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Un couple marié sur deux divorce tandis que la durée de remboursement des crédits immobiliers ne cesse de s'allonger. Fort heureusement, le patrimoine des époux est protégé contre les aléas de la vie en commun selon des modalités spécifiques à chaque régime matrimonial.
Face à l'augmentation des prix de l'immobilier, l'allongement de la durée de remboursement des crédits est la solution qui permet aux foyers d'acquérir leurs logements. Ainsi, entre 1998 et 2004, la durée moyenne des prêts immobiliers a augmenté de plus de 25 % pour atteindre aujourd'hui près de 20 ans. Mais au même moment, le taux des divorces avoisine 50 % ce qui permet statistiquement de prédire une épineuse échéance... Un couple marié sur deux ayant acquis un logement à l'aide d'un crédit immobilier sera tôt au tard confronté à l'obligation de répartir entre eux un patrimoine financé alors qu'ils étaient unis par les liens du mariage. On notera que cette même question surgit lorsque la séparation du couple résulte de la disparition de l'un des conjoints. C'est alors le partage du patrimoine du défunt entre ses héritiers et son conjoint qui doit être réglé en application des dispositions prévues par le régime matrimonial inévitablement choisi par les époux lorsqu'ils ont signé leur contrat de mariage. Défini comme l'ensemble des règles qui déterminent les rapports d'argent entre les époux et avec les tiers, leurs pouvoirs et le sort de leurs biens et dettes, pendant le mariage et à la dissolution, le régime matrimonial règle la répartition des biens éventuellement possédés par les époux avant la noce, ainsi que ceux qu'ils achèteront ou ceux dont ils pourraient hériter par la suite. Sont également régis les droits du survivant face aux autres héritiers, ce qui présuppose que les époux aient choisi en connaissance de cause le bon régime adapté à leur âge, à leur situation familiale et à leurs ambitions professionnelles et patrimoniales respectives. Il n'en reste pas moins que le mariage n'est qu'un contrat conclu entre deux personnes et en cette matière, ce qui a été décidé à deux peut être défait ou modifié à deux, les couples mariés pouvant en toutes circonstances, sous le contrôle recommandé du notaire, aménager leur statut patrimonial.
L'acquisition d'un bien immobilier par un couple marié
Lorsqu'un couple marié ne se préoccupe pas du choix de son régime matrimonial, le régime de la communauté légale réduite aux acquêts s'impose à lui. Dans ce cas, le logement acheté pendant le mariage est commun aux deux époux sans que l'on ait à tenir compte des modalités de financement. L'acquisition, la vente, la donation, la mise en location d'un immeuble acheté en commun ne peut être décidée qu'avec le consentement du conjoint. En revanche, lorsque les époux définissent eux-même leur régime matrimonial, les possibilités d'aménagement sont des plus variées. En optant pour le régime de la séparation de biens, chacun gère son propre patrimoine en toute autonomie, sans avoir une quelconque autorisation à demander au conjoint. En cas de divorce, de séparation ou de décès, les biens immobiliers du ménage sont répartis entre l'ex-époux ou l'ex-épouse, le veuf ou la veuve, les ascendants et ou les descendants, enfants légitimes et ou enfants naturels, selon des modalités particulières du contrat de mariage. Quel que soit le régime matrimonial, les deux époux disposent ensemble du logement familial et de ses meubles et ce même s'il s'agit d'un bien propre appartenant au mari ou à la femme. Il en résulte en cas de vente ou lorsque ce bien doit être hypothéqué, que l'accord des deux est nécessaire.
La communauté légale réduite aux acquêts
Lorsque les époux n'expriment aucune volonté particulière à propos de la disposition de leur patrimoine, les règles applicables depuis le 1er février 1966 sont celles de la communauté légale réduite aux acquêts. Ce régime matrimonial, autrement dénommé régime légal, est celui de 90 % des couples car il s'applique par défaut, sans qu'il soit nécessaire de signer un quelconque contrat devant un notaire. Pratiquement, la communauté réduite aux acquêts permet de distinguer d'une part, les patrimoines propres de chacun des époux composés des biens et des dettes détenus avant le mariage et ceux obtenus pendant le mariage par succession, donation ou legs. D'autre part, le patrimoine de la communauté, composé des biens acquis à titre onéreux pendant le mariage par l'un ou l'autre des époux ou les deux ainsi que les dettes contractées de la même manière. Il en résulte que, sauf déclaration d'emploi ou de remploi (voir ci-après), le bien acheté par un couple marié sous le régime légal est commun aux deux époux, ce qui signifie qu'il appartient par moitié à chacun et ce, indépendamment des modalités de financement de ce bien.
