Pour aider enfants et petits-enfants à se loger, les parents et grands-parents peuvent faire une donation ou une donation-partage. La toute dernière loi de Finances encourage fortement ce mouvement en permettant de donner plus, et plus souvent avec avantages fiscaux à la clé.

L'immobilier n'a jamais été aussi actif. Certes, les taux d'intérêt sont attractifs mais ne compensent plus forcément la hausse des prix. En revanche, depuis quelques années, la donation entre ascendants et descendants est favorisée par le biais d'incidences fiscales. Dès lors, plutôt que de garder argent ou patrimoine pour le « jour de l'héritage », les ascendants font de plus en plus de dons de leur vivant pour aider leurs enfants ou petits-enfants à démarrer dans la vie et aussi pour qu'ils aient moins de droits de succession à payer. Et bien souvent, ce don sert d'apport ou de complément d'apport à un achat immobilier. Ce don peut se présenter de diverses façons : don manuel, donation-partage, don d'un bien immobilier, prêt ... avec des règles et des abattements différents selon qu'il s'agisse des parents ou des grands-parents.

Les changements depuis le 1er janvier 2006
Deux changements importants sont intervenus depuis le début de l'année au niveau des abattements et de la possibilité de les faire jouer plus souvent et au niveau des réductions du montant des droits en fonction de l'âge des donateurs.

Les abattements
De nouveaux abattements d'un montant de 5 000 euros sont créés entre frères et sœurs, neveux et nièces, arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants. Par ailleurs, il est possible de les faire jouer tous les six ans (contre tous les dix ans ultérieurement).

⁽¹⁾ Si la donation est faite par un couple, l'abattement s'applique à chaque membre du couple. Il est alors doublé pour les biens communs au couple, soit respectivement 100 000 €, 60 000€, 10 000€.
⁽²⁾ Cet abattement s'ajoute à ceux accordés en fonction du lien de parenté.

les réductions de droits
Les limites d'âge des donateurs sont repoussées de cinq ans et portées à 70 et 80 ans.

Aider son enfant à se loger

Faciliter l'achat d'un logement
En tant que parents, vous avez peut-être quelques économies dont vous voudriez faire profiter votre enfant. Plusieurs solutions existent.

- Le don manuel
Le don manuel est l'opération la plus simple puisqu'il peut prendre la forme d'un chèque, d'un virement, d'espèces, des liquidités provenant de livret A, d'un Codevi, d'un plan épargne logement, d'un contrat d'assurance-vie, mais aussi des meubles, des bijoux ..., ainsi que des titres de valeurs mobilières (Sicav, actions, obligations). Il s'effectue sans formalité et n'entraîne donc pas de frais supplémentaire notamment notarié. Et peut donc échapper à une signature devant notaire, faisant exception au principe édicté par l'article 931 du Code civil.
Cependant, il faut prendre des précautions tant de la part des donateurs que des donataires. En effet, le donateur ne doit pas retirer des fonds à n'importe quel moment de contrat d'assurance-vie, par exemple, sous peine d'être taxé, ou d'un PEL sous peine de voir sa clôture anticipée, ou d'un PEA dont les gains pourraient être imposés à la plus-value. Côté donataire, aucune obligation de déclarer le don manuel à l'administration fiscale. Reste que, au moment de la succession, cette donation devra être signalée en vertu de la règle du rapport fiscal des donations (article 784 du Code général des impôts) : cette règle lui permet de calculer le montant des droits de succession en recensant toutes les donations consenties, de son vivant, par le donateur défunt à chaque héritier ou légataire testamentaire. Autant dire que le fisc traque sérieusement toutes ces pistes. Et qu'un don manuel non déclaré peut aboutir à un redressement, mais également à des intérêts de retard, voire des pénalités . Inutile donc de ne pas le déclarer d'autant que le don manuel permet de bénéficier des réductions de droits : dès l'instant où il ne dépasse pas 50 000 euros, voire 100 000 euros lorsqu'il est donné par chacun des parents, aucun droit n'est dû. C'est seulement au-delà de ce seuil que des droits sont dûs et varient selon l'âge du donateur.

