2005 a été l'année des records. Les constructions et les ventes des logements neufs ont explosé grâce aux dispositifs fiscaux d'incitations à l'investissement locatif. Tour d'horizon.

En 2003, le gouvernement lançait le dispositif De Robien et affichait clairement ses objectifs. En encourageant les contribuables français à investir dans les logements locatifs, les effets attendus étaient d'une part, la détente du marché de la location dans les zones en situation extrêmement tendue et d'autre part, la relance de la construction en Ile-de-France et dans les régions, afin notamment de soutenir l'emploi dans le secteur du bâtiment. Simultanément, le ministre initiateur de la mesure prenait un engagement. Une synthèse de l'application de ses nouvelles incitations fiscales et une analyse de leurs effets sur l'investissement immobilier locatif, notamment en ce qui concerne leurs coûts et leurs bénéficiaires serait présentée avant septembre 2006. Sans attendre l'échéance annoncée, les effets économiques sont d'ores et déjà connus. En 2004, le secteur de la construction achevait l'année dans une conjoncture très favorable. Par rapport à 2003, l'activité progressait en volume de 2,8 % dans le bâtiment et de 2,9 % dans les travaux publics, soit plus rapidement que dans les autres branches. Avec 25 000 créations nettes d'emplois, soit les deux tiers de l'ensemble de l'économie, la construction s'affirmait comme l'un des secteurs les plus dynamiques de l'économie française. Les effectifs salariés ont progressé de 17 000 du 1er janvier 2004 au 1er janvier 2005, soit + 1,4 %, c'est à dire l'une des hausses les plus importantes de ces dernières années. En 2005, l'essor du marché s'est poursuivi marquant en cela la réussite d'une première étape indispensable à la résorption de la crise du logement, à savoir la création et la mise sur le marché locatif d'un volume conséquent de nouveaux logements. Selon les données du ministère de l'Equipement, plus de 400 000 logements privés ont été mis en chantier, soit une hausse de 11,6% sur les douze derniers mois. Quant aux permis de construire, plus de 505 000 ont été délivrés, c'est à dire 12,5% de plus qu'un an auparavant.

Il n'en reste pas moins que certaines critiques se sont élevées à partir de la fin de l'année 2005. Bien que l'heure ne soit pas encore venue de conclure définitivement sur l'impact des mesures prises sur la situation du marché locatif, car nous rappelons que le gouvernement s'est engagé à rendre compte de sa politique avant septembre 2006, on a reproché au dispositif qu'il favoriserait la construction d'une catégorie de logement destinée à des locataires plutôt aisés. En effet, selon les règles fiscales dont dépendent les locataires De Robien, ceux-ci doivent être capables, pour les baux conclus en 2005, d'assumer des loyers plafonnés par mètre carré loué, charges non comprises, à 19,19 euros en zone A (agglomération parisienne, côte d'azur et genevois français), 13,33 euros en zone B (agglomérations chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières) et 9,59 euros en zone C (reste du territoire). Ces limites guères contraignantes combinées au système d'amortissement qui permet sur une durée de 9 à 15 ans de déduire de 50 à 65% du prix d'acquisition ont massivement encouragé les contribuables à acheter les logements neufs mis à leur disposition par les promoteurs, mais dans des zones où la demande locative n'était pas nécessairement tendue. Ce faisant, l'objectif poursuivi qui était d'accroître les offres de locations dans les secteurs marqués par la pénurie de logements où sont concentrés les ménages ayant des revenus intermédiaires a pu paraître comme ayant été quelque peu en retrait au regard de la nécessité de construire en nombre de nouveaux logements. Il n'en reste pas moins qu'à l'heure de la mise sous presse, les contours d'un cadre fiscal qui réorienteraient, certainement en douceur les investissements immobiliers des contribuables ne sont pas définis. Il n'est donc pas hors de propos d'évoquer les divers dispositifs fiscaux dont bénéficient toujours les contribuables.