La clause de remploi
Lorsqu'un membre d'un couple marié sous le régime de la communauté finance seul tout ou partie de l'acquisition à l'aide de ses biens propres (donation, capital provenant d'une succession, revente d'un bien possédé personnellement avant le mariage), il est toutefois possible d'exclure ce bien de la communauté en incluant dans l'acte d'achat une clause de remploi de biens propres. A défaut, conformément à la règle exposée ci-dessus, un bien acheté pendant le mariage qui serait intégralement financé à l'aide des fonds qu'un membre du couple aurait par exemple reçu par donation de ses parents sera réputé appartenir au couple. Pour qu'un tel bien n'entre pas dans la communauté et reste la propriété personnelle de celui qui le finance, l'origine des fonds utilisés doit être précisée dans l'acte notarié d'acquisition et une mention spécifiant que le bien acheté est un bien propre doit être portée dans l'acte.
Bon à savoir : lorsque le logement du couple est financé principalement par les fonds propres de l'un des conjoints et pour une part résiduelle à l'aide d'un emprunt contracté et remboursé par le couple, le logement est considéré comme un bien propre appartenant au premier des deux conjoints. Cependant, en cas de dissolution du mariage, le conjoint dont le patrimoine s'est trouvé enrichi du fait de cette acquisition doit dédommager la communauté. Inversement, le bien est réputé commun si la part financée par le couple est supérieure à celle acquise à l'aide des biens propres de l'un des deux conjoints.
De même, lorsqu'un logement est bâti sur un terrain appartenant en propre à l'un des époux, la construction est réputée appartenir au propriétaire du terrain. Toutefois, en cas de dissolution du mariage, la communauté doit être indemnisée (si elle a participé au financement de la maison). Inversement, si le terrain sur lequel la maison est bâtie appartient à la communauté, la construction est réputée appartenir à la communauté, avec éventuellement en cas de séparation, un droit à dédommagement au profit de l'époux qui aurait financé seul la construction avec des fonds propres.
La communauté des meubles et acquêts
Avant 1966, ce régime s'appliquait de droit aux époux qui n'avait pris aucune disposition particulière. Ici, entrent dans la communauté, d'une part, les meubles possédés au jour du mariage par chacun des conjoints et ceux acquis pendant le mariage. D'autre part, sont également inclus dans la communauté l'ensemble des revenus acquis pendant le mariage y compris ceux provenant de biens possédés individuellement avant le mariage. Il en va de même concernant les dettes.
La communauté universelle
En optant pour la communauté universelle, les époux conviennent que tous leurs biens meubles et immeubles, présents et à venir, acquis pendant le mariage, reçus par succession ou donation appartiennent ou appartiendront à la communauté. Cependant, les conjoints restent libres de décider que tel ou tel bien entre ou non dans la communauté.
Le régime de la séparation de biens
Traditionnellement choisi par les couples ou l'un des partenaires exercice une profession risquée d'un point de vue patrimonial, la séparation de biens est à l'opposé des régimes précédents. Les conjoints sont exclusivement propriétaires de leur patrimoine propre acquis avant mariage et de celui constitué pendant le mariage.
Bon à savoir : lorsque le conjoint séparé de bien co-finance l'achat d'un bien, il n'a aucun droit de propriété sur le logement, mais une indemnisation lui est accordée en cas de dissolution du mariage. En revanche, lorsque les époux achètent leur logement ensemble, le droit de propriété est réparti entre eux selon leur contribution respective, laquelle doit être précisée par le notaire dans l'acte d'achat. A défaut, les époux sont chacun présumés propriétaires de la moitié du bien.
Ajoutons que les dettes sont également séparées, ce qui signifie que chaque époux est seul responsable de son passif personnel antérieur ou postérieur au mariage. Ce régime permet à chaque époux, au cours du mariage, de procéder seul à toutes les opérations juridiques qu'il veut, sans concours de son conjoint. En cas de séparation, chacun peut, de la même manière, procéder seul à toutes les opérations juridiques de son choix. Il n'en reste pas moins que pendant le mariage les époux peuvent choisir d'acquérir un ou des biens en commun.
La participation aux acquêts
Calquée sur la séparation de biens, la participation aux acquêts permet aux époux, en cas de divorce ou décès, de récupérer leurs biens propres et la moitié du patrimoine acquis ou constitué par la communauté. Dans ce régime matrimonial, lorsque les époux achètent leur logement ensemble, le bien est indivis et si la propriété individuelle d'un bien ne peut être prouvée, il est présumé appartenir aux deux époux, comme dans le régime de la séparation de bien. En cas de rupture du mariage, si le logement a été financé par un seul des deux conjoints avec ses revenus propres, il est considéré comme étant sa propriété personnelle. Toutefois, le conjoint qui n'a pas contribué à l'acquisition a droit à la moitié de la valeur de ce bien.
