Sous le contrôle vigilant du notaire, les arbitrages patrimoniaux décidés par un propriétaire sur son patrimoine immobilier produisent en toute sécurité, de nombreuses conséquences juridiques et fiscales. Explications.

La vente, l’achat, l’échange ou la donation d’un bien immobilier font vivre le patrimoine de celui qui le possède, en l’augmentant, en le diminuant ou en le modifiant. Mais, au-delà de ces premiers effets, ces décisions affectent les droits des membres de la famille protégés par de nombreuses et parfois complexes dispositions légales en permanente évolution. Parmi les plus récentes, nous citerons la modification du barème de l'usufruit et de la nue-propriété duquel dépend les droits à payer en cas de succession ou de donation ou l’instauration de l’égalité au droit à l’héritage entre les enfants nés du mariage et les enfants naturels. Pour chacun, ces règles produisent de substantielles conséquences financières et fiscales et se répercutent également sur la liberté de disposer de son patrimoine. Ainsi, par comparaison à un propriétaire marié sous le régime de la séparation de bien, les pouvoirs de celui marié sous le régime de la communauté universelle sont plus restreints. De même, pour un patrimoine qui serait identique, le quantum des biens immobiliers dont dispose celui qui s’apprêterait à faire une donation n’obéit pas aux même conditions selon son statut familial. A cet égard, un célibataire sans héritier est plus libre de donner à qui bon lui semble que le chef d’une famille nombreuse. Pourtant, alors que les risques de conflits s’accroissent au grè des droits mis en place au profit de nouveaux bénéficiaires, les actes patrimoniaux de disposition s’accomplissent sans heurts et les contestations sont plutôt rares. Cette sécurité juridique tient assurément à l’intervention incontournable du notaire dans le contrôle des actes relatifs à la propriété immobilière. Nommé par le Garde des Sceaux, ce professionnel est d’abord un officier public. Son rôle est de donner un caractère officiel et incontestable aux actes qu’il rédige. Les actes notariés autrement dénommés actes authentiques, ont en effet une valeur comparable à celle d’un jugement définitif. Pour ce faire, à l’occasion de chacun des actes pour lequel il intervient, le notaire vérifie la légalité de la situation juridique qui lui est soumise et a le devoir d'informer ses clients sur les conséquences juridiques qu’ils produiront. Cela suppose une parfaite connaissance du patrimoine du client, laquelle tient nécessairement compte de la composition de la famille, de l’âge du détenteur et de ses intentions en terme de succession. En contrepartie, le notaire engage sa responsabilité, ce qui signifie qu’un client mal informé qui subirait un préjudice du fait des incidences des règles du droit de la famille et de leurs éventuelles implications fiscales serait en droit de demander réparation. D’autre part, le notaire est collecteur d'impôts pour le compte de l’Etat ou des collectivités publiques. Il perçoit les taxes, les droits d'enregistrement et les éventuelles plus-values prélevées à l’occasion de chaque mutation. Pour ses interventions, le notaire perçoit des émoluments parfois improprement dénommés frais de notaire. Ces sommes, identiques pour tous les notaires, quel que soit leur nombre intervenant à l’acte, sont calculées selon un barème national fixé par décret. S'y ajoutent des frais annexes et les débours engagés pour le compte du client (demande d’extrait cadastral, certificat d'urbanisme, etc.). Dans certaines situations, le notaire perçoit des émoluments de négociation. Il en est ainsi lorsqu’il intervient en qualité d'intermédiaire dans la vente, au même titre qu’aurait pu le faire un agent immobilier. Toutefois, des règles déontologiques spécifiques tenant notamment à la probité, à l’indépendance et à l’absence de démarchage, s’imposent à lui et renforcent la spécificité de son action. Ces mêmes règles prévalent lorsqu’il facture ses prestations dans le cadre libéral de sa profession à l’occasion des conseils juridiques qu’il dispense, ce qui peut être le cas lorsque le notaire endosse les habits du conseil en immobilier.

