Les Avantages Fiscaux De La Loi De Robien

INVESTIR EN : LOI DE ROBIEN

Certains régimes fiscaux permettent aux propriétaires de bénéficier de modalités de déduction plus avantageuses. Tel est le cas des locations faites dans le cadre des dispositions de la loi de Robien destinées à faire face à une situation ainsi résumée : " le marché est au bord de l'asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et à une raréfaction dramatique de l'offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger ". En encourageant les Français à investir dans les logements locatifs, les effets attendus sont d'une part, la détente du marché locatif dans les zones en situation extrêmement tendue et d'autre part, la relance de la construction en Ile-de-France et dans d'autres zones, ce qui contribuera également à soutenir l'emploi, notamment dans le secteur du bâtiment.

LES AVANTAGES FISCAUX DE LA LOI DE ROBIEN
Les contribuables qui deviennent propriétaires-bailleurs dans le cadre des dispositions De Robien peuvent amortir, c'est-à-dire économiser au titre des impôts sur le revenu, en 15 ans jusqu'à 65 % de l'investissement. Pratiquement, tous les ans, pendant les cinq premières années de l'investissement, les assujettis déduisent de leurs impôts 8 % du prix d'acquisition d'un logement neuf, puis 2,5 % les quatre années suivantes. Au terme des 9 premières années de location, l'amortissement peut être renouvelé à raison de 2 périodes triennales à hauteur de 2,5 % par an du prix d'acquisition du bien. Sont concernés avec effet rétroactif au 3 avril 2003, les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 ainsi que les acquisitions faites à compter du 3 avril 2003 de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l'habitation que le contribuable transforme en logements et les logements neufs qui ont fait l'objet à compter du 3 avril 2003 d'une déclaration d'ouverture de chantier.

Se constituer un patrimoine locatif sans contraintes excessives
Les propriétaires des logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003 et pour les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 3 avril 2003 de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R421-40 du Code de l'urbanisme, ainsi que les locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et transformé en logements, peuvent louer à qui bon leur semble, sans avoir à vérifier que les ressources du locataire ne dépassent certains seuils.

Des plafonds de loyers peu contraignants
Pour bénéficier de la carotte fiscale, le contribuable doit s'engager à louer, pendant 9 ans, à un prix par essence inférieur au prix du marché. En contrepartie, la perte subie, résultant de la différence entre le revenu que le bailleur aurait obtenu si le bien acquis avait été loué au prix du marché et le revenu locatif obtenu en application des limites imposées par le législateur, est compensée par une économie d'impôts. Le montant de cette économie est plus ou moins importante selon l'importance du déficit que le contribuable peut constater dans ses revenus fonciers en application des dispositions propres à la mesure de défiscalisation. Dans le cadre du dispositif de Robien le plafonnement des loyers est fixé à une valeur réputée égale à 90 % du prix du marché dans le logement neuf dans les zones tendues.

Barèmes applicables aux baux signés dans le cadre du dispositif De Robien
Depuis le 3 avril 2003, les dispositions De Robien assouplissent le régime d'incitation à l'investissement immobilier. Les plafonds de ressources des locataires sont supprimés, les plafonds de loyers sont augmentés et de nouvelles zones d'investissement sont définies.

Une instruction fiscale du 30 mars 2004 définit les plafonds de loyers applicables dans les zones d'investissement pour les biens acquis après le 03/04/2004 :

Le régime micro-foncier
Ce régime s'applique automatiquement aux propriétaires qui perçoivent moins de 15 000 euros par an. Fort peu contraignant, il suppose simplement que le bailleur porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration générale des revenus. En contrepartie, le contribuable bénéficie d'un abattement forfaitaire de 40% pour frais et charges. Il en résulte une imposition qui porte seulement sur 60% de ce revenu foncier brut.

Bon à savoir : les contribuables ne peuvent plus imputer aucune charge puisqu'ils bénéficient d'un abattement de 40 %. Les déficits fonciers passés non encore reportés peuvent être imputés sur le revenu foncier net du contribuable, calculé après l'abattement.

De fait, l'intérêt du régime "micro-foncier" dépend des charges de la location. Dans les premières années de remboursement d'un crédit immobilier contracté pour financer un investissement locatif, le propriétaire peut trouver un meilleur avantage à déduire ses charges réelles, notamment lorsque celles-ci sont supérieures à 40 % (ce qui est souvent le cas lorsque le coût des intérêts est le plus élevé).

LA TVA A 5.5 % SUR LES TRAVAUX
Bien que la disposition ait donné lieu à de vives controverses au sein de la Commission européenne, la France a été autorisée à prolonger jusqu'au 31 décembre 2005 l'application du taux de TVA à taux réduit (5,5 %) sur les travaux de rénovation de l'habitat. Cette mesure qui concerne les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien accomplis dans les logements achevés depuis plus de deux ans permet de réaliser de substantielles économies. Ces travaux sont en effet soumis à une TVA au taux de 5,5 % au lieu de 19,6%. Cette économie profite aux propriétaires, aux bailleurs et aux locataires ainsi qu'aux occupants à titre gratuit et s'applique aux locaux affectés exclusivement à l'habitation et à ceux affectés pour partie à l'habitation et pour partie à l'exercice d'une activité professionnelle, qu'il s'agisse de résidences principales, secondaires ou locatives.

Quels types de travaux ?
Le taux réduit de TVA s'applique à l'ensemble des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, ainsi qu'à la fourniture des équipements et matières premières nécessaires, à condition que ces équipements et matières premières soient facturés par l'entreprise.

Pour bénéficier de la TVA à 5.5 %, une attestation datée et signée certifiant que l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans et qu'il est affecté à un usage d'habitation doit être remise à l'entreprise avant le commencement des travaux. Le taux réduit s'applique alors aux fournitures (sanitaire, chauffage, production d'eau chaude, les équipements de production d'énergies renouvelables à usage domestique, les systèmes d'ouverture du logement, les équipements de sécurité et équipements électriques) utilisées par l'entreprise. Pour leur part, les travaux de transformation ou d'amélioration qui concourent à la production d'un immeuble neuf et les travaux de nettoyage, d'aménagement et d'entretien des espaces verts ne sont pas concernés.

Bon à savoir : lorsque les travaux sont urgents (plomberie, travaux de serrurerie consécutifs à une effraction, perte des clés), la condition d'achèvement depuis plus de deux ans ne s'applique pas.

Les locaux concernés par la TVA à 5,5 %
Le taux réduit concerne les locaux d'habitation (maisons individuelles ou logements situés dans des immeubles collectifs), ainsi que leurs dépendances habituelles (cave, garage, loggias, etc.). L'immeuble doit être achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux (sauf urgence). Aucune autre condition n'est exigée : le local peut être nu ou meublé, occupé ou vacant, occupé par le propriétaire ou par un locataire, à usage d'habitation principale ou secondaire, etc.
Bon à savoir : Le contribuable peut également bénéficier du taux réduit de TVA lorsque les travaux sont réalisés sur son terrain, par exemple les travaux de réfection d'une clôture ou de raccordement aux réseaux publics.

Etienne Langevin