Le département multiplie les opportunités de devenir propriétaires tant dans les communes qui jouxtent Paris que dans celles, plus éloignées mais bien desservies en transports en commun. A des prix défiant souvent toute concurrence en première couronne.

C'est un long périple, certainement pas encore terminé que celui du département le moins reconnu de la première couronne de l'Ile-de-France pendant des décennies. Beaucoup d'usines, d'immeubles sociaux, de barres et de tours, des lycées et collèges sensibles. Une image de marque déplorable gommée petit à petit au cours de ces douze dernières années. Il y a eu l'effet Foot et Stade de France : la coupe du Monde de Football, en 1998, remportée par les Bleus dans le magnifique Stade de France met les phares sur ce département laissé à l'écart des autres comme les Hauts-de-Seine ou le Val de Marne, plus bourgeois. Et cette aventure de l'équipe de France, qui a dynamisé les villes proches du Stade, a eu un effet très positif non seulement aux alentours mais sur tout le département. Plusieurs facteurs autres que sportifs expliquent également cette formidable transformation. D'une part, la flambée des prix dans Paris intramuros qui conduit  les candidats à la propriété à se replier dans des communes plus abordables. D'autre part, les friches industrielles de ce que l'on appelle La Plaine Saint-Denis  qui sont un formidable gisement de terrain pour le logement et l'immobilier d'entreprises. Le foncier, bien qu'il ait augmenté sérieusement est encore un des plus abordables de la petite couronne et permet aux promoteurs de « sortir » des logements à prix raisonnables, entre 2 900 et 3 800 euros le m2. Enfin, le département peut s'appuyer sur un réseau de transports dense (métro, RER A,B, C,D ou E, autoroutes A3, A4, A86)  qui devrait encore s'amplifier dans les prochaines années. Bien sûr, cette mutation ne se fait pas à un rythme linéaire. Selon les terrains disponibles pour construire, selon la volonté des municipalités et leur droit de préemption, selon aussi  les investisseurs, institutionnels ou privés, décidés à miser sur ce secteur, tout est amené à se transformer. Ce sont d'ailleurs les investisseurs institutionnels, spécialisés dans l'immobilier d'entreprises qui avaient, dans les années 1993/1996 lancé le mouvement pariant sur le devenir de quartiers autrefois délaissés en y construisant des immeubles de bureaux et qui ont récidivé. Aujourd'hui, plus d'un million de m2 de bureaux émergent d'un no man's land industriel qui se situait auparavant au sud de Saint-Denis. Et les entreprises qui se sont installées dans tout le département  sont emblématiques : l'Oréal, Nouvelles Frontières, Hermès, Air France, Xérox, Siemens... Des réalisations, qui, par les entreprises qu'elles valorisent dans les quartiers où elles s'implantent, et par ricochet, les villes elles-mêmes, entraînent, à leur tour, les promoteurs de programmes résidentiels à venir s'y installer. D'ailleurs, tous les grands noms de la promotion sont là : Bouygues Immobilier, Kaufman & Broad, Cogedim via Citalis, Meunier, Icade Capri, Promogim, Nexity, groupe Arc, Arcade, les Nouveaux Constructeurs, Sogeprom, Spirit, Interconstruction, Infinim... Qui ont vite compris que se positionner sur ce secteur était un pari sur l'avenir, le département étant le seul à offrir des terrains et qu'il fallait y être. Et qui y sont d'ailleurs aujourd'hui.