Le poids économique des notaires
En septembre 2003, selon des sources citées par le Conseil supérieur du notariat, la France comptait 8021 notaires, dont 1453 femmes, répartis en 4529 offices. La profession est âgée en moyenne de 49 ans et emploie 45639 collaborateurs. Chaque année, les notaires reçoivent 20 millions de personnes, traitent des capitaux d'un montant de 305 milliards d’euros, établissent plus de 4 millions d'actes authentiques et réalisent un chiffre d'affaires de 4,3 milliards d’euros. L’immobilier, ventes construction, baux représentent 50,1 % de ce CA, les actes liés au crédit, 13,02 %, les actes de famille et les successions, 23,3 % et le droit de l'entreprise, le conseil, l’expertise et le conseil patrimonial, 9,2 %. La part de la négociation immobilière ne représente que 4,2 % du total.

L'acte notarié
Les actes signés par un notaire sont dits authentiques. Ils ont une date certaine et un contenu qui fait foi, s'agissant des éléments constatés et vérifiés par le notaire. Cela signifie que la preuve contraire ne peut être apportée qu’au terme d’une procédure complexe. Les actes authentiques présupposent la vérification par le notaire de l'identité, de la capacité et des pouvoirs des parties intervenantes. L’élaboration de cet acte s’accompagne de l’obligation pour le notaire d’éclairer les parties sur la portée de leurs engagements en leur donnant toutes les explications nécessaires. La caractéristique majeure de l'acte authentique est son caractère exécutoire de plein droit, à l’instar d’une décision judiciaire. Ainsi par exemple, lorsqu’une créance est constatée dans un acte authentique et que le débiteur ne paye pas ses dettes, le créancier peut engager des procédures de saisies à l’encontre du débiteur sans avoir à obtenir un jugement.

A quoi bon un bail notarié ?
Un contrat de location peut être établi devant notaire. Il est alors enregistré au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble ce qui a pour avantage de le rendre opposable aux tiers, sa date étant certaine. Le bail notarié constitue un titre exécutoire, revêtu à ce titre de la formule exécutoire. En cas de besoin, cela permet au propriétaire sans avoir recours au juge d'instance, de saisir directement un huissier de justice afin d’exercer les mesures de saisies à l'égard du locataire qui ne paye pas son loyer.

L’obligation de conseil et la responsabilité du notaire
Le notaire est responsable, vis à vis de ses clients, des dommages résultant des fautes qu’il commet dans l'exercice de ses fonctions. Cette responsabilité est liée à son intervention dans la rédaction de l’acte et à la mission de conseil qui lui incombe. Selon les tribunaux, “ le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. ” De surcroît, selon un arrêt de la cours de cassation du 3 mars 1998, le notaire en tant que rédacteur de l’acte, même s’il n’en a pas été le négociateur, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité. La présence d’un conseiller personnel au côté de son client ne le dispense pas du devoir de conseil dont il est tenu envers ce dernier pour lui permettre de prendre la décision appropriée à sa situation. De fait, le rédacteur d’un tel acte, fut-il sous seing privé et pas uniquement notarié, doit assurer la protection juridique complète des signataires en allant au-delà des simples déclarations des parties. Les vérifications s’étendent au contrôle de la capacité juridique, de l’identité, de l’état civil des parties contractantes ainsi que de la qualité et du nombre des héritiers venant à une succession. Pour éviter les irrégularités, le notaire contrôle l’existence des droits et des titres de propriété de ses clients.
Certaines décisions viennent toutefois délimiter l’obligation de conseil. En avril 2002, selon le tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon, le notaire est susceptible d'engager sa responsabilité civile dans l'exécution de sa mission. Il doit notamment, avant de dresser l'acte qui lui est demandé, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité, l'efficacité et la régularité. Cependant, il n'a pas l'obligation de contrôler les déclarations faites par celles-ci en l'absence d'éléments lui permettant de les mettre en doute.