La disposition des biens immobiliers pendant le mariage
Pendant le mariage, quel que soit le régime matrimonial, aucun époux ne peut vendre seul le logement de la famille, même si ce bien lui appartient en propre. Si cette règle n'est pas respectée, le conjoint dont l'accord n'aurait pas été sollicité dispose d'un délai de deux ans pour faire annuler la vente en s'adressant au tribunal de grande instance. Pour les autres biens, la liberté des époux au regard de la mise en location ou de la vente dépend du régime matrimonial. Sous la communauté, un bien ne peut être vendu ou mis en location qu'avec le consentement du conjoint s'il s'agit d'un bien commun. S'il le bien est propre ou si le régime du mariage est celui de la séparation de biens, il n'y a aucune autorisation à demander au conjoint. La modification du contrat de mariage Aucun contrat, fut-il de mariage, n'est immuable et ce qui a été décidé par les époux peut être défait d'un commun accord. Un couple qui aurait décidé de se marier sous le régime de la séparation de biens peut y renoncer afin de bâtir en patrimoine commun en adoptant les règles d'un régime communautaire. Dans cette hypothèse, les droits des enfants du couple de même que ceux des éventuels créanciers sont directement concernés par l'économie du contrat de mariage et la demande de modification de régime matrimonial doit être présentée par un avocat au juge du tribunal de grande instance. Quelques mois sont alors généralement requis pour permettre au juge de vérifier que la demande du couple ne lèse aucun des intérêts en présence.
Parfois motivé par des considérations fiscales, le changement de régime matrimonial peut permettre au conjoint survivant d'économiser des sommes importantes au titre des droits de succession. Le passage d'un régime de séparation de biens à une communauté universelle complété par une clause d'attribution intégrale de tous les biens au survivant permet d'économiser sur les droits de succession. Ceci étant, une telle décision doit être soigneusement pesée car elle fait éventuellement perdre aux enfants le bénéfice de l'abattement successoral dont ils auraient bénéficié s'ils avaient reçu une fraction du patrimoine de chacun de leurs parents.
LA SEPARATION DU COUPLE ET LE PARTAGE DU PATRIMOINE IMMOBILIER
Au moment de la séparation d'un couple, la question du partage des biens immobiliers se pose à condition qu'il existe une propriété commune sur les biens du ménage. On l'aura compris, l'issue de cette problématique dépend pour une bonne part, du statut du couple et donc de leur régime matrimonial au moment où les biens sont entrés dans le patrimoine des intéressés.
La rupture du mariage pour cause de divorce
Pour un couple marié, le divorce entraîne le partage des biens communs. S'agissant du logement familial, celui qui a la garde des enfants, peut demander à le conserver. S'il est co-propriétaire avec son conjoint, il doit racheter sa part ou doit éventuellement accepter de devenir le locataire de son ex-conjoint si celui-ci est seul propriétaire. Mais, là ne sont pas les seules conséquences. Les époux doivent aussi se prononcer sur le sort des donations consenties lors du mariage et pendant la durée du mariage. En cas divorce par consentement mutuel, les époux peuvent révoquer les donations qu'ils se sont consenties ou ne pas en parler. Celles faites par contrat de mariage subsistent, quant aux autres, elles peuvent être maintenues ou... révoquées ultérieurement. Dans le divorce pour faute, l'époux qui voit prononcer un divorce à ses torts exclusifs, perd les donations consenties par son conjoint. Enfin, en cas de divorce aux torts partagés ou sur demande acceptée par l'autre conjoint, chaque époux peut révoquer les donations faites à son conjoint à l'occasion du mariage.
Le divorce et sort des donations faites pendant le mariage
La réforme du divorce entrée en vigueur en janvier 2005, destinée à simplifier les procédures du divorce et à instaurer un certain apaisement entre les époux a quelque peu modifié la donne au regard du sort des donations consenties pendant la durée du mariage, notamment en cas de divorce pour faute.
Nous rappelons que le divorce sur requête conjointe a été simplifié. Désormais le divorce se fait en une seule audience (suppression du délai de réflexion de trois mois et de la seconde audience). Le divorce pour acceptation du principe de la rupture du mariage remplace le divorce sur demande acceptée, tandis que le divorce pour altération définitive du lien conjugal se substitut au divorce pour rupture de la vie commune à condition que le juge puisse constater la cessation de la communauté de vie, tant affective que matérielle des époux pendant deux ans.
Quant au divorce pour faute il évolue en ce sens que la faute n'a plus d'incidence sur les conséquences financières du divorce. Alors que le conjoint exclusivement fautif perdait toutes les donations consenties par son époux, la nouvelle loi prévoit que toutes les donations effectuées pendant le mariage sont maintenues. Par ailleurs, la nouvelle loi permet de révoquer de plein droit en raison du divorce, les testaments et autres donations au dernier vivant. L'époux qui les avait consenties peut toutefois les maintenir. Enfin, alors que l'époux divorcé à ses torts exclusifs perdait systématiquement le droit à une prestation compensatoire, cette prestation ne pourra plus lui être refusée que si l'équité le commande au regard des circonstances de la rupture.