Saint-Denis : le fer de lance du département

Saint-Denis n'est pas une ville comme les autres. D'une part, elle est obligatoirement détentrice de la nécropole des rois de France en sa basilique mondialement connue. D'autre part, et à l'opposé, elle incarne une autre idée de la France avec son légendaire stade qui accueille compétitions sportives mais aussi chanteurs voulant réaliser un grand show ou mise en scène grandiose exigeant une immense plate-forme. Et entre ces deux « images », elle doit se développer. Avec une quinzaine de programmes neufs en cours de commercialisation, la ville est la commune la plus constructrice du département et une des communes les plus bâtisseuses de l'Ile-de-France. Et ce n'est qu'un début puisque d'ici 2017, 6 500 logements sont prévus. Du centre ville qui se rénove à l'immense zone qui va du Stade de France à la Porte de la Chapelle, la ville acquiert une nouvelle dimension. Et peut-être un nouveau dessein. Il est vrai qu'elle peut se prévaloir d'un passé urbain ancien lié à la présence de la Basilique mais qu'elle a déjà fait preuve de capacité d'adaptation. C'est, en plus, la troisième plus grosse ville de la région avec plus de 85 000 habitants, comptant à son actif  l'université Paris-VIII, le théâtre Gérard-Philippe....
La commune se divise en plusieurs secteurs : une zone industrielle au sud dans les quartiers de la Plaine et de Pleyel. Un secteur résidentiel au nord-ouest, composé de grandes cités HLM construites après-guerre ; une zone commerciale, enfin, en plein centre où le marché couvert occupe l'emplacement de l'ancien dépôt de mendicité. Une des premières rues piétonnes de banlieue  a d'ailleurs été implantée en 1983  rue de la République et fut suivie par l'ouverture du Centre commercial Basilique, dont la particularité était l'implantation des espaces commerciaux (80 boutiques) en pied d'immeubles. Reste que Saint-Denis avec ses 80 000 habitants et son université Paris VIII, ses trois stations de métro (ligne 13), ses deux stations de RER (B et D)... attire bien sûr tous les promoteurs : Nexity, Les Nouveaux Constructeurs, Eiffage, Vinci,  groupe Gambetta mais aussi, Pyramides Promotion Immobilière, Interconstruction, Infinim. Les prix demeurent assez abordables, entre 2 900 et 4 200 euros le m2 selon les quartiers et l'emplacement par rapport aux moyens de transport. Aux « Terrasses du Canal » (Pyramides Promotion Immobilière), les prix évoluent entre 3 400 et 3 800 euros du m2. Au « Marconi » (DCF commercialisé par Constructa Vente), les deux pièces de  47 à 52 m2 se négocient entre  145 000 et 186 000 euros, les trois pièces de 63 à 68 m2 entre 210 000 et 240 000 euros et les quatre pièces de 82,50 m2 à 370 000 euros. Au « village d'Arc » (groupe Gambetta), près du parc de la Légion d'Honneur, les prix évoluent entre 171 000 euros pour un deux pièces et 266 700 euros pour un cinq pièces. 

Saint-Ouen et Aubervilliers : à la recherche d'une nouvelle identité

Adossée à la capitale, la commune de Saint-Ouen végète depuis longtemps. Certes, elle a une réputation mondiale due à ses « Puces » qui drainent chaque week-end 120 000 visiteurs venus du monde entier sur ses 2 000 stands et boutiques. Elles sont nées à l'époque où un octroi pesait sur les marchandises entrant dans la capitale. Toutes sortes de petits commerçants se sont alors installés aux portes de la capitale sur une zone non urbanisée. La tradition perdure donnant à la ville originalité et animation. Mais enchâssée entre la Seine, une gare de triage et plusieurs zones industrielles, la ville a, pendant longtemps, eu du mal à se faire apprécier. Aujourd'hui, jouant la carte de proximité de Paris, elle opère, à son tour, une mutation. Si elle accueille toujours de grandes entreprises industrielles comme Citroën ou Alsthom, elle s'est aussi tertiairisée avec  Sony, l'Oréal, SVP, le siège social de Citroën... Déjà, un quartier entièrement neuf a vu le jour autour de la station de RER Saint-Ouen-Payret, à l'ouest de la ville et en limite de Clichy-la-Garenne. Le secteur de la mairie est sans doute celui qui devrait le plus bouger avec la fermeture, à moyenne échéance, de l'usine Alsthom. Pour le moment, la construction est encore balbutiante. Toutefois, prochainement devrait émerger le projet des Docks proche du boulevard Victor Hugo avec la possibilité de construire 3 000 logements, des bureaux et locaux d'activités, équipements publics (groupe scolaire, espaces verts...). Pour le moment, seules quelques petites opérations émergent signées Nexity, Sogeprom ou Pitch Promotion émergent dans un ordre de prix tournant autour de 3 300 euros le m2.
De l'autre côté de Saint-Ouen, Aubervilliers. Là encore, quelques réalisations neuves. Un passé industrieux, des maisons ouvrières, peu de rénovation depuis 25 ans. Actuellement, quelques réalisations signées Colombus, Terralia, Bâti Conseil Immobilier et Cogedim Citalis jalonnent la commune dans une gamme de prix oscillant entre 3 200 et 3 500 euros du m2.