La Loi De Robien : comment ça marche ?
La condition déterminante permettant de bénéficier de la loi De Robien est de payer des impôts. Aux contribuables qui deviennent propriétaires-bailleurs, les dispositions De Robien permettent d'amortir, c'est à dire d'économiser en 15 ans au titre des impôts sur le revenu, jusqu'à 65 % de l'investissement. Pratiquement, tous les ans, pendant les cinq premières années de l'investissement, les assujettis déduisent de leurs impôts 8 % du prix d'acquisition d'un logement neuf, puis 2,5 % les quatre années suivantes. Au terme des 9 premières années de location, l'amortissement peut être renouvelé à raison de 2 périodes triennales à hauteur de 2,5 % par an du prix d'acquisition du bien. Sont concernées avec effet rétroactif au 3 avril 2003, les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 ainsi que les acquisitions faites à compter du 3 avril 2003 de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l'habitation, que le contribuable transforme en logements et les logements neufs qui ont fait l'objet à compter du 3 avril 2003 d'une déclaration d'ouverture de chantier.

Bon à savoir: sur www.selogerneuf.com, d'excellentes présentations permettent d'évaluer instantanément les effets positifs de la loi De Robien sur la situation fiscale personnelle de chaque internaute.

Des plafonds de loyers peu contraignants
Pour bénéficier de la carotte fiscale, le contribuable doit s'engager à louer, pendant 9 ans, à un prix par essence inférieur au prix du marché. En contrepartie, la perte subie, résultant de la différence entre le revenu que le bailleur aurait obtenu si le bien acquis avait été loué au prix du marché et le revenu locatif obtenu en application des limites imposées par le législateur, est compensée par une économie d'impôts. Le montant de cette économie est plus ou moins important selon l'importance du déficit que le contribuable peut constater dans ses revenus fonciers en application des dispositions propres à la mesure de défiscalisation. Dans le cadre du dispositif de Robien le plafonnement des loyers est fixé à une valeur réputée égale à 90 % du prix du marché dans le logement neuf dans les zones tendues.

Barèmes applicables aux baux signés dans le cadre du dispositif De Robien
Depuis le 3 avril 2003, les plafonds de loyers sont augmentés et de nouvelles zones d'investissement sont définies. Une instruction fiscale du 30 mars 2004 définit les plafonds de loyers applicables dans les zones d'investissement pour les biens acquis après le 03/04/2004 :

Se constituer un patrimoine locatif sans contraintes excessives
Les propriétaires des logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 et pour les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, depuis la date précitée de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R421-40 du Code de l'urbanisme, ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et transformé en logements, peuvent louer sans avoir à vérifier que les ressources du locataire ne dépassent certains seuils.

Se constituer un patrimoine locatif sans contraintes excessives
Les propriétaires des logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 et pour les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, depuis la date précitée de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R421-40 du Code de l'urbanisme, ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et transformé en logements, peuvent louer sans avoir à vérifier que les ressources du locataire ne dépassent certains seuils.

Simulations de Robien
Exemple 1 : M. et Mme Martin sont mariés et ont un enfant à charge. Leur taux marginal d'imposition est de 39 %. En prévision de leur retraite, ils défiscalisent dans le cadre d'une opération de Robien dans le neuf à Lyon et achètent pour 140 000 euros, un 2-3 pièces de 62 m². Leur apport personnel est de 0 euro, le taux du crédit qui leur a été accordé est de 4 %, assurance invalidité décès incluse sur une durée de 15 ans.

Hypothèses de simulation:
Hausse annuelle de la valeur du bien : 1% Hausse annuelle du loyer : 1 % Les charges à savoir, taxe foncière, frais de gestion, assurances, réparations et travaux non-récupérables, représentent 25 % du loyer et augmentent de 1,5 % par an.

Les déficits fonciers s'imputent sur le revenu global imposable dans la limite de 10700 € par an. En cas de dépassement de cette limite, les reliquats s'ajoutent aux déficits fonciers des 10 années suivantes.

