous n'êtes pas encore propriétaire, il n'est pas trop tard. Compte tenu du coût du crédit actuel, vous ferez une bonne affaire et surtout, vous vous tranquilliserez pour l'avenir. Si vous êtes propriétaire d'une grande maison ou d'un grand appartement dont vous n'avez plus l'utilité, vos enfants volant de leurs propres ailes, vous pouvez revendre pour acquérir plus petit et peut-être mieux situé. Et pourquoi pas, placer le reste dans une résidence secondaire à la mer, à la montagne ou à la campagne, dans des programmes bénéficiant, par exemple, d'une réduction d'impôts très appréciée au moment où les enfants ne sont plus à charge mais que les derniers salaires s'avèrent confortables. Enfin, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, rien ne vous empêche de faire un placement immobilier pur, pour en retirer des loyers comme complément de revenus, voire pour l'occuper plus tard comme résidence principale. Au niveau de l'investissement dans le neuf, et pour bénéficier d'avantages fiscaux, vous avez le choix entre l'amortissement Robien recentré, le Borloo populaire, le dispositif Demessine (ZRR). Il n'y a que l'embarras du choix. Seul point commun à tous ces mécanismes : une économie d'impôts et donc se situer dans une tranche déjà bien imposable. Même si la tranche d'impôt a été diminuée. Et toujours le même conseil : ne pas succomber aux sirènes des officines peu scrupuleuses vendant davantage un produit financier qu'un bien immobilier. Car vous risquez de vite déchanter en ne trouvant pas de locataire, et donc en ne pouvant faire jouer le dispositif fiscal, et à long terme de vendre difficilement ou avec moins-value. Pour mettre toutes les chances de votre côté et réussir un tel investissement patrimonial, inutile de se précipiter. Tout au contraire, mieux vaut prendre du temps, étudier les produits et les prix, visiter les quartiers, se renseigner sur la notoriété du professionnel, sur la capacité du gestionnaire. Avec toutes ces précautions, investir dans la pierre présente peu d'aléas. Et mieux encore, ce placement, source de revenus ou de plus-value, rassure pour la retraite.

Reste que pour habiter ou pour investir, à moins d'hériter de divers biens immobiliers qui permettent non seulement de ne pas avoir de loyers à débourser mais, en plus, de percevoir quelques recettes locatives, construire un patrimoine immobilier est un travail de longue haleine. Même si à une certaine époque, la spéculation a pu, parfois, favoriser l'enrichissement immobilier, il ne faut pas tabler sur ce processus qui peut se retourner très vite. Un bon patrimoine se construit lentement mais sûrement. Souvent, la première pierre prend la forme d'un studio et au fur et à mesure que la famille s'agrandit, la revente du bien précédent permettant d'acheter plus grand. C'est ce que les professionnels appellent « l'effet boule de neige ». Pas forcément au même endroit compte tenu des prix en cours. Parfois, il faut, en effet, concéder la surface à l'emplacement. D'autres acquéreurs préfèrent choisir un investissement locatif, dans des villes ou dans des stations de vacances avec, à la clé, des revenus locatifs et une diminution de leurs impôts. Avec, au minimum neuf ans plus tard, dans de l'immobilier neuf, la possibilité de revendre le bien. A bon compte si la revalorisation est au rendez-vous. Cette fameuse plus-value dont tout le monde se gausse n'a, d'emblée, rien d'assurée. Même dans une conjoncture haussière. Pour arriver à ce résultat, le bien à revendre doit être dans un environnement privilégié au sein de la ville ou d'un quartier, d'une architecture de bonne facture, d'une construction sans reproche, de prestations de bonne qualité... des paramètres incontournables pour acheter pour habiter ou pour investir.

Une première pierre à habiter
Un travail depuis quelque temps ou une situation qui commence à s'affirmer, un plan épargne-logement alimenté par un versement personnel ou un versement de la famille servant d'apport ; un prêt longue durée pour « gommer » la hausse des prix, des loyers qui restent élevés même s'ils ne montent plus en flèche. Autant de raisons qui poussent à acheter. Les petites surfaces, studios et petits deux pièces, servent de premier tremplin à l'acquisition. Même si, replacées dans un contexte de prix au m2, elles ne figurent pas dans les meilleures valeurs, généralement plus chères que les grandes surfaces, elles permettent de mettre le pied à l'étrier de la propriété. Selon les régions, l'emplacement et la qualité du bien, les valeurs bougent. Et bien souvent à la hausse. Il suffit de regarder les prix communiqués par les divers promoteurs pour voir que les petites surfaces affichent un prix plus élevé. Ce qui peut s'expliquer par une moindre pondération du bien. Toujours est-il que les prix demeurent assez hauts, un peu partout sur l'hexagone. Difficile de trouver en région parisienne un studio à moins de 100 000 euros, excepté sur des communes telles Bobigny, Drancy, Limeil-Brévannes, Cormeilles-en-Parisis, Deuil-la-Barre... En province, la tâche est toute aussi compliquée. Impossible de trouver, dans les grandes métropoles, des studios à moins de ce montant. Il faut alors aller en très grande périphérie des capitales régionales : près de Nantes, par exemple, sur les communes de Vallet ou de Treillères, près d'Angers à Saint-Barthélémy d'Anjou, dans les Landes à Parisis-en-Born, à Saint-Quentin dans l'Aisne, à Crépy-en-Valois dans l'Oise... où les valeurs vont s'étiager entre 85 000 et 95 000 euros.