Que faire en cas de désaccord avec le notaire ?
La responsabilité du notaire se traduit par l’obligation d’assumer les conséquences pécuniaires susceptibles de résulter des erreurs ou omissions éventuellement commises, ainsi que des détériorations ou de la disparition des actes des documents authentiques. De fait, lorsqu’un acte notarié pose problème et qu’aucune solution amiable ne peut être trouvée avec le rédacteur du document en cause, le plaignant doit s’adresser à la chambre départementale des notaires, organe de contrôle et de discipline de la profession. Cette instance a pour mission de répondre aux plaignants, de recevoir et d’instruire les plaintes, de veiller au respect des règles déontologiques notariales et à l’application des règles du tarif des notaires. Si cette instance ne rend pas de décision jugée satisfaisante, le recours au tribunal peut être envisagé, ce qui suppose de s'adresser à un avocat. Le Syndicat national des notaires 73, bd Malesherbes, 75008 Paris est susceptible de donner les informations nécessaires en cas de besoin. Signalons qu’à l’assurance responsabilité civile contractée par tout notaire, s’ajoute une garantie collective. Ainsi, chaque région dispose d’une caisse régionale de garantie financée par les cotisations des notaires. Ce dispositif est complété par une Caisse Centrale de Garantie des notaires.

Responsabilité pénale
Outre la responsabilité civile, des dispositions pénales prévoient des condamnations dans de multiples circonstances. Il en est ainsi en cas de faux, de destruction de pièces, d’abus de confiance et d’escroqueries, de corruption passive, de prise illégale d’intérêt ou de complicité en cas d’organisation d’insolvabilité, d’abus de biens sociaux et de fraudes fiscales. En cas de litige de cette nature, il est possible de s’adresser directement au Procureur de la République.

Le coût de l’intervention du notaire
Les notaires sont rémunérés en application d’un tarif fixé par le décret du 8 mars 1978, ce qui permet pour chaque acte énuméré, une rémunération identique pour tous les notaires. Sont prévus des émoluments proportionnels et fixes pour les contrats de mariage, les contrats de ventes immobilières, les prêts hypothécaires, les donations, déclarations de succession, etc. et des honoraires fixés d'un commun accord entre le client et le notaire pour tous les actes, prestations et consultations dont le décret prévoit que la rémunération est librement convenue entre le notaire et le client (baux commerciaux, actes de sociétés, consultations juridiques, etc.), un même acte ne pouvant donner lieu à un cumul d’émoluments proportionnels et d’honoraires libres.
Les émoluments proportionnels sont calculés en appliquant un pourcentage au capital ou à la valeur énoncée dans l'acte. Le taux est dégressif et est affecté d'un coefficient en fonction de la nature juridique de l'acte. Les actes sont classés dans 3 séries figurant dans le décret (article 23).
Les émoluments fixes rémunèrent les actes ne donnant pas lieu à l'attribution d'un émolument proportionnel. L'émolument fixe est calculé en fonction de l’unité de valeur égale à 3,28 € à la date du 1er janvier 1999. Ainsi, un contrat de mariage sans apport coûte 28 unités de valeur, un acte de notoriété après décès : 7 unités de valeur.
Les émoluments de formalités sont dus pour les opérations de toute nature, préalables ou postérieures à un acte, liées à son accomplissement et rendues nécessaires par la loi et les règlements. Une demande de pièces d'état civil est facturée 3 unités de valeur, un certificat d'urbanisme permettant de savoir, par exemple, si le terrain est constructible ou non et de connaître les règles applicables dans la commune concernée : 15 unités de valeur, la copie authentique (copie certifiée par le notaire, conforme à l'original de l'acte) : 0,3 unités de valeur par page, l’établissement d'une copie sur papier libre (simple copie de l'acte) : 0,1 unités de valeur par page.
Les déboursés sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client nécessaires à la réalisation de l'acte. Relèvent par exemple de cette catégorie de frais, les documents délivrés par les services du cadastre permettant d'identifier le bien immobilier, le salaire du conservateur des hypothèques égale à 0,10% du prix (afin d’être opposable aux tiers, toute mutation immobilière est publiée à la conservation des hypothèques de la situation de l'immeuble, avant d'être inscrite au cadastre), le bordereau d'inscription hypothécaire qui résume les caractéristiques essentielles d'un acte permettant de prendre des garanties sur le bien d'un débiteur, les certificats d'urbanisme, certificat d'alignement, etc., souvent demandés par l'intermédiaire d'un géomètre-expert coûtent entre 180 et 305 €, les honoraires de divers intervenants tels le syndic de copropriété (lors de la vente d’un lot de copropriété, le syndic fait connaître la situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété moyennant des frais de questionnaire pouvant parfois dépasser 250 €), l'architecte, le généalogiste et les frais de publications légales.

