L'investissement tient compte de divers paramètres liés à la pierre que sont la qualité de la construction, la demande locative, le bassin d'emplois, la population étudiante et les transports. Et pour une rentabilité optimisée, s'ajoute un bonus fiscal induit par l'amortissement Robien recentré ou Borloo populaire.

En première couronne, les communes évoluent, au niveau des prix de l’immobilier, en « escargot ». Plus elles sont proches de la capitale, plus les valeurs sont chères. Et d’ailleurs, tous les acteurs du marché le clament haut et fort, que ce soit l’Agence départementale d’information pour le logement (Adil), le centre d’expertise du Crédit Foncier, la Fédération Ile-de-France des Promoteurs Constructeurs ou les promoteurs en particulier. Toutes ces sources aboutissent au même constat : les parisiens sont de plus en plus nombreux à quitter Paris où les prix deviennent hors de portée de beaucoup de bourses et où le choix devient portion congrue, moins de 400 logements à la vente au dernier trimestre 2007. Pour autant, les parisiens ne sont pas tous prêt à quitter la région. Ce qui explique un développement en « balkanisation ». En d’autres termes, ils quittent d’abord les arrondissements centraux de Paris pour aborder ceux du péricentre, puis franchissent le périphérique pour s’installer dans les communes les plus proches de Paris, pour s’éloigner ensuite en seconde couronne, voire plus loin. De parisiens, ils deviennent franciliens. Un « trajet » effectué pour bénéficier de prix moindre et de logements plus familiaux. Du plus grand mais moins cher que dans Paris. Et qui se transpose, bien évidemment, en matière de loyers. Pour l’investisseur, plusieurs bonnes raisons d’appréhender ce secteur : des prix inférieurs à ceux de Paris, des loyers légèrement moins élevés, mais compte tenu des prix d’achat plus attractifs, des rentabilités plus conséquentes. Sans compter probablement, des perspectives certaines de plus-value à la clé dans des communes qui vont se développer au niveau emplois, s’enrichir au niveau culturel, transports…

Les ingrédients d’un bon investissement

La rentabilité moyenne annuelle brute se calcule très simplement, à savoir par le rapport entre la moyenne annuelle des loyers et le prix d’acquisition du bien. En achetant dans du neuf qui n’est pas encore construit et qui sera donc livré environ 14 mois plus tard, ce calcul est hypothétique. D’autant que très souvent, il est élaboré de façon idyllique avec des loyers souvent surestimés et des prix d’acquisition bas avec, pour résultat, une rentabilité gonflée. Pour éviter tout désabusement, et surtout un manque à gagner en revenus si vous tablez dessus comme complément de revenus lors de la retraite, mieux vaut élaborer des scénarios au plus juste. Si la rentabilité en ressort supérieure à celle escomptée, aucun investisseur ne s’en plaindra. Si l’investisseur opte pour l’amortissement Robien recentré ou Robien populaire, il ne peut dépasser un certain plafond de loyers définis par décret et qui se situe en deçà du marché locatif du secteur libre. Cette contrainte est toutefois annihilée par le biais de l’amortissement qui dope d’au moins un point la rentabilité. Reste que la fiscalité ne doit pas être le seul moteur de l’investissement sous peine d’y perdre quelques plumes. Il n’y a pas que dans les périphéries de certaines villes moyennes de province que les investisseurs ont été déçus. La périphérie parisienne n’échappe pas à cette logique. Pour sécuriser au mieux son placement, l’investisseur doit passer au crible plusieurs postes.

Tout d’abord, le marché immobilier de la commune où il veut investir en faisant le tour des divers programmes neufs, mais aussi le tour des agences immobilières pour connaître le pouls du marché et ses vrais prix. Ensuite, quadriller la commune pour savoir quels sont ses équipements en écoles, collèges, commerces, gymnase, et bien évidemment transports. Peu importe que la commune soit éloignée de Paris dès lors qu’elle est fort bien desservie par des transports en commun. Puis l’investisseur doit s’informer sur la demande locative en examinant deux acteurs importants : la demande provenant de salariés qui veulent être proches des bassins d’emplois de la Défense, de Saclay, d’Orly, des usines PSA et Renault du côté de Poissy, de l’aéroport de Roissy ; la demande provenant des étudiants qui veulent être proches des écoles, des facultés… Enfin, il doit affiner cette demande pour savoir quelle typologie d’appartements est la plus sollicitée : studio, deux ou trois pièces dans le périmètre où il veut investir.

