INVESTIR EN : ZRR - LOI DEMESSINE

INVESTIR DANS UNE RESIDENCE DE TOURISME
Pour harmoniser le développement des régions, le gouvernement a mis en place jusqu'au 31 décembre 2002 une incitation en faveur de l'investissement locatif dans les résidences de tourisme situées dans les zones de revitalisations rurales. Moyennant l'engagement pris de louer le logement pendant neuf ans, le propriétaire investisseur peut économiser immédiatement 19,6% de son investissement (9,50 % dans les Dom-Tom) sous forme de récupération de TVA.

Une résidence de tourisme, c'est un complexe immobilier où sont inclus des services et des équipements équivalents à ceux d'un hôtel, à savoir notamment l'accueil, le petit déjeuner, le nettoyage et la fourniture de linge. Sous cette condition, l'investissement entre dans le cadre des activités fiscalement soumises à la TVA ce qui offre à l'investisseur, la possibilité de récupérer la TVA de 19,6 % qui pèse sur l'acquisition des logements neufs. Mais attention, les résidences doivent se situer dans une zone dite de revitalisation rurale et doivent respecter des normes de surface minimale (entre 9 et 21 m² pour deux personnes) et avoir reçu un agrément du ministère du Tourisme.
Bon à savoir : ce dispositif ne concerne pas le littoral et les grandes stations de montagne, mais plutôt les régions où existe un potentiel de développement du tourisme vert. (Pyrénées, Lozère, Lot, Alpes-de-Haute-Provence, la Corse, etc.).

En choisissant ce type d'acquisition, l'investisseur devient propriétaire d'un logement neuf (ou d'un logement ancien reconstruit, le permis de construire faisant foi) dont la gestion locative est confiée à une société chargée de l'exploitation de la résidence. La gestion de la résidence de tourisme s'exerce dans le cadre d'un bail commercial de neuf ans qui comporte, pour la société gestionnaire, l'obligation de mettre au moins 20 % des capacités d'hébergement de la résidence à la disposition de touristes étrangers.

Cependant, le propriétaire dispose d'un droit d'occupation ou d'une réserve de jouissance (correspondant à un avantage en nature imposable) qui est au minimum de quatre semaines mais qui ne peut pas dépasser 8 semaines. Au-delà de ce délai, la location risquerait de ne plus entrer dans le champ d'application de la TVA ce qui entraîne comme conséquence, l'impossibilité de récupérer celle ayant grevé la construction et la remise en cause de la réduction d'impôt offerte par le fisc pour ce type d'investissement.

Des incitations sous forme d'économies d'impôt
L'avantage fiscal applicable aux résidences de tourisme a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2006 dans les résidences de tourisme classées et situées dans les ZRR (Zones de Revitalisation Rurale) au sein des territoires ruraux de développement prioritaire. Entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2006, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts égale à 25 % du montant de l'investissement plafonné à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple marié soumis à imposition commune et étalée sur quatre ans.

Il en résulte une réduction maximale d'impôt pouvant aller jusqu'à 12 500 € pour une personne seule, soit une réduction maximale annuelle de 3 125 €, et de 25 000 € pour un couple marié, ce qui correspond à une réduction maximale annuelle de 6 250 €.

Signalons qu'entre 2001 et 2004, le montant de l'investissement retenu pour l'application de l'incitation fiscale était plafonné à 45 760 € pour un célibataire et à 91 520 € pour les couples mariés.

Cette règle s'applique pour les immeubles achevés ou acquis à compter du 1er janvier 2001. Pour les logements achetés ou achevés avant le 1er janvier 2001, la limite retenue était de 38 120 € pour un célibataire et de 76 240 € pour les couples mariés.

Etienne Langevin