Les “ frais de notaire ” sont les mêmes, y compris lorsque le vendeur et l'acquéreur ont chacun leur propre notaire. Dans ce cas, les émoluments sont répartis entre les notaires selon des règles qui leur sont propres.

Rémunération des activités de négociation et de transaction
Lorsqu'un notaire est mandaté par son client pour vendre un bien immobilier, rechercher un acquéreur ou lorsqu’il intervient pour régler la transaction entre les parties, des émoluments de négociation ou de transaction proportionnels à la valeur du bien qui s'ajoutent à ceux de l'acte de vente lui sont dus en cas de succès.

Quels honoraires pour les actes qui ne relèvent pas du barème obligatoire ?
En présence d’une demande de service ou de conseil spécifique ne donnant pas lieu à l’établissement d’actes dont la rémunération est prévue au tarif (article 4 du décret précité), les honoraires du notaire sont fixés d'un commun accord avec le client et celui-ci doit signer un document dans lequel il reconnaît être informé de la rémunération du notaire. Ce peut être notamment le cas en matière de placement, de gestion (vente ou gestion de fonds de commerce, PACS), d’investissement financier ou immobilier.

Des honoraires d’expertise peuvent également être sollicités avant une succession, un partage, la mise en vente d’un bien ou même un redressement fiscal. Du fait de leur connaissance du marché immobilier et des informations spécifiques (banque informatique de données des prix des transactions immobilières) auxquelles ils ont accès, les notaires sont susceptibles de déployer diverses méthodes d'expertise, comparaison à partir du prix pratiqué, par estimation séparée du sol et de la construction, par la rentabilité du bien au moyen de taux de capitalisation, par évaluation en mètre carré avec réduction métrique, par détermination des possibilités de construire ou de rénover.

Les frais de notaire dans le neuf : explications
Lorsqu’un particulier achète un logement neuf, le prix versé ne revient pas intégralement au vendeur. Loin s’en faut. Le notaire chargé de la transaction récupère 19,6 % du prix… et le reverse à l’état.
Explications : Le vendeur d’un logement neuf acquitte la TVA au taux de 19,6 %. En contrepartie, les frais payables par l’acquéreur sont beaucoup moins lourds que dans l’ancien. On parle de frais de notaire réduits qui avoisinent 2,5 à 3 % du prix de l’acquisition alors qu’ils sont de 7 à 9 % dans l’ancien. Cette différence tient au fait que dans le neuf, l’acheteur ne paye ni les droits d'enregistrements ni la taxe départementale ou communale. Il s’acquitte uniquement de la taxe de publicité foncière (0,615 % du prix d'achat hors taxes), des émoluments du notaire, des frais de formalité et des frais divers (actes d'état civil, extraits du cadastre, timbres fiscaux, salaire du conservateur des hypothèques égal à 0,10 % du prix).
Cette particularité de notre régime fiscal entraîne la conséquence suivante. L’acquéreur d’un logement acheté neuf, s’enrichit “ mécaniquement ” de 19,6 % lorsqu’il revend son bien au terme de ce fameux délai de 5 ans. Le régime fiscal qui lui est applicable est celui des transactions dans l’ancien, lequel implique les conséquences suivantes. Le vendeur n’est plus redevable de la TVA et la “ garde ” pour lui, tandis que l’acquéreur paye les frais de notaires classiques (8 à 10 % du prix de l’acquisition).
Les transactions soumises aux frais de notaire réduits :
La première mutation d’un bien immobilier neuf qui intervient dans un délai de 5 ans suivant son achèvement est soumise à la TVA de 19,6 % à la charge du vendeur. En contrepartie, l'acquéreur bénéficie de frais réduits. Signalons que ce régime s’applique également, indépendamment du nombre de transactions, lorsque des mutations antérieures n’ont eu lieu qu’entre marchands de biens.
Bon à savoir : les frais de notaire bénéficient d’une réduction supplémentaire lorsque le bien fait partie d’un programme de construction. Sont ici visés les émoluments du notaire, c’est-à-dire la rémunération de ce dernier, calculée comme suit selon le nombre d’unités principales d'habitation :
4/5eme du plein tarif entre 11 et 24 logements
2/3 entre 25 et 99 logements
5/10 entre 100 et 249 logements
4/10 entre 250 et 499 logements
1/3 si plus de 500 logements