Montreuil, Pantin, Bagnolet : toujours en mouvement

A la fin des années quatre-vingt, le coup d'envoi du renouveau de la Seine-Saint-Denis a été donné par la ville de Montreuil. A l'époque, les usines fermaient, les terrains étaient peu onéreux. Une sorte de test pour les promoteurs qui « s'aventuraient » en Seine-Saint-Denis. Mission et pari réussi. Montreuil  fait partie des communes autrefois ouvrières les plus animées mais aussi les plus chères de cette bordure du département en lisière de Paris. Depuis ce temps, les « bobos », les bourgeois-bohèmes, ont investi les lieux dans d'anciennes petites usines désaffectées qu'ils ont transformé en lofts. Les familles profitent aussi des constructions neuves pour se loger plus grandement que dans Paris intra muros. La commune compte de nombreux atouts : proximité immédiate de Paris, trois stations de métro, un projet de tramway, des équipements publics importants (crèches, écoles, collèges, lycée, IUT, gymnase, théâtres...). Rien d'étonnant donc que Montreuil soit très recherchée, d'autant que ses prix sont encore raisonnables, évoluant entre 3 500 et 5 000 euros le m2. Parmi les programmes les plus attractifs, on peut citer la « villa Musigny »(Infinim) qui offre en plus la particularité d'être au calme, proche du parc des Beaumonts : les trois pièces de 58 à 60 m2 évoluent entre 206 000 et 210 000 euros. Et, clin d'œil à son passé industriel, un programme signé RC Demeure propose un duplex style loft à aménager avec en rez-de-chaussée un local de 40 m2 et au 1er étage un appartement de 67 m2 avec terrasse de 10 m2, soit 107 m2 pour 315 000 euros.
Pantin se rapproche de Montreuil dans le sens où elle est juste de l'autre côté du périphérique. Elle a subi aussi le même parcours avec une longue période de désaffection suivie par un regain d'intérêt des amateurs de maisons anciennes. Elle a aussi profité de sa proximité de Paris, de sa bonne desserte en transports en commun (lignes 5 et 7 pour le métro, RER E), et de quelques friches pour attirer des entreprises comme les ateliers du TGV sud-est, l'agrandissement des ateliers Hermès, mais aussi le centre national de la danse et l'Ecole nationale d'architecture et un pôle d'enseignement supérieur accueillant 2 500 étudiants. Enfin, les Grands Moulins de Pantin, figure emblématique du patrimoine industriel du nord-est parisien sont sauvegardés et bénéficient d'une opération de restructuration architecturale et fonctionnelle pour créer un ensemble d'activités tertiaires d'environ 50 000 m2. L'opération, menée par Bouygues Immobilier, vient d'ailleurs d'être inaugurée. Pantin cherche également à reconquérir le canal de l'Ourcq. Et lance la zac du port pour ouvrir le port vers la ville et la ville vers le canal. Près de 600 logements devraient sortir d'ici
2013. Par ailleurs, une opération de rénovation urbaine est en cours dans le quartier des Courtillères.
Bagnolet reste encore à la marge des communes qui jouxtent Paris. Mais son image devrait changer avec notamment le réaménagement de la porte de Bagnolet, la couverture de l'A3 avec voies piétonnes et pistes cyclables sur la dalle, la rénovation du quartier de la Noue, et de nouveaux équipements sportifs et culturels. Actuellement, les opérations neuves se font attendre. Non loin de Bagnolet, sur la commune de Romainville, le promoteur Terralia, avec son programme « l'Orée des Sentes » propose une réalisation originale avec une quarantaine de maisons baignées de lumière, avec jardins et terrasses privatives, toiture végétalisée, parking en sous-sol, chauffage individuel au gaz... à des prix compétitifs oscillant entre 305 000 et 370 000 euros.

Bondy, Drancy, Rosny : un trio émergent

Dans la partie centrale du département, les communes fourmillent.  Et dans celles où le foncier est disponible et peu cher, les opérateurs se sont positionnés et en font profiter les acquéreurs. A Bondy, quelques opérations sortent autour de 3 200 euros le m2. Sur Drancy, plus de choix notamment dans le secteur Jean Jaurès mais des produits tout aussi attractifs, évoluant entre 3 100 et 3 300 euros le m2 comme la « villa Paloma » (Reality) où les prix, du deux aux quatre pièces évoluent entre 153 300 et 270 500 euros ; aux « Jardins d'Haussmann » (Nexity), les trois pièces de 51 m2 démarrent à 191 000 euros et les quatre pièces de 68 m2 à 222 000 euros ; ou encore le « Mansart » (Nexity) où les studios se vendent à partir de 151 000 euros, les trois pièces à partir de 201 000 euros let les quatre pièces à partir de 223 000 euros.
Rosny affiche des prix un peu plus élevés, entre 3 200 et 3 600 euros le m2. A cinq minutes de la porte de Bagnolet, la ville desservie seulement par la gare SNCF est toutefois facile d'accès et l'A 86 la coupe d'ailleurs en deux quartiers. La nouveauté et le dynamisme de cette commune proviennent aussi de son activité économique : en mars dernier s'est ouvert Domus, le troisième plus grand centre commercial européen dédié à l'équipement de la maison avec 120 boutiques. Sans oublier les Galeries Lafayette récemment implantées au centre commercial de Rosny 2. Des activités qui créent des emplois et génèrent aussi des demandes au niveau des logements. Le groupe Arc  et Sepimo lancent de nouveaux programmes. Au « Fairway », (groupe Arc) face au golf de Nanteuil, toute la gamme d'appartements est déclinée, du studio  de 28 m2 aux cinq pièces de 97 m2, dans des prix qui évoluent entre  91 500 et 330 000 euros.

