INVESTIR EN : LOI PONS - PAUL - GIRARDIN

L'investissement dans les DOM TOM
Depuis le 1er janvier 2001 et jusqu'au 31 décembre 2006, les Loi PAUL et GIRARDIN ont remplacé la loi PONS qui instituait un régime de défiscalisation en faveur des investissements en Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon et Nouvelle-Calédonie. Sont concernés les contribuables, personnes physiques, ayant en France métropolitaine ou dans les DOM leur domicile fiscal, qui réalisent des investissements ou souscrivent des parts de SCPI dans le secteur du logement.

S'agissant de la construction ou de l'acquisition d'immeubles neufs, la réduction d'impôt s'applique aux constructions ou acquisitions d'immeubles neufs que le contribuable s'engage à affecter à la location non meublée pendant au moins 5 ou 6 ans (dans le secteur intermédiaire) à un locataire qui y fixe sa résidence principale. La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient ou d'acquisition du logement ou par le prix de souscription des parts ou actions.

Pour les constructions à usage locatif, il n'existe pas de limite quant au nombre et au montant des investissements réalisés. La réduction d'impôt est répartie sur 5 ans. Chaque année, la base de la réduction d'impôt est égale à 25 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à la réduction d'impôt est né, c'est-à-dire l'année d'achèvement des travaux de construction (ou d'acquisition si la date est postérieure), ou encore l'année de souscription des parts.

Lorsque l'acheteur loue son bien sans limitation de loyer et sans tenir compte des revenus de son locataire, la réduction d'impôt est égale à 40% du prix de la surface défiscalisable sur 5 ans.

Cette réduction d'impôts est portée à 50 % pour les investissements réalisés dans le secteur du logement intermédiaire. Dans ce cas, le contribuable doit louer nu l'immeuble dans les 6 mois de son achèvement pendant au minimum 6 ans, le logement doit être la résidence principale du locataire, le contribuable qui a souscrit des parts ou titres doit les conserver pendant au moins 6 ans à compter de la date d'achèvement du logement et enfin les ressources du locataire et du loyer ne doivent pas excéder certains plafonds.

Calcul du loyer maximum en locatif intermédiaire :
Pour bénéficier du montant maximum de défiscalisation le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné comme suit :

Plafonds de loyers par m² de surface habitable :
Plafond
126 €/m² de surface habitable + 14 m² de terrasse couverte à 126 € /m²

Plafonds de ressources des locataires :

Composition du foyer	Revenus
Personne seule	22 330 €
Couple marié	44 600 €
Majoration par personne à charge	2584 €
Majoration par personne à charge(à partir de la troisième)	3452 €

Lorsque l'acquisition est destinée à devenir la résidence principale du contribuable, le montant de la défiscalisation est égal à 25 % de 1898 euros TTC par m² de surface habitable + 14 m² de terrasse couverte sur 10 ans.

Important : cette réduction d'impôt ne se cumule pas avec l'amortissement Besson ou l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global.

Régime micro-foncier ou régime micro-entreprise ? Pour des raisons qui ne semblent tenir qu'à l'impénétrable logique fiscale, le régime juridique et le traitement fiscal des locations sont traités très différemment selon qu'ils proviennent de logements meublés ou vides. Quoiqu'il en soit, dans les deux cas, les bailleurs peuvent bénéficier de régimes fiscaux favorables tant que leurs revenus locatifs ne dépassent pas certaines limites. LOCATIONS VIDES et micro-foncier : 40 % d'abattement Pour les propriétaires de logements vides, le régime micro-foncier s'applique automatiquement lorsque les revenus annuels sont inférieurs à 15 000 € par an. Quant à la déclaration fiscale, il suffit d'indiquer le montant brut annuel des revenus fonciers dans une case de la déclaration générale des revenus spécialement prévue à cet effet. Le plafond de 15 000 € est apprécié en tenant compte de l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année, y compris les loyers en retard ou en avance. Sont éventuellement incluses les subventions de l'Anah ainsi que les indemnités d'assurance allouées au titre des loyers impayés. Signalons également que les déficits fonciers s'imputent sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement. Important : les provisions pour charges payées par le locataire ainsi que les taxes perçues sur les loyers ne sont pas prises en compte dans le plafond de 15 000 €. L'intérêt du micro-foncier consiste en un abattement forfaitaire de 40% pour frais et charges, alors que le régime de droit commun est de 14% en cas de location vide. Les contribuables n'ont cependant pas la possibilité, au-delà des 40 %, d'imputer d'autres charges, notamment celles relatives au crédit immobilier. L'imposition des revenus fonciers Le revenu net foncier (c'est-à-dire le brut annuel - 40 %) est ajouté au revenu global du propriétaire auquel s'applique le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il est soumis au prélèvement social de 2%, à la CSG et à la CRDS, soit 10% du bénéfice net foncier. Le propriétaire peut choisir le régime réel d'imposition lors de la déclaration de revenus, c'est-à-dire qu'il peut opter (dans le cas le plus fréquent) pour l'abattement forfaitaire pour frais et charges de 14 %. Cette option est cependant irrévocable pendant cinq ans et se renouvelle ensuite tacitement pour la même période. LOCATIONS MEUBLEES et le régime micro-entreprise : 72 % d'abattement Les propriétaires de locations meublées dont les revenus ne dépassent pas 76 300 € par an, ont droit, tout comme les contribuables tirant des revenus de locations vides, à un régime de déclaration très simplifié qui leur permet de bénéficier d'un abattement automatique de 72%. Les propriétaires qui optent pour ce régime n'ont aucune déclaration de résultat spécifique à remplir et doivent seulement joindre à leur déclaration de revenus un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux. Comme dans le cas du micro-foncier, ils indiquent directement sur leur déclaration générale de revenus, le chiffre d'affaires brut annuel sans appliquer le moindre abattement. Signalons que les déficits antérieurs ne sont pas " reportables " dans ce cas.

Etienne Langevin