Seine-et-Marne : villes nouvelles et petites communes

La Seine -et-Marne affiche un double visage puisque ce département compte à la fois deux villes nouvelles (Marne-la-Vallée et Sénart) et deux villes au passé prestigieux, Fontainebleau et Meaux. Des marchés opposés en offre et en prix pour l’investisseur avec deux types de clientèles différentes.
Les deux villes nouvelles demeurent de grands gisements de logements neufs dans lesquels les investisseurs n’ont que l’embarras du choix : de multiples opérations en cours, un pôle d’emplois importants avec des laboratoires de recherche, des sièges sociaux, des centres commerciaux, des PME. Et une forte concentration d’étudiants. Sur Fontainebleau, la construction se fait au compte-gouttes et à prix plus élevés en raison du manque de terrain. A noter toutefois, face au parc du château, un programme signé Ogic, « L’Orée du parc » où les studios de 35 m2 se vendent à 155 000 euros et où les 2 et 3 pièces de 54 à 63 m2 se négocient entre 260 000 et 290 000 euros. Et pouvant être loués facilement à des salariés habitant Paris et voulant profiter de la beauté de la ville et de sa forêt ou à des ingénieurs de l’Insead ou autres écoles faisant la fierté de la ville.
Meaux offre de nombreuses opportunités avec des programmes signés Propria, Espace 2, Réside Etudes, Bouwfonds Marignan, Promogim, Icade, Sogeprom, Terralia, France Pierre, Bâti Conseil... La ville est en pleine mutation avec un centre de qualité. Par ailleurs, le nouveau quartier de l’étang aux cygnes permet de réaliser un bon investissement avec des deux pièces démarrant à 122 000 euros et des trois pièces à 153 000 euros.
Melun construit également en son centre par le biais d’une copromotion groupe Arcade et groupe Promo Real avec des studios à 121 000 euros et des deux pièces à 211 300 euros. En périphérie, Sepimo-Windsor construisent une opération mixte avec des deux pièces qui commencent à 122 000 euros et des maisons de 78 m2 à 220 000 euros. Mais quelques communes comme Brie-Comte-Robert ou Chelles sortent aussi leur épingle du jeu. A Chelles, par exemple, les trois pièces se vendent légèrement au-dessus de 210 000 euros. Dans tous les cas, de bonnes niches pour les investisseurs, la demande locative y étant très soutenue en collectif comme en individuel.

Yvelines : une panoplie de produits très divers

A regarder les villes royales de Versailles, Rambouillet, Saint-Germain-en-Laye particulièrement prisées des grandes familles, mais aussi des étudiants. Certes, les prix y sont plus élevés que dans la ville nouvelle de Saint-Quentin. Mais, l’investisseur peut jouer sur deux tableaux : les petites et les grandes surfaces. Sans oublier la revalorisation assurée du patrimoine. Il faut cependant compter autour de 190 000 euros pour un deux pièces à Rambouillet, mais 329 000 pour un studio près du château de Versailles. Un peu moins chère, proche de Versailles, Saint-Cyr l’Ecole, desservie par le RER C, décline studio et deux pièces à partir de 125 000 et 175 000 euros. D’autres sites, plus abordables, émergent, comme Sartrouville, Houilles, les Clayes-sous-Bois, Poissy ou Mantes-la-Jolie. Mantes subit actuellement une très forte transformation notamment dans le secteur des Berges de Seine où de petites résidences avec vue sur la Seine proposent des deux pièces à partir de 119 500 euros et des trois pièces à partir de 177 500 euros.

Essonne : la verdure et la rentabilité

L’Essonne, c’est un département vert : pas de grosses villes, mais des micromarchés dynamiques. Massy, pôle d’activités de la région propose de nombreuses opérations entre 3 100 et 3 900 €/m2, signées Vinci, First Avenue, Eiffage, CFH, Icade, Ogic, Kaufman et Broad, Bouwfonds Marignan… Ce dernier affiche, dans le nouveau quartier « Vilmorin », à proximité du centre et des transports (ERE B et C, TGV), la « dominance » où un trois pièces se vend à 265 000 euros. Toujours dans ce même quartier, CFH décline des deux pièces à partir de 186 000 euros et des trois pièces à partir de 229 000 euros. A Longjumeau, c’est un trois pièces que l’on peut décrocher à 226 000 euros dans les « Terrasses de Médicis » ou aux « Jardins Saint-Louis ».
La vallée de l’Orge s’avère la plus bâtisseuse. Sur Brétigny, Epinay, Juvisy, Saint-Michel, Savigny, les résidences neuves se commercialisent entre 2 500 et 3 500 euros. On peut aussi y trouver quelques maisons en village dans une gamme de prix s’échelonnant entre 175 500 et 320 000 €. Sur le reste du département, trois autres villes sont à prospecter : Corbeil, Chilly-Mazarin, Viry-Chatillon. Desservies par le RER, elles renouent aussi avec la construction tout en conservant des prix modérés. Enfin, les communes de Vigneux-sur-Seine et de Wissous méritent l’attention des investisseurs avec des prix très compétitifs où les deux pièces démarrent à 145 000 euros et les trois pièces à 174 700 euros.