Les taxes versées au Trésor Public
Ce sont les sommes que le notaire est tenu de percevoir et de reverser à l'Etat pour le compte de son client. Les taxes dépendent de la nature de l'acte, vente, donation, échange, partage..., du type de bien, habitation, commerce, terrain etc., de sa valeur et, éventuellement de sa situation géographique. Il s’agit des droits d'enregistrement, des droits de timbre, de la taxe de publicité foncière, des droits de mutation à titre gratuit, de la TVA et du "prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement" égal à 2,5% du montant des droits perçus. Ainsi, lors d’une vente, la taxe de publicité foncière varie de 0,615 % à 6,325 % du montant du prix. Pour une succession ou un partage de communauté, le montant des droits s'élève à 1 % de la valeur des biens. A titre indicatif, pour la vente d’une maison de 150 000 euros, le Notaire demande une provision de frais et droits égale à 10 110 euros, ses émoluments étant de 1 710 euros.

Les obligations du notaire
La provision pour frais
Les frais doivent être intégralement versés le jour de la signature de l'acte authentique avant même que ne soit connu le montant précis des sommes dues. C’est pourquoi le notaire demande toujours, une provision sur frais avant la signature de l'acte authentique. Cette somme doit être suffisante pour le payer. Les taxes, déboursés et émoluments donnent lieu à une régularisation après la vente. Le délai est de plusieurs semaines.

Le relevé de compte
Au terme de l'accomplissement des formalités requises, le Notaire procède à l’apurement des comptes. Un compte détaillé faisant ressortir distinctement par acte et séparément des autres opérations comptables, les droits payés au Trésor Public, les déboursés, les émoluments avec la référence au tarif, les émoluments de négociation ainsi que les honoraires demandés au titre de l'article 4.

Testament olographe et testament authentique
Selon le Code Civil, le testament est "un acte par lequel le testateur dispose, pour le temps où il n'existera plus, de tout ou partie de ses biens et qu'il peut révoquer" à tout moment. En rédigeant
un testament olographe défini comme celui qui est "écrit en entier, daté et signé de la main du testateur", ce dernier s’expose à certains risques. Le document peut ne pas s'appliquer le moment venu car il peut disparaître, être perdu ou être détruit. Il risque également de ne pas être valable car certaines dispositions sont interdites. Ainsi, il n’est pas possible de déshériter totalement un enfant ou pour un couple de rédiger son testament sur le même acte.
Moyennant un coût qui peut être évalué à 185 €, le testament authentique est reçu par un notaire assisté de deux témoins ou par deux notaires. En contrepartie, le testateur bénéfice des conseils fournis par le rédacteur de l’acte, de la garantie d’efficacité attachée aux actes notariés (absence d’erreur ou sinon, possibilité d’action en responsabilité, date certaine, force probante des actes notariés, conservation de l'original par le notaire).

Le notaire veille à la sécurité juridique des actes
Le notaire veille à ce que les actes qu’il rédige soient juridiquement sûrs. Cette sécurité dépend de nombreux contrôles tenant notamment à la vérification de la capacité juridique des parties, à la situation cadastrale et hypothécaire du bien. De nouvelles normes tenant à la surface du bien et à sa non dangerosité ont été récemment définies.

La notion de logement décent
Un décret du 6 mars 1987 a fixé les conditions d'habitabilité et d'équipement qu'un logement doit remplir pour pouvoir être loué, puis un décret du 30 janvier 2002 a défini la notion de "logement décent". Ces normes concernent l'état d'entretien du logement, sa salubrité et sa sécurité, mais également son niveau minimal d'équipement (alimentation en électricité, en eau froide et chaude, le cas échéant en gaz, et chauffage) s’imposent au vendeur d’un logement.
C’est ainsi que le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m2 (hors murs, cloisons, cages d'escaliers, marches, gaines et embrasures des portes et fenêtres) et une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20, soit un volume habitable d'au moins 20 m3.

Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairage naturel et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Le logement doit également comporter une cuisine, ou un coin cuisine, aménagé pour cet usage ainsi qu'une baignoire ou une douche, et un WC séparé de la cuisine ou de la pièce où sont pris les repas. Dans les logements à une seule pièce, ces derniers peuvent être situés à l'extérieur à la condition d'être dans le même immeuble.

