INVESTIR EN : LMP - LMNP

LES LOCATIONS IMPOSEES AU TITRE DES BIC
Les réductions d'impôts et les incitations fiscales dépendent du type de contrat conclu par le propriétaire. Dès lors qu'un bailleur signe avec son locataire un contrat de location meublée, le revenu de cette location n'est plus fiscalement considéré comme un revenu foncier. Il s'agit d'un bénéfice industriel et commercial soumis à un régime particulier d'imposition variable selon que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel.

LMP : Loueur en meublé professionnel

Pour être considéré comme loueur professionnel, le propriétaire doit être inscrit au registre du commerce, ce qui suppose qu'il loue au moins deux logements meublés et qu'il soit commerçant au sens du droit commercial. D'autre part, les recettes annuelles tirées de l'activité de meublé doivent être supérieures à 23 000 € (taxes comprises) ou doivent représenter au moins 50 % de ses revenus. L'imposition dans ce cas, porte sur le bénéfice net du loueur qui est égal à la différence entre le total des gains bruts de l'année précédant l'imposition et le total des charges de la même période. Lorsque la différence entre les revenus du meublé et les charges est négative, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus. Le bénéfice est imposable soit selon le régime des micro-entreprises, soit celui du bénéfice réel, réel simplifié ou réel normal.

La déclaration très simplifiée des revenus des locations
Les contribuables dont les revenus provenant des locations meublées ne dépassent pas 76 300 € bénéficient d'un régime de déclaration très simplifié qui leur permet de bénéficier d'un abattement automatique de 70%. Ce régime cesse lorsque le seuil de 76 300 € est dépassé. En outre, les bailleurs ne payent pas la TVA, soit parce qu'ils bénéficient de la franchise, soit parce qu'ils en sont exonérés. De même, ils n'ont pas à remplir de déclaration de résultat spécifique. Ils indiquent directement sur leur déclaration de revenu N° 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins values réalisées au cours de l'exercice. Un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux doit être joint à la déclaration des revenus.

Au-delà de 76 300 € le régime réel simplifié s'applique. Le réel simplifié peut toutefois s'appliquer sur option pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime micro-entreprise. Ce même régime fait place à celui du bénéfice réel normal, il est obligatoire lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 76 300 € et optionnel pour le loueur imposable au réel simplifié.

LMNP : Le loueur en meublé non professionnel

Le loueur non professionnel est le bailleur qui loue en meublé mais qui ne remplit pas les conditions fixées par la réglementation pour être considéré comme loueur professionnel. Son bénéfice imposable est déterminé de la même façon qu'un loueur professionnel. La seule obligation qui lui incombe et de tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre mentionnant l'origine et le montant des recettes. Toutefois, ses déficits ne sont pas imputables sur le revenu global et ne sont déductibles que des bénéfices retirés d'autres activités BIC non professionnelles au cours de la même année ou des 5 années suivantes. Ce régime s'applique de plein droit, mais les contribuables peuvent opter, en écrivant au service des impôts, soit pour le régime réel, simplifié ou normal.

Le loueur doit souscrire une déclaration spéciale de résultat n° 2031 accompagnée, sauf dispense, d'un bilan simplifié, d'un compte de résultat simplifié, d'un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values, d'un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.
Signalons que les loueurs en meublé dispensés de produire un bilan fiscal peuvent inscrire un élément dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur leur déclaration afin de déduire les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion de leur chiffre d'affaires.

L'imposition du loueur en meublé
Les revenus de la location de locaux meublés destinés à l'habitation sont imposés dans la catégorie des BIC. Sont toutefois exonérés les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire et que le loyer est fixé dans des limites raisonnables

La location de chambre d'hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 € par an. Le loueur en meublé peut également bénéficier de l'exonération concernant les locations consenties à des titulaires du RMI, aux étudiants boursiers ou aux associations intermédiaires agréées.

Les déficits du loueur en meublé
L'imputation des éventuels déficits dépend du statut du loueur. En cas de loueur professionnel, le déficit est imputable en totalité sur du revenu global. Ce statut est accordé aux propriétaires inscrits au registre du commerce et qui perçoivent chaque année plus de 23 000 € TTC de loyers ou qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.

Pour le loueur non professionnel, le déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices industriels et commerciaux provenant d'autres activités exercées, elles aussi, à titre non professionnel de l'année en cours et des cinq années suivantes.

Attention : lorsqu'un loueur non professionnel soumis au régime du bénéfice réel subit un déficit, il ne peut en principe l'imputer uniquement sur les revenus de ses autres activités imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, et ce, pendant les cinq années qui suivent leur réalisation. Le régime des micro-entreprises quant à lui, ne permet pas de constater un déficit. Quant aux loueurs professionnels, ils ont la possibilité d'imputer les déficits des meublés sur le revenu global, à condition que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.

Les plus-values
La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel. Une exonération est accordée aux petites entreprises dont l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et lorsque les recettes annuelles TTC sont inférieures à 152 600 € l'année de la cession. Pour les loueurs non professionnels, la vente du logement meublé est soumise au régime des plus-values immobilières privées.

La TVA et la taxe professionnelle
La location meublée n'est pas soumise à la TVA, ce qui empêche le propriétaire de récupérer cette taxe sur ses achats. D'autre part, les loueurs en meublé doivent acquitter la taxe professionnelle. Toutefois, les locations de tout ou partie d'une résidence secondaire ou principale sont exonérées à ce titre.

Etienne Langevin