Val d’Oise : un département à fort potentiel locatif

Il y a la ville nouvelle de Cergy mais aussi la vallée de Montmorency et des villes Deuil-la-Barre, proche des communes cotées d’Enghien ou de Montmorency. Pour trouver encore plus abordable, il faut se tourner vers le pôle déjà très urbanisé d’Argenteuil. Dans le nouveau quartier, « Côté Seine », les prix restent attractifs, les trois pièces pouvant s’acquérir à moins de 210 000 euros. A Deuil-la-Barre, on peut décrocher des deux pièces à 184 000 euros contre 146 000 euros à Herblay.

Villes nouvelles : une bonne niche pour les investisseurs

Les cinq villes nouvelles d’Ile-de-France ont fait leur preuve et continuent à séduire. Pourvues d’équipements urbains et de transports performants tout comme d’espaces verts, elles n’ont rien à envier aux communes de la grande couronne. D’autant que les logements neufs peuvent s’y acquérir encore à des prix acceptables pour y investir. Elles furent créées pour fixer de manière organisée et équilibrée les besoins urbains de la région Ile-de-Fance à une époque où la croissance démographique était très forte. Les premières villes (Evry, Cergy-Pontoise, Saint-Quentin-en-Yvelines) initiées entre les années 1967 et 1970 ont quitté leur statut d’exception alors que les deux dernières, Marne-la-Vallée (1972) et Sénart (1973) vont encore attendre quelques années pour devenir autonome. Peu importe. Le pari, lancé au début des années soixante, de créer des villes entièrement nouvelles aux divers points de la région Ile-de-France n’avait rien d’évident. Ces sites n’étaient que de tristes plaines éloignées de tout moyen de transports. Il a donc fallu tout inventer (logements, bureaux, équipements urbains) et y amener les transports (Métro, RER). Et surtout ne pas retomber dans l’abîme des cités-dortoirs et des grands ensembles des années cinquante.