La Courneuve,  Le Blanc Mesnil, Sevran : de nouveaux atouts

Ces communes ont énormément construit dans les années soixante-dix. Et à l'époque, le logement se faisait sous forme de grands ensembles et d'immenses barres. Cette forme d'habitat n'a plus cours dans la construction contemporaine puisque l'on construit désormais des résidences d'au plus cinq ou six étages qui comptent des appartements classiques ou en duplex, avec balcons, terrasses, jardins privatifs. On revient donc à une dimension plus humaine. A La Courneuve, ce sont six réalisations qui animent le marché dans une gamme de prix allant de 3 100 à 3 400 euros le m2. Dans le quartier de la gare, le « Côté Lumière » (groupe Arc) décline des appartements de deux à cinq pièces, de 43 à 95 m2, entre 137 000 et 315 000 euros. Dans le centre « villa Coeurville » (Promogim) propose des trois pièces de 51 m2 à partir de 184 000 euros. A prospecter aussi les « résidences de l'Ecole » pour ses maisons de 3,4,5 pièces pour des valeurs comprises entre 205 000 et 240 000 euros avec production d'eau chaude par panneaux solaires. Au Blanc Mesnil, les prix de diverses réalisations tournent autour de 3 300 euros le m2. A Sevran, plusieurs résidences signées Infinim ou Bouwfonds Marignan dépassent légèrement les 3 000 euros du m2, prix défiant toute concurrence à 20 minutes de Paris par le RER B.

Le Pré-Saint-Gervais, les Lilas : deux communes résidentielles

Ces deux villes ont des points communs : une situation aux portes de Paris, une desserte en métro, une connotation résidentielle avec des maisons, des ateliers d'artistes, des centres dotés de tous les équipements urbains... Certes, la majorité du parc immobilier est constitué  de logements anciens. De temps à autre, un bâtiment neuf émerge comme le « Hameau du pré » au Pré-Saint-Gervais ou « la villa Orphée » aux Lilas. Les prix sont à la hauteur de la réputation de ces communes chics et côtées du département, au bas mot 5 200 euros le m2.

Elisabeth Lelogeais

Encadré

Seine-Saint-Denis : les chiffres clés

• 236 km2, un des plus petits départements de l'Ile-de-France ;
• 40 communes ;
• 4 millions d'habitants ;
• 1 400 espaces verts dont 25 parcs et forêts ;
• 2 golfs ;
• 2 universités : Paris 8 à Saint-Denis, Paris 13 à Villetaneuse ;
• 4 300 entreprises dont 600 étrangères.

Encadré

Cap sur l'amélioration des transports

Déjà pourvu d'un réseau de transports assez dense, le département prévoit néanmoins un renforcement du maillage facilitant les déplacements inter banlieue sur son territoire et avec les départements limitrophes.
Les lignes de métro 12 et 13 vont être prolongées chacune de trois nouvelles stations. Ces extensions vont améliorer les liaisons entre Paris et la Plaine Saint-Denis, Paris et le centre d'Aubervilliers mais aussi de relier ces secteurs aux communes d'Asnières et de Gennevilliers dans les Hauts-de-Seine.
Le tramway va également connaître des développements : une nouvelle ligne va relier Saint-Denis, Epinay et Villetaneuse. Enfin utilisant une voie ferrée existante, la Tangentielle nord devrait assurer une desserte rapide de la seconde couronne parisienne, reliant Noisy-le-Sec à Sartrouville et Le Bourget à Pontoise.

Encadré

Un bon plan pour investisseurs

Le département est riche des entreprises tertiaires, des locaux d'activité, des aéroports (Roissy et Le Bourget)... générant des emplois. Il compte aussi deux universités (Paris VIII à Saint-Denis et Paris XIII à Villetaneuse) induisant emplois et logements étudiants. Sans compter tous ceux qui travaillent à Paris sans pouvoir y habiter tant les loyers sont élevés. Les investisseurs peuvent donc se placer sur ce département, en pariant soit sur le Robien recentré, soit sur le Borloo populaire dans des communes telles Saint-Denis, Tremblay en France, Villepinte, Villetaneuse... Et tabler sur une rentabilité brute de 5%, hors avantage fiscal. A Villetaneuse, une résidence étudiante, et commercialisée par les Espaces Immobiliers, située juste en face de l'université, propose des studios de 18 m2 entre 56 695 et 60 145 euros. Avec à la clé, récupération de la TVA et revenus classés  dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ouvrant droit au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) selon le montant des recettes  locatives.