La dissolution de la communauté, la liquidation du régime matrimonial et le partage
Le divorce des époux mariés sous un régime communautaire implique de répartir l'actif de la communauté. Tel est l'objet de la convention de liquidation de la communauté qui doit être établie par acte notarié afin, s'il y a lieu, que chaque époux récupère ces biens propres. La liquidation du patrimoine commun quant à elle, consiste en une opération comptable et juridique. Elle permet d'évaluer les dettes, les sommes et les récompenses que se doivent les ex-époux, notamment lorsque la communauté s'est enrichie au détriment de l'un des deux conjoints dont le patrimoine propre se serait appauvri.
Une fois la liquidation du régime matrimonial faite, l'actif et le passif de la communauté sont répartis entre le mari et la femme. En cas de conflit, le notaire établit un procès-verbal de difficultés et le soumet au juge. Ce n'est qu'une fois que le jugement de divorce est prononcé que la liquidation et le partage des biens communs des époux intervient définitivement.
LE COUPLE MARIE ET LA LOCATIONLorsque les locataires sont mariés, ils sont co-titulaires du bail, même si le bail n'a été signé que par l'un des deux. S'agissant des obligations pesant sur les colocataires mariés, signalons qu'ils sont solidaires du paiement du loyer, des charges et éventuellement des réparations locatives. Cette solidarité persiste même en cas de séparation, et ce, jusqu'au jour ou le conjoint qui est resté seul dans le logement loué donne congé à son tour ou, le cas échéant, jusqu'au jugement de divorce. Pour le propriétaire, cela implique qu'il doive adresser le congé, l'offre de renouvellement ou la proposition d'augmentation de loyer à chacun de ses locataires.
MARIAGE EN COURS DE BAIL
Lorsque les colocataires se marient en cours de bail, ils doivent en avertir le bailleur par lettre recommandée ou par acte d'huissier. A défaut, les règles de protection prévues au profit des couples mariés ne seraient pas applicables. Rappelons en effet qu'en cas d'abandon de domicile ou de décès d'un des conjoints, le bail se transmet à celui qui reste dans les lieux, même si le bail n'a été signé que par un seul locataire.
LE SORT DU BAIL EN CAS DE DECES DU LOCATAIRE
Selon l'article 1751 du code civil, le conjoint survivant, co-titulaire du bail bénéficie d'un droit exclusif sur le logement sauf s'il y renonce expressément. S'il n'est pas co-titulaire du bail, il peut bénéficier du transfert du bail à son profit mais ce droit n'est pas exclusif. Lorsque plusieurs bénéficiaires sont en concurrence, il appartient au juge de trancher entre les intérêts en présence.
Bon à savoir : les deux époux sont réputés co-titulaires du bail lorsqu'ils ont signé le bail et lorsque le logement sert à l'habitation des deux époux et n'est pas affecté à un usage professionnel ou commercial.
La résiliation du contrat de location
La résiliation du bail par un couple marié locataire doit obligatoirement être fait par les deux époux. Réciproquement, lorsque le bailleur prend l'initiative de rompre le bail, il est tenu d'adresser un congé à chacun des époux et ce, au moyen de deux lettres recommandées avec accusés de réception distincts. En cas de divorce par consentement mutuel, les époux décident eux même des modalités de jouissance du logement loué. Il n'en reste pas moins que les deux époux, même séparés restent solidaires du paiement du loyer, et ce, tant que le jugement de divorce n'a pas été prononcé.
LA RUPTURE DU MARIAGE POUR CAUSE DE DECES
Lorsque le décès de l'un des époux survient, la question des droits du conjoint survivant sur le patrimoine immobilier est susceptible de rentrer en conflit avec les droits des héritiers. Depuis le 3 décembre 2001, date de la loi sur les droits du conjoint survivant et des enfants adultérins, le conjoint survivant bénéficie d'un droit au logement jusqu'à son décès.
LE DROIT TEMPORAIRE AU LOGEMENT
Lorsque le logement était la propriété des époux, en application de l'article 763 nouveau du code civil, le conjoint survivant bénéficie d'un droit de jouissance gratuite sur le logement occupé à titre de résidence principale et sur le mobilier le garnissant, pendant une année à compter du décès. Cette disposition s'applique de plein droit et son bénéfice ne peut donc être écarté par volonté contraire du défunt. Lorsque les époux étaient locataires de leur habitation principale, la succession rembourse au conjoint survivant les loyers au fur et à mesure de leur acquittement pendant un an.