En cas de vente du bien au bout de 15 ans au prix de 162 536 €, les gains sont 138 963 €. Il est également possible de conserver le bien et de profiter d'un revenu foncier brut annuel de 16 411 euros.

Exemple 2 : : le taux marginal d'imposition des époux Guérin est de 54 %. En prévision de leur retraite ils achètent 225 000 euros un pavillon neuf de 51 m² à Saint Ouen. Leur apport personnel est de 0 euro. Ils ont obtenu un crédit à 3.65 %, assurance invalidité décès incluse sur une durée de 15 ans.

En cas de cession du bien au bout de 15 ans au prix de 261 218 €, les gains sont 154 695 €. Il est également possible de conserver le bien et de profiter d'une rente foncière annuelle brute de 13 500 euros.

Exemple 3 : : Acquisition d'un trois pièces neuf de 68 m² au prix de 300 000 € en Zone A. Moyennant l'engagement de louer ce logement pendant 9 ans à un loyer mensuel maximum de 1304,92 € (68 m² x 19,19 €), il est possible de déduire :

• Les 5 premières années : 8% x 300.000 € soit 24 000 € des revenus fonciers imposables.
• Les 4 années suivantes : 2.5 % x 300.000 € soit 7.500 € des revenus fonciers imposables.
• Les 6 années suivantes : 2.5 % x 300.000 € soit 7.500 € des revenus fonciers imposables si les conditions de locations sont respectées.

En 15 ans, le dispositif De Robien permet de déduire 65% du prix d'achat, soit 195.000 €, si bien que la somme effectivement déboursée par l'acquéreur pour acheter ce bien est de 300 000 € - 195 000 € = 105 000 €, soit encore une dépense moyenne mensuelle de 583 €.

Faut-il rafraîchir le dispositif De Robien
2005 a été l'année phare de l'impressionnante démonstration de l'efficacité des mesures fiscales d'incitation à l'investissement dans l'immobilier. Le nombre des constructions de logements neufs a été exceptionnellement élevé et, surtout, deux acquisitions sur trois dans le neuf ont été faites dans le cadre des dispositions De Robien. Toutefois, en raison des plafonds de loyer jugés trop élevés, la typologie des logements construits ne semble avoir été adaptée en toutes circonstances, à la forte demande locative émanant des ménages disposants de revenus intermédiaires que le dispositif De Robien prévoyait pourtant de satisfaire. Si bien qu'à certains endroits, les contribuables-investisseurs pourraient trouver plus difficilement que prévu preneurs pour leurs logements avec comme conséquence, les perspectives d'une perte financière (voir encadré) en lieu et place du substantiel enrichissement qui leur était promis. On notera qu'à l'opposé, d'autres critiques ont pu dire que le dispositif De Robien aurait fait augmenter les loyers, notamment sur le segment de marché des agglomérations de moins de 50.000 habitants (zone C). Quoi qu'il en soit, à l'heure ou nous écrivons ces lignes, le gouvernement s'emploie à réajuster le dispositif et deux solutions semblent être à l'étude. La première consisterait à rafraîchir le dispositif De Robien en baissant de 20 % le plafond des loyers, lequel passerait de 9,59 euros par mètre carré à 7,50 euros en zone C. La durée d'amortissement quant à elle, serait ramenée à neuf ans, plafonnée à 6 % du prix d'achat pendant les sept premières années, puis à 4 % les deux années suivantes (au lieu de 8 % les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes dans le Robien initial), l'abattement forfaitaire de 6 % étant quant à lui supprimé. La seconde solution consisterait rien moins qu'en la mise en place d'un «nouveau» régime de défiscalisation qui lui serait, d'après Monsieur Borloo son instigateur, garanti rentable.

LES LOCATIONS IMPOSEES AU TITRE DES BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX
Les réductions d'impôts et les incitations fiscales dépendent du type de contrat conclu par le propriétaire. Dès lors qu'un bailleur signe avec son locataire un contrat de location meublée, le revenu de cette location n'est plus fiscalement considéré comme un revenu foncier. Il s'agit d'un bénéfice industriel et commercial soumis à un régime particulier d'imposition variable selon que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel.