Depuis le 1er janvier 2006, la réduction atteint 50% du montant des droits si le donateur est âgé de moins de 70 ans et de 30% si celui-ci a entre 75 et 80 ans. L'autre avantage de la déclaration tient au fait qu'elle fait courir le délai de 6 ans au terme duquel le fisc ne tient plus compte du don en cas de nouvelle libéralité ou de succession. Désormais chaque parent peut donner, tous les 6 ans, en franchise des droits de donation 50 000 euros voire 100 000 euros si chacun des deux parents désire donner. Pour un don manuel, le délai de six ans démarre à compter du jour où la déclaration est faite à l'administration fiscale. Et bien sûr, tant que cette formalité n'est pas remplie, le délai ne court pas. Enfin, si le don s'est fait sous forme de titres de valeurs mobilières et que celles-ci ont profité d'une embellie de la Bourse, c'est, en cas de non déclaration au fisc au moment du don, sur la valeur déclarée ultérieurement que porte le montant du don. Autrement dit, si les titres ont doublé, les droits vont augmenter alors qu'une déclaration au moment du don en aurait figé la valeur.

Donner un bien immobilier
Si vous disposez d'un patrimoine immobilier important et de revenus tout aussi substantiels, vous pouvez donner un bien à chacun de vos enfants qui débutent dans la vie de façon « isolée » ou faire une « donation-partage ». Pour chaque bien donné à un enfant, la franchise d'impôt est de 50 000 euros ou de 100 000 euros et les droits dûs au-delà de ce plafond sont réduits en fonction de l'âge du donateur (voir tableaux). Donner de façon isolée est parfait lorsque l'enfant à qui l'on donne est unique : il n'y aura pas de rapport successoral et donc pas de problème d'équité entre les frères et sœurs. En effet, toute donation consentie à un futur héritier est faite en « avancement d'hoirie » ( article 864 du Code civil). Au décès du donateur, le donataire devra « rapporter » le bien donné (article 843 du Code civil). En matière de bien immobilier, c'est la valeur de ce bien au jour du décès, compte tenu de son état au jour de la donation qui doit être rapportée (article 860 du Code civil). Si entre temps, le bien s'est apprécié, la « valeur à rapporter » peut être considérable, notamment ces dernières années, ce qui réduira d'autant la part successorale du donataire. D'où un certain malaise entre les héritiers et surtout du donataire s'il n'avait pas bien assimilé les règles juridiques.

Mieux vaut donc, si vous avez plusieurs enfants, faire une donation-partage. Il s'agit d'un acte passé devant notaire selon lequel les parents, ou l'un d'entre eux pour ses biens personnels, répartissent tout ou partie de leur patrimoine entre leurs enfants. Au décès du donateur, le partage ne portera que sur les biens du défunt. Bien évidemment, le grand intérêt de la donation-partage est que les biens donnés sous cette forme n'ont pas à être « rapportés » à la succession. Il faut savoir qu'il existe deux sortes de donation-partage. L'une dite « conjonctive » est consentie par les deux parents qui attribuent à leurs enfants des biens sans considération de leur origine (biens communs ou biens personnels). Dès lors, chaque enfant ne reçoit pas la même proportion des biens paternels et maternels. En revanche, vis-à-vis de l'administration fiscale, chaque enfant est censé avoir reçu la moitié des biens donnés par le père et la moitié des biens donnés par la mère. L'autre est dite « cumulative » et se produit lorsque le survivant d'un conjoint décédé consent une donation-partage de tout ou partie de ses biens personnels en les incluant aux biens de la succession du défunt. Enfin, il faut savoir qu'il est possible d'incorporer, dans la donation-partage, des biens transmis aux enfants par des dons manuels. Avec, pour intérêt, que les donations ainsi réintégrées, ne soient plus « rapportables » lors de la succession des donateurs. A savoir que ces biens réintégrés, dès l'instant où ils avaient été déclarés au fisc, ne sont pas à nouveau soumis aux droits de donation.