LE DROIT D'USAGE ET D'HABITATION
Lorsque le logement était la propriété des époux, en application de l'article 764 nouveau du code civil, le conjoint survivant bénéficie sur le logement occupé à titre de résidence principale, jusqu'au jour de son décès, d'un droit d'habitation et d'un droit d'usage sur le mobilier le garnissant. Ce droit d'usage peut toutefois être écarté lorsque le défunt a exprimé explicitement cette volonté par testament reçu par deux notaires ou par un notaire assisté de deux témoins. Par ailleurs, lorsque le logement n'est plus adapté aux besoins du conjoint survivant, ce dernier peut le mettre en location afin d'en retirer les revenus qui lui permettront de financer un hébergement mieux adapté. Cette faculté est toutefois limitée, car la location ne peut pas être consentie pour un usage commercial ou agricole.
La conversion en rente viagère du droit d'usage et d'habitation du logement commun
En accord avec les héritiers, le conjoint peut obtenir que ses droits d'habitation et d'usage soient convertis en une rente viagère ou en capital. Signalons en outre que la valeur des droits d'habitation et d'usage s'impute sur la valeur des droits successoraux recueillis par le conjoint. Ainsi, lorsque la valeur de ces droits est inférieure à celle des droits successoraux, le conjoint est indemnisé par la succession. En revanche, il ne doit rien à la succession lorsque ses droits d'usage et d'habitation dépassent la valeur de cette même succession.
Lorsque le logement était loué
En cas de location de l'habitation principale, le conjoint survivant bénéficie d'un droit d'usage sur le seul mobilier et il dispose d'un délai d'un an pour manifester sa volonté de bénéficier de ce droit.
Les droits du conjoint survivant en présence d'enfants ou de petits-enfants du conjoint décédé
S'il s'agit d'enfants communs ou de petits-enfants nés d'enfants communs, le conjoint survivant peut choisir entre l'usufruit de l'ensemble des biens qui composent la succession au jour du décès ou le quart de ces biens en pleine propriété. La loi ne fixe pas de délai pour exercer ce choix, toutefois, lorsqu'un héritier demande au conjoint survivant de se prononcer, ce dernier dispose de trois mois pour se décider. À défaut, il est réputé avoir choisi l'usufruit. Si le ou les enfants ne sont pas communs, le conjoint a alors droit à un quart de la succession en toute propriété, sans possibilité d'option pour l'usufruit.
Les droits du conjoint survivant en présence du père et de la mère du défunt mais en l'absence d'enfant ou de petits enfants
Le conjoint survivant recueille la moitié de la succession en pleine propriété. En présence d'un seul des deux parents du défunt, la part recueillie représente les trois quarts de la succession en pleine propriété. Enfin, il reçoit la totalité de la succession en pleine propriété si le défunt n'a ni père ni mère.
Les droits du conjoint survivant en présence des frères et sœurs
Le conjoint survivant passe désormais en premier. Les frères et sœurs n'ont plus de droit sur la succession. Exception : les biens dont le défunt a hérité de ses parents par succession ou donation et qui se retrouvent toujours dans son patrimoine au jour de son décès, reviennent pour moitié à ses frères et sœurs ou à leurs descendants. L'époux survivant hérite de l'autre moitié de ces biens.
La donation entre époux permet d'améliorer le sort du conjoint survivant
En présence d'enfant issu du mariage, le conjoint survivant hérite soit du quart des biens en pleine propriété soit de la totalité en usufruit. Dans ce cas, la donation entre époux permet d'augmenter les droits en pleine propriété du conjoint survivant ou de faire un panachage entre la pleine propriété et l'usufruit. En l'absence d'enfant mais en présence des père et mère du défunt, le conjoint survivant hérite de la moitié des biens en pleine propriété ou des trois quarts si un seul des parents du défunt est vivant. La donation entre époux permet au survivant de recueillir soit des droits en propriété plus étendus, soit un usufruit sur la totalité de la succession, soit encore de faire un panachage propriété et usufruit.
COMMENT PROTEGER LE CONJOINT
Afin de protéger les intérêts de la famille, le législateur a fixé les limites du patrimoine dont un propriétaire peut librement disposer en matière d'héritage. Il s'agit de la quotité disponible. Quoiqu'il arrive en effet, les héritiers réservataires, c'est-à-dire les enfants et petits-enfants ou, en leur absence, les parents et grands-parents ont droit à une part d'héritage dont l'importance dépend du nombre des héritiers réservataires. En aucun cas, cette limite ne peut pas être franchie par l'effet d'une donation. Si la donation excède le montant de la quotité disponible, elle est réduite au profit de la part de la réserve héréditaire.