Le locataire peut demander à tout moment au propriétaire la mise en conformité du logement à ces normes ainsi qu'une réduction du loyer.

La superficie d’un appartement
Toutes les promesses de vente ou d’achat d’un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de sa partie privative. A défaut, la nullité de l’acte peut être demandée par l’acquéreur pendant un mois après la signature de l’acte de vente devant notaire. Lorsque l’acte notarié fait état d’une superficie du lot supérieure de plus d’un vingtième à la réalité, l’acquéreur est en droit de demander une diminution proportionnelle de prix à condition d’engager son action dans l’année de la signature de l’acte.

La superficie correspond à celle des planchers des locaux clos et couverts pour leur partie d’une hauteur supérieure à 1m80, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines et embrasures des portes et fenêtres. Les caves, garages, parkings et lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas concernés par cette obligation de métrage.

Vente immobilière et délai de réflexion
Depuis le 1er juin 2001, les candidats à l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficient d’un délai de sept jours avant d’être engagés. Cette mesure s’impose à tous les vendeurs et concerne les acquéreurs qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier.

Lorsque la vente est précédée d’un avant contrat, une promesse ou compromis de vente sous seing privé, le vendeur doit notifier à l’acquéreur un exemplaire de l’acte. L’acquéreur dispose alors d’un délai de sept jours au cours duquel il peut se rétracter.
S’il le fait, il n’est plus tenu d’un quelconque engagement envers le vendeur et toutes les sommes qu’il aurait pu verser à un agent immobilier ou à un notaire doivent lui être restituées dans les 21 jours de la rétractation.

Si l’avant contrat est conclu devant notaire, celui-ci doit préalablement notifier à l’acquéreur un projet de l’acte. L’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de sept jours. Aucun versement ne peut être reçu ou exigé de lui pendant ce délai. A l’expiration du délai, l’acquéreur peut décider de conclure ou non l’avant contrat. Lorsque la vente notariée est directement signée sans être précédée d’un avant contrat, le projet d’acte de vente doit être notifié afin de faire courir le délai de réflexion.

Les notifications s’effectuent soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier, ou encore par remise contre émargement ou récépissé. Les délais courent à compter du lendemain de la première présentation de la lettre ou de la remise.

L’amiante
De nouvelles dispositions sont entrées en vigueur depuis le 1er septembre 2002.
Le nouvel article L.1334-7 du Code de la Santé Publique, complété des dispositions du décret n°2002-839 du 03 mai 2002, prévoit qu’un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de tous les immeubles bâtis (y compris les maisons individuelles) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Depuis le 1er janvier 2003, le contrôleur technique et le technicien de la construction qui effectuent des missions de repérage de l'amiante doivent avoir obtenu une attestation de compétence délivrée, à la suite d'une formation et d'un contrôle de connaissance, par un organisme de formation certifié.

Le plomb
Le Code de la Santé Publique (article L.1334-5), prévoit que toute promesse de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation située dans une zone d’exposition au plomb délimitée par le préfet, construit avant le 1er janvier 1948, doit comporter en annexe un état dressé depuis moins d'un an des risques d'accessibilité au plomb résultant des revêtements. A défaut, aucune clause d'exonération des vices cachés constitués par l'accessibilité au plomb ne peut être valablement stipulée. En l'absence d'un état établi en conformité des dispositions légales, le vendeur est pleinement responsable du préjudice causé par la présence éventuelle de plomb dans les revêtements (principalement les peintures), "sans circonstance atténuante"...

Les termites
Un dispositif de prévention et de lutte contre les termites a été mis en place par la loi du 8 juin 1999, et un arrêté ministériel du 10 août 2000 précisant le contenu des états parasitaires. Lorsqu’un arrêté préfectoral a été pris pour délimiter, dans une ou plusieurs communes du département, des zones contaminées par les termites ou susceptibles de l'être à court terme, le Maire peut enjoindre aux propriétaires d'immeubles bâtis ou non-bâtis de procéder dans un délai de six mois à la recherche d’une contamination par les termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires. En cas de vente d'un immeuble bâtis situé dans une de ces zones, le propriétaire ne peut s'exonérer de sa garantie des vices cachés, en ce qui concerne la présence de termites, que si un état parasitaire du bâtiment effectué par une entreprise spécialisée et établi depuis moins de trois mois, est annexé à l'acte de vente authentique. En ce qui concerne tous les immeubles, bâtis ou non-bâtis, situés ou non dans une zone de décontamination déterminée par un arrêté préfectoral, le propriétaire ou tout occupant d’un immeuble ayant connaissance de la présence de termites doit en faire la déclaration en mairie. Cette déclaration incombe au syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes lorsque l'immeuble est en copropriété.