Faire un prêt familial
La donation a suffi pour que l'enfant achète un studio. Reste à faire les travaux pour le rendre habitable. En tant que parent, vous pouvez lui consentir un prêt à un taux avantageux, voir sans intérêt. Toutefois, pour éviter des litiges avec le fisc ou avec vos autres enfants, il est recommandé d'établir une reconnaissance de dette écrite et signée en deux exemplaires et détaillant le montant, la durée et les conditions du remboursement. Et pour qu'elle ait une totale valeur juridique, il est conseillé de la faire enregistrer au centre des impôts (coût, 125 euros). Cette formalité protège le prêteur qui peut réclamer sa dette pendant trente ans et l'emprunteur auquel elle évite la requalification de l'opération en donation. Enfin, elle évite les conflits en cas de décès.
Par ailleurs, si jamais vous avez fait une donation à ce même enfant dans les cinq années précédentes, au lieu de lui en redistribuer une autre qui ne pourrait bénéficier de l'abattement, vous pouvez inscrire que la dette sera remboursable en une seule fois, dans six ans ou plus. Auquel cas, en tant que prêteur, vous pouvez renoncer au remboursement du prêt et déclarer cette somme en donation et le donataire bénéficier des avantages de la donation. Pour une seconde fois sans que l'administration fiscale ne s'en offusque. Si en revanche, vous consentez un prêt, avec intérêts, il faut savoir qu'à titre exceptionnel (loi de finances rectificative pour 2005) qu'entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007, les intérêts des 50 000 premiers euros d'un prêt consenti à un enfant sont exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux dans la mesure où cette somme est utilisée dans les six mois pour l'acquisition d'une résidence principale.

Donner l'usufruit de façon temporaire
Sans se dessaisir totalement d'un bien tout en aidant un enfant, la donation temporaire d'usufruit s'avère un très bon outil pour les deux parties. Ainsi, la donation temporaire de l'usufruit de l'un de vos biens à un de vos enfants lui permet d'en percevoir les revenus, c'est-à-dire les loyers. Ce qui vous dispense, pendant ce temps, de l'entretenir. Au terme du temps imparti, l'usufruit vous revient automatiquement. Cette donation d'usufruit temporaire, moins de dix ans, est très peu taxée : 23% de la valeur du bien transmis en pleine propriété et si le donateur à entre 65 et 70 ans, les droits sont réduits de 50%. Ainsi, avec le jeu des abattements, ce type de donation sera exonéré de droits si le bien, donné par un seul parent, vaut moins de 217 000 euros ou le double s'il est donné par les deux parents. Par ailleurs, les revenus fonciers se trouveront temporairement allégés. Et coté impôt de solidarité sur la fortune (ISF), la donation d'usufruit fait également sortir le bien du patrimoine taxable des parents. Mais bien évidemment, ce type de donation ne doit pas être réalisé dans le but d'échapper à l'ISF ou d'en minimiser le montant. Le fisc y veille attentivement. Enfin, il faut savoir que cette donation temporaire d'usufruit est incompatible avec les dispositifs Besson et Robien, sous peine de remise en cause de l'amortissement fiscal.

Aider ses petits-enfants à se loger

L'allongement de la vie fait que parfois, ce ne sont pas les enfants qui ont besoin d'être aidés mais les petits-enfants. Depuis 2003, la donation a un petit-enfant est de 30 000 euros par grand-parent, ce qui peut aller jusqu'à 120 000 euros en cas de quatre grands-parents donateurs. Avec les nouvelles dispositions de 2006, l'opération peut être renouvelée tous les six ans et pour chaque petit-enfant. Au-delà de cette franchise d'impôt, la taxation varie en fonction de l'âge du donateur. Hormis ces règles spécifiques entre grands-parents et petits-enfants, les avantages et les inconvénients des dons manuels, de prêt pour financer l'achat de son logement, la donation temporaire d'usufruit sont identiques.

Respecter la « réserve » des enfants
Un grand-parent voulant donner une donation à son petit- enfant doit tenir compte de la réserve héréditaire dont il ne peut priver ses enfants. Ce qui ne l'empêche pas d'utiliser à son gré et notamment en faveur d'un petit enfant de la quotité disponible. L'importance de la réserve héréditaire dépend du nombre des enfants. Le cas échéant, les enfants, en tant qu'héritiers réservataires, peuvent exiger que les donations soient réduites. Ce qui signifie qu'un petit-enfant trop favorisé par ses grands-parents devrait reverser à ses parents une somme d'argent pour les dédommager à hauteur de leur part de réserve.

Elisabeth Lelogeais