La quotité disponible est égale à la moitié de la succession en propriété s'il y a un seul enfant ou d'1/3 si les enfants sont 2. Si le défunt n'a pas de descendants et s'il laisse un ou 2 de ses ascendants, son conjoint peut recevoir la nue-propriété de la réserve dédiée à ses derniers, soit ¼ pour chacun d'eux.
En présence d'enfants communs ou naturels, le sort de l'époux survivant peut être amélioré lorsque son conjoint a prévu de lui accorder le bénéficie de cette quotité disponible. Dans ce cas, le conjoint survivant est en droit de se voir attribuer l'usufruit sur la totalité en plus d'¼ en propriété au lieu d'avoir à choisir entre l'une ou l'autre de ses deux situations. Si les héritiers en concours sont des enfants non communs, l'époux survivant peut se voir attribuer l'usufruit sur la totalité plutôt qu' ¼ en pleine propriété.
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La part d'héritage du conjoint survivant en présence des héritiers |
| Héritiers |
Part du conjoint prévue par la loi |
Part du conjoint ayant bénéficié de la quotité disponible |
| Un enfant commun |
¼ en pleine propriété ou la totalité en usufruit |
1/2 en pleine propriété ou ¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit |
| Deux enfants communs |
¼ en pleine propriété ou la totalité en usufruit |
1/3 en pleine propriété ou ¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit |
| Trois enfants communs et plus |
¼ en pleine propriété ou la totalité en usufruit |
1/3 en pleine propriété et ¾ en usufruit |
| Un enfant d'un précédent mariage ou un enfant naturel |
¼ en pleine propriété |
1/2 en pleine propriété ou ¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit oula totalité en usufruit |
| Deux enfants d'un précédent mariage ou enfants naturels |
¼ en pleine propriété |
1/3 en pleine propriété ou ¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit oula totalité en usufruit |
| Trois enfants d'un précédent mariage ou enfants naturels |
¼ en pleine propriété |
¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit oula totalité en usufruit
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Vendre un bien à son conjoint : les ventes entre époux sont autorisées depuis le 12 juillet 1986. Pour éviter divers inconvénients éventuellement liés à la requalification par le fisc de cette vente en donation indirecte entre époux, et donc susceptible de révocabilité à tout moment, la valeur du bien vendu ne doit pas être sous-estimée et l'origine ainsi que l'emploi des fonds servant au financement doivent être précisés dans l'acte notarié.
Le cautionnement, le régime matrimonial et le patrimoine du ménage
Pour garantir un prêt, la caution engage tous ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions et dans le pire des cas, elle peut même être privée de la majeure partie de ses ressources (sauf un minimum égal au revenu minimum d'insertion). L'incidence de l'engagement d'un des deux conjoints en qualité de caution sur le patrimoine du ménage dépend du régime matrimonial des époux.
Sous le régime de la communauté légale, seuls les biens propres et les revenus de l'époux qui se porte caution sont engagés, à l'exception du patrimoine commun. Cette règle explique la raison pour laquelle le consentement du conjoint est automatiquement sollicité en cas de signature d'un contrat de caution. Lorsque l'engagement du conjoint consiste uniquement en une autorisation, ses biens propres ne sont pas engagés. En présence d'un régime de séparation de biens ou de participation aux acquêts, seuls les biens propres de l'époux qui se porte caution sont engagés.
L'acquisition d'un logement par un couple en union libre
En cas d'union libre ou de concubinage défini comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe qui vivent en couple, chacun conserve la propriété de ses biens et est responsable de ses propres dettes. Chacun participe à l'acquisition selon ses capacités financières, étant entendu que lorsque rien n'est indiqué dans l'acte d'achat, les coacquéreurs non mariés sont présumés rembourser à part égales les dettes contractées pour l'acquisition du bien. Lorsque les contributions respectives des partenaires ne sont pas égales, l'acte de propriété doit préciser la part de financement chacun. En cas de séparation, chacun pourra alors récupérer la part du capital auquel il a droit eu égard à l'importance de sa participation dans le financement. En effet, lorsque l'un des concubins veut mettre un terme à l'indivision, l'autre ne peut s'y opposer. En cas de refus et de désaccord entre concubins, il est cependant nécessaire de recourir au tribunal pour tirer toutes les conséquences patrimoniales de cette situation connue sous le terme d'indivision. Pour éviter les complications qui risquent de survenir lorsque le couple se sépare et décide de vendre le bien, il est sage de conserver toutes les preuves des dépenses faites pour le compte de l'indivision. Celui des co-indivisaires qui est en mesure de prouver qu'il a plus payé que l'autre peut ainsi obtenir un dédommagement sans difficulté.