Loueur en meublé professionnel
Pour être considéré comme loueur professionnel, le propriétaire doit être inscrit au registre du commerce, ce qui suppose qu'il loue au moins deux logements meublés et qu'il soit commerçant au sens du droit commercial. D'autre part, les recettes annuelles tirées de l'activité de meublé doivent être supérieures à 23 000 € (taxes comprises) ou doivent représenter au moins 50 % de ses revenus. L'imposition dans ce cas, porte sur le bénéfice net du loueur qui est égal à la différence entre le total des gains bruts de l'année précédant l'imposition et le total des charges de la même période. Lorsque la différence entre les revenus du meublé et les charges est négative, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus. Le bénéfice est imposable soit selon le régime des micro-entreprises, soit celui du bénéfice réel, réel simplifié ou réel normal.

La déclaration très simplifiée des revenus des locations
Les contribuables dont les revenus provenant des locations meublées ne dépassent pas 76 300 € bénéficient d'un régime de déclaration très simplifié qui leur permet de bénéficier d'un abattement automatique de 70%. Ce régime cesse lorsque le seuil de 76 300 € est dépassé. En outre, les bailleurs ne payent pas la TVA, soit parce qu'ils bénéficient de la franchise, soit parce qu'ils en sont exonérés. De même, ils n'ont pas à remplir de déclaration de résultats spécifique. Ils indiquent directement sur leur déclaration de revenu N° 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins values réalisées au cours de l'exercice. Un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux doit être joint à la déclaration des revenus. Au-delà de 76 300 € le régime réel simplifié s'applique. Le réel simplifié peut toutefois s'appliquer sur option pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime micro-entreprise. Ce même régime fait place à celui du bénéfice réel normal, il est obligatoire lorsque les recettes annuelles sont supérieures 763 000 et optionnel pour le loueur imposable au réel simplifié.

Le loueur en meublé non professionnel
Le loueur non professionnel est le bailleur qui loue en meublé mais qui ne remplit pas les conditions fixées par la réglementation pour être considéré comme loueur professionnel. Son bénéfice imposable est déterminé de la même façon qu'un loueur professionnel. La seule obligation qui lui incombe et de tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre mentionnant l'origine et le montant des recettes. Toutefois, ses déficits ne sont pas imputables sur le revenu global et ne sont déductibles que des bénéfices retirés d'autres activités BIC non professionnelles au cours de la même année ou des 5 années suivantes. Ce régime s'applique de plein droit, mais les contribuables peuvent opter, en écrivant au service des impôts, soit pour le régime réel, simplifié ou normal.
Le loueur doit souscrire une déclaration spéciale de résultat n° 2031 accompagnée, sauf dispense, d'un bilan simplifié, d'un compte de résultat simplifié, d'un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values, d'un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables. Signalons que les loueurs en meublé dispensés de produire un bilan fiscal peuvent inscrire un élément dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur leur déclaration afin de déduire les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion de leur chiffre d'affaires.

L'imposition du loueur en meublé
Les revenus de la location de locaux meublés destinés à l'habitation sont imposés dans la catégorie des BIC. Sont toutefois exonérés les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire et que le loyer est fixé dans des limites raisonnables.
La location de chambre d'hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 € par an. Le loueur en meublé peut également bénéficier de l'exonération concernant les locations consenties à des titulaires du RMI, aux étudiants boursiers ou aux associations intermédiaires agréées.

Les déficits
L'imputation des éventuels déficits dépend du statut du loueur. Si le loueur est professionnel, le déficit est imputable en totalité sur du revenu global. Ce statut est accordé aux propriétaires inscrits au registre du commerce et qui perçoivent chaque année plus de 23 000 € TTC de loyers ou qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.
Pour le loueur non professionnel, le déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices industriels et commerciaux provenant d'autres activités exercées, elles aussi, à titre non professionnel de l'année en cours et des cinq années suivantes.

