QUELS AVANTAGES FISCAUX ?

Dans la panoplie des instruments pour défiscaliser de l'immobilier neuf, le dispositif Girardin est le plus performant pour les contribuables fortement imposés. Sans oublier son côté patrimoine exotique dont l'investisseur peut profiter ultérieurement.

Les dépliants touristiques vantent les longues plages de sable blanc, les cocotiers qui invitent au farniente, les langoustes et le rhum qui invitent à la dégustation, le survol des îles en hélicoptère, la croisière au travers des Caraïbes, la découverte de cirques ou de volcans mais également une végétation tout à fait inédite passant d'une végétation abondante à un montage totalement pelée. Globalement des sites époustouflants où le rêve s'installe au fur et à mesure que l'on visite les paysages. Cependant, au-delà du ravissement pour touristes logés sur les paquebots, dans des palaces ou des propriétés où la végétation affiche un déploiement luxuriant, les autochtones ont besoin de se loger. C'est sur ce secteur de la construction de logements neufs destinés aux habitants du cru que les « continentaux » peuvent se placer en tant qu'investisseurs avec à la clé, un important levier fiscal, variable selon que le bien est situé en secteur libre ou en secteur intermédiaire. Ceux qui sont subjugués au point d'y habiter toute l'année, pendant au moins cinq ans, peuvent aussi prétendre à une réduction d'impôt.

Les textes de loi

L'investissement en outre-mer n'est pas récent. Il y a eu la loi Pons, la loi Paul et actuellement la loi Girardin, du nom de la ministre chargée de l'outre-mer.
Ceux qui veulent réaliser un placement outre-mer actuellement et pour quelques années encore, jusqu'au 31 décembre 2007, doivent se référer à la loi du 21 juillet 2003 (n° 2003-660). Reste qu'au gré des lois de Finances, la réduction d'impôt peut fluctuer. Il faut retenir cependant que lors du plafonnement annoncé, dans la dernière loi de Finances, mais non entériné, le seul avantage fiscal échappant à ce seuil était celui du dispositif Girardin au motif qu'il était indispensable que ce dernier perdure pour soutenir l'économie locale. Enfin, depuis la loi de Finances rectificative pour 2005 du 30 décembre 2004 (article 58), le plafond par m2 de surface habitable pris en compte est fixé à 1 866 euros par m2, hors taxe, soit 2 024 euros TTC (loi de Finances 2006) qu'ils s'agissent des départements d'outre-mer ou des collectivités territoriales. Ce prix au m2 suit l'évolution de l'indice du coût de la construction établi par l'Insee communiqué à chaque début d'année.

Les secteurs où investir

La loi Girardin du 21 juillet 2003 s'applique aux investissements réalisés en Guadeloupe et en Martinique, à Saint-Martin (partie française), la Réunion, Saint-Pierre et Miquelon, Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, aux îles Wallis et Futuna et dans les terres australes et antarctiques françaises.

Comment défiscaliser ?

Il y a la réduction d'impôt mais aussi, pour les bailleurs, une déduction des revenus fonciers.

Réduction d'impôt
Tout dépend si l'investisseur acquiert un bien neuf pour l'habiter ou pour le louer. Et dans ce dernier cas, s'il le loue dans le secteur libre ou dans le secteur intermédiaire. Mais dans tous les cas, le principe est celui d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de l'investissement et non à la tranche marginale d'imposition de l'investisseur. Plus le bien est grand et cher, plus la facture fiscale du contribuable s'allège.
Attention : le point de départ de la réduction d'impôt est marqué par l'année de l'achèvement de l'immeuble ou l'année de son acquisition si celle-ci est postérieure à l'année d'achèvement. Cette réduction n'est pas effectuée au prorata temporis mais sur la base du taux plein quel que soit le mois dans l'année durant lequel survient l'achèvement ou l'acquisition.

Acquisition pour être résidence principale du propriétaire
Les contribuables qui ont investi dans l'acquisition ou la construction d'un logement neuf situé outre-mer et qui le destinent à être leur résidence principale bénéficient d'une réduction d'impôt de 25 % du montant du prix d'achat. Cette réduction est de 25 % sur 10 ans, soit 2,5 % par an. Seule condition : habiter le bien au moins cinq ans. Le prix du m2 habitable sur lequel est calculée la réduction d'impôt est de 1 866 euros HT/m2, soit 2 024 €/m2 TTC.

Acquisition pour louer dans le secteur locatif libre
Dans ce cas, l'investisseur est obligé de louer le logement non meublé à un occupant qui en fait sa résidence principale pour une durée minimum de cinq ans. Aucun plafond de ressources du locataire ni de prix de loyer maximum. Deux obligations : s'engager, par écrit, à louer le logement pour cinq ans et joindre cette lettre d'engagement qui doit comporter le nom du locataire et l'adresse du logement à la déclaration d'impôt. Et ne pas louer à un membre du foyer fiscal du bailleur. En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt égale à 40 % du prix de revient du bien, soit 8 % chaque année pendant cinq ans, dans la limite du montant de 1 866 euros hors taxe/m2 multiplié par la surface défiscalisable du bien.

Acquisition pour louer dans le secteur locatif intermédiaire
Là encore, il faut louer un logement nu et donc non meublé pendant cinq années minimum à un locataire qui en fait son logement principal. Mais il existe une double contrainte de loyers qui ne doivent pas dépasser 136 euros le m2 hors charges et de ressources du locataire qui varient selon la composition de la famille (voir tableau). En contrepartie de cette double contrainte, la réduction est un peu plus élevée : 50 % pendant cinq ans, soit 10 % chaque année dans la limite du montant de 1 866 euros hors taxe/m2 multiplié par la surface défiscalisable du bien. Le logement ne peut être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur. Et là encore, le bailleur doit produire aux services fiscaux l'engagement par écrit de location avec le nom et l'adresse du locataire ainsi que son avis d'imposition afin de bien vérifier que les plafonds de ressources sont respectés.

Tableau des plafonds de ressources des locataires en 2006 Personne seule. 26 241 € Couple marié 48 534 € Personne seule ou couple marié ayant : 1 personne à charge 51 341 € 2 personnes à charge 54 149 € 3 personnes à charge 57 901 € 4 personnes à charge 61 652 €

A SAVOIR Deux majorations supplémentaires En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez obtenir une majoration de 10 % du taux de réduction si les logements sont situés en zone urbaine dite sensible et de 4 % si les logements sont équipés de dispositifs de production d'énergies renouvelables, soit au total, 14 %. Ainsi, en secteur libre, la réduction peut atteindre 54 % (40 %+14 %) et en secteur intermédiaire 64 % (50 %+14 %).

Déduction de certaines charges des revenus fonciers
Dès l'instant où l'investisseur donne en location un bien non meublé, il perçoit des revenus fonciers. A ce titre, il peut déduire chaque année de ces loyers un certain nombre de charges : Les intérêts d'emprunts contractés pour acquérir le bien et les frais d'assurance liés à l'emprunt, à concurrence des loyers, le solde étant reportable sur les revenus fonciers ultérieurs pendant 10 ans ; les charges non récupérables sur le locataire (taxe foncière, frais de gestion et d'assurance pour loyers impayés).

Elisabeth Lelogeais