Indivision et convention d'indivision
A l'exception de la décision de partager le bien, qui peut être prise à tout moment par l'un ou l'autre des co-indivisaires (article 815 du code civil) et donc nécessairement de le vendre si l'autre n'est pas en mesure d'acheter la part de son partenaire, les décisions concernant le logement ne peuvent être prises qu'avec l'accord de l'autre. Telle est la règle en cas d'indivision où toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l'unanimité. Une seule exception est prévue lorsque le bien est en péril. Là, un indivisaire peut agir seul pour la conservation du patrimoine indivis. Pour prévenir toute difficulté, les concubins, généralement conseillés par leur notaire, ont grand intérêt à définir les modalités de gestion et de financement du bien indivis. C'est l'objet de la convention d'indivision qui permet de se mettre d'accord, a priori, sur les différents motifs qui peuvent être invoqués par les partenaires pour demander le partage et sur les modalités de résolutions des litiges qui pourraient éventuellement survenir. Etablie par acte notarié, dans l'acte d'acquisition ou séparément, la convention définit les modalités de gestion de l'indivision en désignant l'un des indivisaires comme gérant ou bénéficiaire du droit de vote à l'assemblée des copropriétaires ainsi que le sort du patrimoine en cas de séparation ou de décès en instaurant une faculté d'acquisition par le survivant de la quote-part du défunt. Cette convention peut être établie pour une durée déterminée, dans la limite de 5 ans maximum, renouvelable d'un commun accord ou pour une durée indéterminée.
L'acquisition d'un logement par un couple PACSé
Depuis novembre 1999, deux personnes majeures de sexe différent ou de même sexe peuvent conclure un PACS pour organiser leur vie commune. Ce contrat conclu entre deux partenaires de sexe différent ou de même sexe est enregistré au greffe du tribunal d'instance du lieu du domicile commun des partenaires. Résiliable unilatéralement avec un préavis de trois mois au moyen d'un acte d'huissier, le PACS prend également fin par le mariage des partenaires ou le décès de l'un d'eux.
Qui est propriétaire des biens acquis pendant le PACS ?
Selon l'article 515-5 du code civil, les immeubles achetés par les partenaires ou par un seul d'entre eux après la conclusion du PACS appartiennent en commun et pour moitié aux deux partenaires. Le régime de l'indivision s'applique, sauf dispositions contraires dans le contrat de vie commune ou dans l'acte d'acquisition. Il en résulte que le bien appartenant à l'un des partenaires avant la signature du PACS reste sa propriété exclusive. Il en est de même pour les biens reçus par donation ou par héritage après la conclusion du pacte. Il est cependant possible de prévoir que les biens acquis postérieurement au PACS seront indivis pour moitié chacun.
PACS et résidence principale commune
La signature d'un PACS fait naître une obligation d'aide mutuelle et matérielle entre les partenaires. Sauf définition plus explicite dans le PACS, cette obligation se traduit notamment par la solidarité des partenaires à l'égard des tiers pour les dettes contractées pour les besoins de la vie courante et pour les dépenses relatives au logement (charges de copropriété, abonnements divers, eau, gaz, électricité, prime d'assurance et taxe d'habitation). En d'autres termes, un créancier est en droit de réclamer les sommes qui lui sont dues à l'un ou l'autre des PACSés, sans avoir à tenir compte de l'identité de celui qui a contracté la dette à son égard. Comme dans le cas d'une union libre classique, il importe donc que la répartition qui figure dans l'acte de vente corresponde à la contribution de chacun des partenaires dans le financement du logement.
Lorsqu'un partenaire PACSé achète seul
A défaut d'indication expresse, le logement est présumé indivis par moitié. Toutefois, l'acte d'acquisition peut prévoir que le logement appartient à un seul des partenaires. Celui des deux partenaires qui désire acheter en son nom personnel, doit manifester cette volonté dans l'acte d'acquisition. Par ailleurs, pour prendre une décision concernant le logement, l'accord de l'autre partenaire est nécessaire. Pour mettre un terme à l'indivision, il convient de demander le partage, l'autre ne pouvant s'y opposer. En cas de refus, il est nécessaire de recourir au tribunal.
LA SEPARATION DES PARTENAIRES PACSES
Lorsque les partenaires décident d'un commun accord de mettre fin au PACS, celui-ci prend fin dès la mention en marge de l'acte initial, de la déclaration conjointe remise au greffe du tribunal d'instance du lieu de résidence de l'un des partenaires. Si un seul des partenaires décide de mettre fin au PACS ou de se marier, le PACS prend fin 3 mois après la signification à l'autre de cette décision ou à la date du mariage. En cas de décès de l'un des partenaires, le PACS prend fin à la date de celui-ci.