Attention : lorsqu'un loueur non professionnel soumis au régime du bénéfice réel subit un déficit, il ne peut en principe l'imputer uniquement sur les revenus de ses autres activités imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, et ce, pendant les cinq années qui suivent leur réalisation. Le régime des micro-entreprises quant à lui, ne permet pas de constater un déficit. Quant aux loueurs professionnels, ils ont la possibilité d'imputer les déficits des meublés sur le revenu global, à condition que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

Les plus-values
La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel. Une exonération est accordée aux petites entreprises dont l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et lorsque les recettes annuelles TTC sont inférieures à 152 600 € l'année de la cession. Pour les loueurs non professionnels, la vente du logement meublé est soumise au régime des plus-values immobilières privées.

La TVA et la taxe professionnelle
La location meublée n'est pas soumise à la TVA, ce qui empêche le propriétaire de récupérer cette taxe sur ses achats. D'autre part, les loueurs en meublé doivent acquitter la taxe professionnelle. Toutefois, les locations de tout ou partie d'une résidence secondaire ou principale sont exonérées à ce titre.

Le régime de défiscalisation de la LOI MALRAUX
Le dispositif Malraux donne la possibilité aux propriétaires d'immeubles anciens, entièrement restaurés et donnés en location, de déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux et restauration réalisés. Sont concernées les personnes physiques ou les associés d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
Cependant, les immeubles loués doivent être situés dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou dans un secteur sauvegardé publié. Si le secteur sauvegardé n'est pas publié, une déclaration d'utilité publique prescrivant les travaux de restauration est nécessaire. En outre, l'opération doit porter sur la restauration complète d'un immeuble bâti à l'initiative des propriétaires ou d'une collectivité publique. Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Il doit s'agir de la résidence principale du locataire pendant au moins 6 ans. Si le logement est détenu par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, la société doit s'engager à le louer 6 ans et l'associé doit s'engager à conserver les parts de la société pendant la même durée de 6 ans.

Les dépenses déductibles dans le cadre de la loi Malraux
Les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration et les dépenses de travaux de démolition et de modifications prescrites sur le plan de sauvegarde sont déductibles des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt pour leur part, sont imputables pendant 10 ans sur les autres revenus fonciers. Quant aux déficits fonciers, ils sont imputables sans plafonnement, sur le revenu global. L'avantage fiscal est donc proportionnel au taux marginal d'imposition.
Signalons que les cas de remise en cause de cet avantage fiscal sont fréquents et cela se traduit, en cas de non-respect des engagements ou des conditions de la location, par la réintégration dans le revenu global des déficits qui n'auraient pas dû être déduits.

Exemple :
Pour l'acquisition d'un appartement de 50m², un contribuable réalise 110 000 € de travaux répartis, à parts égales, sur 2 ans à partir de 2005. L'intéressé peut déduire 55 000 € de son revenu global et bénéficiera d'une réduction d'impôt de 26 450 € si ses revenus sont taxés dans la tranche marginale d'imposition maximale.

S'OFFRIR UN MONUMENT HISTORIQUE ET ECONOMISER DES IMPOTS
Les propriétaires qui donnent en location des immeubles classés Monument Historique ou inscrits à l'inventaire supplémentaire ou si cette condition n'est pas remplie, à condition que l'immeuble fasse partie du patrimoine national en raison de son caractère historique ou artistique et ait fait l'objet d'un agrément spécial accordé par le Ministère de l'Économie ou par le Directeur Régional des Impôts, peuvent déduire de leur revenu global le déficit foncier résultant des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt.
Dans ce cadre, les dépenses de travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration pour les logements ainsi que les dépenses de travaux de démolition et de modifications prescrites en secteur sauvegardé sont déductibles des revenus fonciers. Ainsi, lorsque l'immeuble procure des recettes imposables et n'est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières peut être imputée sur les revenus fonciers. En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global. Lorsque l'immeuble ne procure aucune recette imposable, s'il est gratuitement ouvert au public, les charges foncières afférentes à l'immeuble sont déductibles du revenu global. Enfin, si l'immeuble ne procure pas de recettes imposables et est occupé par son propriétaire, les charges foncières se rapportant à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la disposition sont imputables sur le revenu global.
Dans ces différents cas, les déficits fonciers s'imputent sans plafond sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt. Il en résulte un gain fiscal proportionnel au taux marginal d'imposition. Ajoutons enfin que si l'immeuble est ouvert au public, la transmission aux héritiers et aux légataires est exonérée de droits de donation et de succession.