Les pionnières, Evry, Cergy et Saint-Quentin n’ont pas à rougir de leur palmarès. Elles sont, chacune préfecture, ont attiré de grandes entreprises (Snecma, Accor ou Carrefour à Evry, ou Renault, Bouygues ou Thalès à Saint-Quentin, par exemple) et fournissent donc de nombreux emplois, ont développé un maillage de transports intercommunes et ont su s’enrichir d’une vie culturelle (théâtres, salles de spectacles) et associative. De la crèche à l’université, en passant par les espaces verts ou les bases de loisirs tout a été prévu, pensé et compté sans limite. Côté logements, tout a été fait pour que ces villes neuves aient un parc diversifié aboutissant à la mixité sociale bien avant que le terme ne soit à la mode. Certains immeubles sont signés de grands noms de l’architecture comme « Les Pyramides » à Evry signées Andrault et Parat ou la marina de Cergy sur la boucle de l’Oise due à Bernard Spoerry. Pendant de nombreuses années, la construction fit rage dans ces trois villes et leurs multiples communes pour se calmer entre 1995 et 2001 avant de procéder à un tournant pour construire à nouveau.
A Evry, Lisses et Bondoufle, il faut tabler sur un prix moyen de 2 900 euros le m2. Quelques programmes pour investisseurs destinés à être loués meublés, équipés et prêts à vivre sont également proposés par le groupe Reside Etudes. Cergy se retrouve aujourd’hui à la tête de près de 900 hectares de réserves foncières qu’elle compte bien transformer en logements, bureaux, commerces et locaux d’activités mais les opérations n’ont pas encore démarrées sur la commune elle-même. Les autres communes telles Saint-Ouen-l’Aumône, Eragny, Osny, Courdimanche, Menucourt… sont un peu en retrait au niveau de la construction. A noter toutefois, sur Saint-Ouen l’Aumône, une réalisation signée Spirit autour de 3 300 euros le m2 ; et sur Vauréal, à côté du futur centre de Vauréal qui accueillera l’hôtel de ville, une salle de spectacles, commerces et logements, une opération conduite par Bouwfonds Marignan . Saint-Quentin-en-Yvelines bénéficie de sa situation de l’ouest parisien particulièrement recherchée par les cadres travaillant à la Défense. Elle regroupe au travers de 7 communes, 143 000 habitants, 52 000 logements et 94 000 emplois. Depuis deux ans, de nouvelles opérations recommencent à poindre le nez sur quelques communes comme Elancourt ou Guyancourt. A Elancourt, dans un parc paysager de 3,5 hectares, Nexity commercialise un programme Apollonia où il reste quelques trois pièces de 55 m2 autour de 183 500 euros. Sur Guyancourt, pour les programmes signés Icade-Capri ou Nexity-Féréal, les valeurs tournent autour de 3 200 euros le m2. Reste qu’actuellement, c’est toujours Marne-La-Vallée qu s’avère la ville la plus dynamique avec 246 000 habitants, 105 000 emplois et 95 200 logements. Deux secteurs continuent à offrir une belle panoplie de logements.
Le secteur de Val de Bussy (secteur III)est dominé par la commune de Bussy-Saint-Georges. Des milliers de logements y ont été érigés en appartements ou en maisons. Et des milliers de mètres carrés ont été affectés à l’immobilier d’entreprises, pour des bureaux ou des locaux d’activités. Bussy, c’est aussi un environnement verdoyant. Avec un golf renommé, des étangs, des forêts, un parc urbain de 40 hectares, des châteaux, des anciennnes fermes briardes… Sans oublier des équipements urbains de qualité : crèches, écoles maternelles et primaires, collèges et lycées. La construction s’y anime notamment près du nouveau parc urbain de 40 hectares agrémenté d’un plan d’eau que se dirigent désormais les promoteurs. Mais c’est désormais le secteur Val d’Europe (secteur IV) qui mène la danse et forme une véritable ville dans la ville. C’est le plus récent et celui qui a le vent en poupe. C’est aussi celui qui la tire vers le haut tant en terme d’aménagement que de développement urbain. Le lancement du premier parc à thème de la Walt Disney Company au début des années 1990 et du second pour l’an 2000 a profondément dopé le secteur et généré d’énormes infrastructures : prolongement de la ligne RER, ouverture d’une gare TGV, ouverture d’un des plus grands centres commerciaux d’Europe, construction d’hôtels… et de logements. Première destination des européens, les parcs de loisirs ont incontestablement des retombées sur l’économie locale de l’est francilien : 20 000 emplois, 20 000 habitants. Pour continuer sur cette forte lancée, un projet touristique de très grande envergure est abordé par le groupe Pierre et Vacances et par Euro Disney SCA sur les « villages nature » basés sur la détente, l’environnement, les activités sportives et de loisirs. Avec, bien sûr, des programmes immobiliers qui vont de pair. Le Val d’Europe, c’est aussi et actuellement d’abord un immense quartier formé de communes où l’on vit bien et qui se nomment Magny-le-Hongre, Serris, Montevrain, Chessy, Bailly-Romainvilliers.
Chessy se trouve au plus près de Disneyland Paris et offre plusieurs programmes collectifs qui tournent, en prix moyen, à 3 200 euros le m2. Sur la commune de Serris, où arrive le RER, où est ouvert un des plus grands centres commerciaux d’Europe et où est implantée la médiathèque, c’est le quartier du parc (11 hectares) qui suscite actuellement l’enthousiasme pour son calme tout en étant à quelques pas des écoles, de l’université, des commerces, des équipements de quartiers et du RER. Meunier Habitat, Promogim, Vinci, Nexity… proposent des deux pièces de 42 m2 autour de 175 000 euros et des trois pièces à partir de 184 000 euros. Sur Montévrain, Expansiel Promotion affiche des deux pièces de 46 à 48 m2 entre 129 800 et 130 800 euros. Et Hermitage commercialise des deux pièces à partir de 168 000 euros et des trois pièces à partir de 213 000 euros. Sénart est la dernière née des villes nouvelles. Après avoir longtemps balbutiée, elle commence à trouver sa vitesse de croisière. Et c’est tout à fait normal puisqu’elle cumule plusieurs atouts : 10 communes sur 12 000 hectares laissant place à de grands espaces verts, entre une boucle de la Seine, la plaine de Brie et les forêts domaniales de Bréviande, Rougeau et Sénart. On y trouve davantage de grandes surfaces et notamment des maisons griffées France Terre, Nexity Domaines, Groupe Gambetta, Promex… qui peuvent s’acquérir à partir de 252 000 euros pour une maison de quatre pièces.

Elisabeth Lelogeais