Un second achat à envisager
Revendre un premier bien pour en acheter, quoi de plus naturel. Si ce n'est qu'il faut bien revendre le premier pour pouvoir acquérir, dans de bonnes conditions le second. Et pour une bonne revente, il aura fallu faire un premier achat de qualité au niveau de l'emplacement et de la construction. Ou avoir parié sur un quartier en devenir où les prix ont complètement profité de l'embellie de ces dernières années. Du studio, vous pouvez alors passer aux deux pièces mais aussi aux trois pièces qui permettent d'avoir une chambre pour enfants ou en attendant l'heureux événement, une chambre d'amis ou un bureau. Certains prix sont d'ailleurs très intéressants au niveau des trois pièces. Comparativement, les trois pièces s'avèrent moins chères que les deux pièces. Encore faut-il vérifier la surface. Reste que pour des deux et trois pièces en région parisienne, en Essonne par exemple, il faut tabler, dans les tous premiers prix, sur 155 000 euros dans le premier cas et 185 000 euros dans le second cas. Des prix loin de ceux pratiqués dans la plus grande partie des Hauts-de-Seine. A Issy-les-Moulineaux, par exemple, des trois pièces oscillent entre 340 000 et 400 000 euros, au bas mot, deux fois plus chers qu'en Essonne, sans forcément être plus spacieux ! Certains acquéreurs peuvent aussi se tourner vers la maison en secteur groupé qui permet de jouir d'un bel espace, d'une cheminée, de la verdure et de se situer dans des communes généralement bien desservies par les transports en commun et de mieux en mieux équipées au niveau des écoles et collèges.

Investir en défiscalisant pour se constituer un patrimoine
Pour attirer les investisseurs, rien de tel qu'un « bonus » fiscal. Actuellement, vous disposez d'un large éventail d'outils de défiscalisation qui vous permettent de diversifier votre patrimoine. Vous pouvez ainsi investir en ville dans du neuf avec les amortissements Robien recentrés ou Borloo populaire, à la mer, la montagne ou la campagne avec le dispositif Demessine. Vous pouvez aussi acheter de la pierre sans être lié à un dispositif particulier mais choisir un régime fiscal en fonction de vos revenus. Bien évidemment, ces instruments fiscaux s'adressent à des contribuables fortement imposés. Mais vous devez vous plier strictement aux règles instaurées. Le cas échéant, vous serez requalifié.

Robien recentré et Borloo Populaire
Ces deux dispositifs sont désormais ficelés. La loi Engagement nationale sur le Logement (ENL), a été votée le 13 juillet 2006 et les décrets d'application sont promulgués. Le principe de l'amortissement du bien est conservé et peut durer 9 ans pour le Robien recentré et 12 ou 15 ans pour le Borloo populaire. Ce qui permet, dans le premier cas d'amortir le bien à 50 % et dans l'autre cas à 65 %. Par ailleurs, l'investisseur qui opte pour le Borloo bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur ces recettes locatives. En revanche, si vous choisissez le Robien, vous n'avez plus droit à un abattement forfaitaire spécifique mais vous êtes sous le régime du réel. Enfin quel que soit le régime choisi, les loyers sont plafonnés en quatre zones. Mais les plafonds divergent selon le dispositif, plus élevés en Robien qu'en Borloo. Autre différence, des plafonds de ressources du locataire dans le système Borloo.

La loi Demessine
Si vous décidez d'investir ailleurs qu'en ville et que vous vous sentez plus d'affinités avec une résidence secondaire, vous pouvez vous intérésser aux zones de revitalisation rurale. Il vous faut donc analyser la carte des zones de revitalisation rurale (ZRR) où le développement touristique fait partie des priorités pour pallier les déficiences économiques locales. En achetant dans une ZRR, vous bénéficierez de surcroît d'un bonus fiscal sous forme de réduction d'impôt.
Il en existe au moins une centaine de communes répertoriées par la délégation à l'aménagement du territoire (Datar) qui se situent, le plus souvent, dans la France profonde. Si vous comptiez acheter tout en défiscalisant à Cannes, Saint-Tropez, Collioure, Biarritz, La Baule, Deauville, Val d'Isère ou Courchevel... vous rêviez. Ces stations et celles qui les bordent n'ont pas besoin d'un coup de pouce pour être lancées ou pour survivre. En revanche, des villages d'Ardèche, du Lot, de l'Aveyron, du Gers, des stations thermales dans les Pyrénées ou des stations alpines de moyenne montagne (toute la vallée de la Maurienne) comme la Toussuire, Le Corbier, Saint-Sorlin-d'Arves, Risoul... et bien d'autres encore moins connues attendent avec impatience les investisseurs pour se développer. En campagne, quelques opérations en Touraine (Loches), en Dordogne (Argentat), dans le Lot ou dans le Gers. Pour bénéficier de la réduction d'impôt, (25 % de l'investissement dans la limite de 100 000 euros pour un couple et 50 000 euros pour une personne seule répartie sur 6 ans), vous devez louer au minimum neuf ans un logement nu à l'exploitant de la résidence de tourisme par le biais d'un bail commercial. D'où la nécessité de vous renseigner sur la compétence du gestionnaire. Et vous ne devez pas occuper le logement pendant plus de 8 semaines par an. Mais vous pouvez aussi opter pour un placement pur sans occupation dont le revenu garanti oscille, selon les gestionnaires, entre 4 et 5 %. Dans tous les cas, ne vous laissez pas aveugler par l'argument fiscal : gardez toujours en tête que vous achetez de la pierre et non pas une carotte fiscale.

Marie Dutertre