Lorsque les partenaires sont d'accord pour vendre le logement, le prix de vente est réparti proportionnellement aux quotes-parts respectives. Celui qui désire conserver l'immeuble a un droit de priorité pour racheter la part de l'autre. L'indivision peut également être maintenue et les ex-partenaires peuvent convenir que l'un d'eux reste dans les lieux moyennant le versement d'une indemnité à celui qui quitte le logement. Si aucun accord ne peut être trouvé, c'est le tribunal de grande instance qui ordonne le partage ou la poursuite de l'indivision pendant deux ans maximum.
Si une convention d'indivision a été conclue le litige doit être résolu selon ce qui a été prévu. Lorsque la convention est à durée déterminée, les partenaires sont liés jusqu'à son terme. Un partage anticipé peut toutefois être demandé au juge pour mettre fin à la convention avant l'échéance prévue. En cas de convention d'indivision à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment. Dans tous les cas, il est possible de demander l'attribution préférentielle du logement.
La séparation des concubins non PACSés
Lorsqu'un couple propriétaire non marié se sépare, la question de savoir comment peut se défaire l'indivision dans laquelle se trouvent les partenaires depuis qu'ils ont acheté un bien en commun se pose. S'ils sont d'accord, le bien peut être vendu. En cas de refus de l'un d'eux, il peut être passé outre moyennant une autorisation judiciaire, si ce refus met l'intérêt commun en péril. Il est également possible de procéder au partage amiable ou judiciaire. Dans le premier cas, les biens sont répartis en parts égales, ce qui peut entraîner le versement de soultes pour compenser la différence de valeur. En cas de partage judiciaire, le tribunal désigne un notaire en qualité de liquidateur et un juge-commissaire pour surveiller les opérations de liquidation.
Succession et donation : le montant des droits entre partenaires PACSés
En cas de décès d'un des partenaires PACSé, le survivant est considéré comme un tiers par rapport à la succession et ne peut prétendre à rien en l'absence de testament. Ceci étant, lorsqu'il existe d'autres héritiers, le montant du legs fait au partenaire ne doit pas excéder la quotité disponible, c'est-à-dire la part dont peut librement disposer le testateur.
Fiscalement, le partenaire survivant n'a aucun droit à acquitter sur les biens d'une valeur inférieure à 57 000 € qu'il reçoit par testament. Au-delà de cette limite, les droits sont de 40 % jusqu'à 15 000 € et de 50 % ensuite. Les mêmes règles s'appliquent en cas de donation mais uniquement lorsque le PACS pré existe depuis plus de deux ans.
Par comparaison, les droits à acquitter sont de 60 % de la valeur reçue en cas de concubinage. Pour une succession, l'héritier bénéficie d'un abattement de 1500 €, tandis que les donations ne donnent droit à aucun avantage.
Les droits du conjoint survivant sur la résidence principale
En cas de décès du conjoint, quel que soit le régime matrimonial, le survivant a droit à la jouissance gratuite du logement occupé à titre de résidence principale et du mobilier le garnissant pendant un an. S'il est locataire du logement les loyers sont à la charge de la succession.
En outre, le conjoint survivant bénéficie jusqu'à son décès d'un droit d'habitation sur le logement occupé à titre de résidence principale et un droit d'usage sur le mobilier le garnissant. Pour en bénéficier le conjoint survivant doit se manifester dans l'année du décès. Si le logement n'est plus adapté à ses besoins le conjoint survivant peut le louer à un usage autre que commercial ou agricole afin de dégager les ressources nécessaires à une autre solution d'hébergement (maison de retraite par exemple). Ce droit d'usage et d'habitation est déduit de la part de la succession du conjoint survivant. Si la valeur de ce droit est inférieure à sa part de succession, un complément lui est dû par les autres héritiers tandis que si la valeur de ce droit est supérieure à sa part de succession, le conjoint n'a pas à indemniser les autres héritiers. En accord avec les autres héritiers, ce droit peut être converti en rente viagère ou en capital. Enfin, des délais de paiement peuvent être accordés au conjoint survivant s'il est redevable d'une somme d'argent aux autres héritiers, lorsque le bien qui lui est attribué vaut plus que sa propre part de succession.
Bon à savoir : un décret du 6 mai 2005, publié au Journal Officiel le 14 mai 2005, autorise le conjoint survivant à différer le paiement des droits de succession dus au trésor public au moment du décès, à l'expiration d'un délai de six mois à compter soit de la date de son décès, soit de la date de la donation ou de la cession des biens transmis par succession.
Cette possibilité de différer le paiement des droits de succession n'est admise que si l'héritage se compose d'au moins 50% de biens dits non liquides (immeubles, valeurs mobilières non cotées en bourse...). Dans ce cas, le conjoint survivant doit uniquement payer un taux d'intérêt annuel correspondant au taux d'intérêt légal réduit d'un tiers, sur les droits qu'il aurait dû acquitter. Le règlement des droits de succession peut être fractionné sur 10 ans au maximum.
Etienne Langevin
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