INVESTIR DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME
Pour harmoniser le développement des régions, le gouvernement a mis en place jusqu'au 31 décembre 2009 une incitation en faveur de l'investissement locatif dans les résidences de tourisme situées dans les zones de revitalisations rurales. Moyennant l'engagement pris de louer le logement pendant neuf ans, le propriétaire investisseur peut économiser immédiatement 19,6% de son investissement (9,50 % dans les Dom-Tom) sous forme de récupération de TVA.
Une résidence de tourisme, c'est un complexe immobilier où sont inclus des services et des équipements équivalents à ceux d'un hôtel, à savoir notamment l'accueil, le petit déjeuner, le nettoyage et la fourniture de linge. Sous cette condition, l'investissement entre dans le cadre des activités fiscalement soumises à la TVA ce qui offre à l'investisseur, la possibilité de récupérer la TVA de 19,6 % qui pèse sur l'acquisition des logements neufs. Mais attention, les résidences doivent se situer dans une zone dite de revitalisation rurale et doivent respecter des normes de surface minimale (entre 9 et 21 m² pour deux personnes) et avoir reçu un agrément du ministère du Tourisme. Bon à savoir : ce dispositif ne concerne pas le littoral et les grandes stations de montagne, mais plutôt les régions où existe un potentiel de développement du tourisme vert. (Pyrénées, Lozère, Lot, Alpes-de-Haute-Provence, la Corse, etc.)
En choisissant ce type d'acquisition, l'investisseur devient propriétaire d'un logement neuf (ou d'un logement ancien reconstruit, le permis de construire faisant foi) dont la gestion locative est confiée à une société chargée de l'exploitation de la résidence. La gestion de la résidence de tourisme s'exerce dans le cadre d'un bail commercial de neuf ans qui comporte, pour la société gestionnaire, l'obligation de mettre au moins 20 % des capacités d'hébergement de la résidence à la disposition de touristes étrangers.
Cependant, le propriétaire dispose d'un droit d'occupation ou d'une réserve de jouissance (correspondant à un avantage en nature imposable) qui est au minimum de quatre semaines mais qui ne peut pas dépasser 8 semaines. Au-delà de ce délai, la location risquerait de ne plus entrer dans le champ d'application de la TVA ce qui entraîne comme conséquence, l'impossibilité de récupérer celle ayant grevé la construction et la remise en cause de la réduction d'impôt offerte par le fisc pour ce type d'investissement.

Quelles économies d'impôt ?
L'avantage fiscal applicable aux résidences de tourisme a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2006 dans les résidences de tourisme classées et situées dans les ZRR (Zones de Revitalisation Rurale) au sein des territoires ruraux de développement prioritaire. Entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2006, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts égale à 25 % du montant de l'investissement plafonnée à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple marié soumis à imposition commune. La réduction est étalée sur quatre années. Elle s'impute l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour les travaux de reconstruction d'agrandissement ou les travaux de grosses réparations ou d'amélioration consécutifs aux travaux de reconstruction, (ces travaux doivent faire l'objet d'un permis de construire), la réduction d'impôt s'élève à 10 % du montant des travaux dans la limite des mêmes plafonds que dans le neuf. Cette réduction est étalée aussi sur quatre ans. Il est important de savoir que cet avantage fiscal se cumule avec la possibilité d'obtenir le remboursement de la TVA.
Le taux de la déduction forfaitaire est de 6 % pour les revenus des neuf premières années. Cette période est déterminée de date à date à compter de la prise d'effet du bail. Ensuite, le taux de la déduction est à nouveau de 14 %.

