Facile d'accès pour les Français, l'Espagne fait aussi rêver. Madrid, Barcelone, Cadix, Séville mais aussi la Costa brava ou la Costa del Sol séduisent. Le marché est partout en expansion et les prix aussi.

Un achat en Espagne, voilà longtemps que les Français y songent. Certains l'ont fait dans les années 70 lorsque la Costa Brava se développait et à une époque où les prix espagnols étaient dérisoires. Aujourd'hui, ils peuvent se frotter les mains car le marché est en forte phase ascendante, dans les villes comme sur les côtes. Les maisons atteignent des sommes records mais les surfaces y sont plus spacieuses qu'en France, la maison moyenne arborant facilement les 150 mètres carrés.

L'un des promoteurs les plus important est le groupe Fadesa qui dispose d'un portefeuille foncier époustouflant, évalué à 15,4 millions de m² constructibles, rien que sur le territoire espagnol. Par ailleurs, la société possède plus de 100 000 logements et 27 000 sont en cours de réalisation. Plusieurs grosses en opérations méritent l'attention : 705 logements à Alméria, 800 à Valladolid avec terrain de golf, 1 200 logements à Mino en Corogne alliant maisons et appartements, résidences de loisirs, golf... Mais aussi Pego, près de Denia sur la Costa Blanca ou les îles Canaries.

Peu de promoteurs français construisent des logements en Espagne alors qu'un certain nombre s'intéresse à l'immobilier d'entreprises. Dans le tourisme et loisirs, le groupe Pierre et Vacances s'installe, sur la Costa del Sol, près de Marbella après s'être implanté à Bonnemont, sur la Costa Brava en bordure d'un golf. Sur la Costa del Sol, le programme « Terrazas Costa del Sol » propose des deux pièces pour trois ou quatre personnes à partir de 160 000 euros hors taxe, des deux pièces pour cinq et six personnes à partir de 210 000 euros et des quatre pièces pour sept à huit personnes à partir de 330 000 euros. Le marché de la résidence secondaire est partout en pleine effervescence, à la mer comme près des nombreux golfs : en 2004, par exemple, sur un total de 700 000 transactions, 150 000 achats de maisons ont été effectués par des étrangers, Anglais, Irlandais ou Allemands.

Compte tenu de la bonne tenue de l'économie espagnole et du puissant moteur que représente la construction, le marché immobilier ne peut que poursuivre sa croissance. Et les prix ne risquent pas de s'assagir.

Les diverses étapes de l'achat

Dans l'ancien, l'accord entre vendeur et acheteur se concrétise par une promesse de vente (contrato de arras). Par ce document écrit, le vendeur exprime son désir de transférer son bien à l'acquéreur qui s'engage de son côté à l'acheter. A la signature de l'avant-contrat, l'acquéreur doit verser, selon l'usage de la province, de 10 à 20 % du prix du bien à titre d'arrhes, sur un compte spécial. A défaut, il doit exiger un reçu. En aucun cas, il ne doit verser cette somme au propriétaire. Attention, si la vente périclite du fait de l'acquéreur, ce dernier ne dispose d'aucune clause de rétractation comme en France et perd ses arrhes. A l'inverse, si c'est le vendeur qui revient sur sa décision, il doit verser le double des arrhes à l'acquéreur.

Dans le neuf, il faut en premier lieu s'assurer que le professionnel local a bien pignon sur rue en allant vérifier s'il est bien inscrit au registre des sociétés. L'achat d'un logement neuf se déroule en plusieurs étapes : la première consiste à réserver le logement et à verser un dépôt de garantie de 5 % ; la seconde vise la signature du contrat privé d'achat/vente, phase durant laquelle le promoteur remet tous les documents (plans, déposition du permis de construire, notice...) : à cette étape, l'acquéreur règle 25 % du prix convenu ; la troisième étape intervient au moment de la livraison du logement, et c'est également à cette dernière étape que se signe l'acte de vente définitif et que se règle le solde.

L'achat en résidence de tourisme obéit au même processus et bénéficie des mêmes avantages qu'en France : remboursement de la TVA, mais à 16% seulement, dès lors que le bien est loué par bail commercial au gestionnaire de la résidence, possibilité de réserver quelques semaines d'occupation.

Lorsque l'acte de vente est signé, le notaire doit procéder à la déclaration de transfert de propriété auprès du bureau de l'enregistrement. Cette démarche doit être effectuée rapidement afin de prémunir l'acquéreur contre tout autre enregistrement qui pourrait être déposé ensuite. En Espagne, en effet, le notaire n'a pas l'obligation de faire toutes les démarches précédent l'acte comme en France. Toutefois, rien n'empêche l'acquéreur d'élargir la mission du notaire au contrôle des documents, au règlement de l'acquisition et aux taxes à payer au fisc... Le montant des honoraires du notaire dépend de la mission qui lui est impartie mais affiche, comme en France, un barème dégressif... Pour une simple mission d'enregistrement, ils se situent à 480 euros pour une vente de 250 000 euros et à 750 euros pour une vente de 800 000 euros.

Droits de mutation

En Espagne, les droits de mutation d'un logement ancien varient d'une province à l'autre. Entre les frais de transfert de propriété et les taxes qui s'y rapportent (impuesto de transmisiones patrimoniales y actos juridicos documentados), il faut compter entre 6 et 7%. S'il s'agit d'un logement neuf acquis par le biais d'un promoteur ou d'un constructeur à titre de résidence principale ou secondaire en achetant dans une résidence de tourisme, il faut acquitter la TVA : 7% pour une résidence principale, 16% pour une résidence secondaire. En achetant dans le cadre d'une résidence de tourisme avec location du bien à un gestionnaire, l'investisseur peut se faire rembourser la TVA. Certains opérateurs comme Pierre et Vacances font même l'avance de la TVA.. Les revenus fonciers sont alors soumis à imposition et prélevés à la source (par l'intermédiaire du gestionnaire par exemple). Le taux d'imposition est de 25 % pour les non résidents.

Plus-values

En revendant un bien avec plus-values, un acquéreur non résident en Espagne est imposé à hauteur de 35%. Attention, contrairement à la France, il n'y a aucun abattement pour durée de détention.

Emprunt

On peut souscrire un crédit en France ou en Espagne, de nombreuses banques françaises ayant nouées des partenariats avec des banques espagnoles. Il est toutefois conseillé d'emprunter sur place, l'opération étant alors moins onéreuse que depuis la France. Les taux sont très attractifs et tournent autour de 3,5%. Le taux révisable est fortement majoritaire. La durée moyenne du crédit est de 30 ans.

Elisabeth Lelogeais