REPRISE DE L'AVANTAGE FISCAL
Lorsque le propriétaire renonce à l'engagement de location pendant la période de neuf ans il doit rembourser au fisc les avantages dont il a bénéficié. Il en est ainsi en cas notamment de défaut effectif de location après l'expiration du délai d'un mois imparti pour louer, l'interruption de location pendant la période de neuf ans supérieure à celle admise, l'utilisation du logement par son propriétaire supérieure à huit semaines par an ou la cession du logement pendant la période de l'engagement.

L'investissement dans les DOM TOM
Depuis le 1er janvier 2001, les Loi PAUL puis GIRARDIN ont remplacé la loi PONS qui instituait un régime de défiscalisation en faveur des investissements en Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-pierre et Miquelon et Nouvelle-Calédonie. Sont concernés les contribuables, personnes physiques, ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur domicile fiscal qui réalisent des investissements ou souscrivent des parts de SCPI dans le secteur du logement.
La durée de validité de la Loi GIRARDIN (entrée en vigueur le 22 juillet 2003) est fixée à 15 ans, soit jusqu'au 31 décembre 2017 et ce dispositif permet une réduction d'impôt allant jusqu'à 64 % selon l'usage du bien. Sont concernés les particuliers qui investissent dans un logement (secteur intermédiaire ou libre) et ceux qui investissent dans les autres secteurs par le biais d'une entreprise. Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) bénéficient également du dispositif et peuvent déduire de leurs résultats imposables 100 % des sommes investies dans l'immobilier à usage locatif dans le secteur "intermédiaire".

Investissement dans le locatif intermédiaire
Les contribuables peuvent déduire de leur impôt sur le revenu jusqu'à 50% du prix d'achat de l'acquisition dans la limite des 1 953 € TTC le m² répartis sur 5 ans, soit 10% par an. La réduction d'impôt est applicable à dater de l'année d'achèvement du bien ou l'année d'achat si le bien est acquis après l'achèvement des travaux et de remise des clés. Toutefois, le bien doit être loué non meublé pendant 6 ans à des personnes qui en font leur résidence principale, le loyer mensuel plafonné pendant 6 ans à 10,92 € hors charges le m² habitable (plus la surface de la varangue jusqu'à 14 m²), et les revenus des locataires plafonnés à hauteur de :
- 25 417 € pour une personne,
- 47 010 € pour un couple,
- 49 729 € pour 1 personne à charge,
- 52 449 € pour 2 personnes à charge,
- 56 083 € pour 3 personnes à charge,
- 59 716 € pour 4 personnes à charge,
Majoration par personne à charge à partir de la 5e + 3 813 €.

Investissement dans le secteur locatif libre
Les contribuables peuvent réduire de leur impôt sur le revenu jusqu'à 50% du prix d'achat de l'acquisition dans la limite des 1 953 € TTC le m² répartis sur 5 ans, soit 8% par an. La réduction d'impôt est applicable à dater de l'année d'achèvement du bien ou l'année d'achat si le bien est acquis après l'achèvement des travaux et de remise des clés. Dans ce cas, le bien doit être loué non meublé pendant 5 ans à des personnes qui en font leur résidence principale, les loyers ainsi que les revenus des locataires étant libres.

Bon à savoir :
En cas d'occupation du logement par le propriétaire, la réduction d'impôt est de 25% répartie sur 10 ans. Le propriétaire doit s'engager à occuper son logement à titre de résidence principale pendant 5 ans au minimum. Au terme des 5 premières années, il peut louer son logement et bénéficier des 2,5% par an pendant les 5 années restantes ou vendre le logement. Enfin, une majoration de 10% est accordée lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible (ZUS). Une majoration de 4% est accordée lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement.

Etienne Langevin