Le carnet d’entretien d’un immeuble en copropriété
La loi Solidarité et renouvellement urbains de décembre 2000 a créé un carnet d’entretien des immeubles en copropriété que le syndic doit établir et mettre à jour. Ce carnet est à la disposition des copropriétaires et des candidats à l’acquisition d’un lot de copropriété.
Le carnet mentionne obligatoirement : l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi, l'identité du syndic de copropriété, les références des contrats d'assurances (dommage ouvrage notamment) de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires ainsi que la date d'échéance de ces contrats, l'année de réalisation des travaux importants (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que les coordonnées des entreprises ayant réalisé ces travaux). Le carnet doit également indiquer les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, leur date d'échéance, ainsi que l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires. Par ailleurs, l'assemblée générale des copropriétaires peut décider d’ajouter toutes informations complémentaires relatives à l'immeuble (construction, études techniques réalisées, etc.).

La simplification du régime des plus-values immobilières à partir de 2004
Pour les ventes faites depuis le 1er janvier 2004, le contribuable n’a plus de déclaration de plus values à accomplir. C’est le notaire qui la calcule pour le compte de son client, la prélève sur le prix de vente payé par l’acquéreur et la verse au Trésor Public lors de l'enregistrement.

Le nouveau régime de taxation
Désormais un abattement de 10 % par an est appliqué à compter de la 5ème année ce qui entraîne une exonération totale des plus-values au bout de 15 ans et non plus au bout de 22 ans. En contrepartie le coefficient d'érosion monétaire n’est plus applicable à la valeur d'acquisition du bien.
S’ajoute un abattement forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition du bien pour tenir compte des travaux ainsi qu’un abattement fixe de 1 000 euros sur la plus-value.
Exonération
Les plues-values réalisées lors de la vente de la résidence principale, sur les opérations de remembrement et d’expropriations pour cause d'utilité publique et lorsque le prix de la cession est inférieur ou égal à 15 000 euros sont exonérées.
Taxation de la plus-value
La plus-value nette est imposée au taux de 16 %, auxquels s’ajoutent 10 % de prélèvements sociaux (CSG de 7,5 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de 2 %.)

Les frais à retenir pour le calcul de la plus-value sont énumérés par le décret du 31 décembre 2003 :
la plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'achat du bien, sur lesquels certains frais s'imputent.
Le prix de cession peut être minoré du montant de certaines dépenses, à savoir : les frais versés à un intermédiaire, le montant de la TVA acquittée (cas : revente d'un terrain à bâtir), les frais de certificats et diagnostics obligatoires (loi Carrez, amiante, plomb, etc.), l’indemnité d'éviction éventuellement versée au locataire d'un local commercial, les honoraires versés à un architecte pour des études de travaux l’obtention d’un accord préalable à un permis de construire et les frais de mainlevée d'hypothèque.
Quant au prix de revient, il peut être majoré des frais d'acquisition (forfaitairement à 7,5 % ou frais réels sur justificatifs), des dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration (forfait à 15 %, sous certaines conditions ou frais réels sur justificatifs) et des frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités locales.

Consulter son notaire avant d’acheter à deux
En matière d’acquisition d’un bien immobilier et de mariage ou d’union libre, les conseils d’un notaire sont indispensables notamment lorsqu’il s’agit d’assurer l’indépendance de chacun au sein du couple ou protéger les enfants d’un premier lit. Ainsi, à titre d’exemple, il importe de savoir qu’en cas de séparation de biens, lorsque le financement n'est pas proportionnel aux droits acquis par chacun des époux, ces derniers s'exposent à des difficultés. En effet, les remises d'argent entre époux peuvent être considérées comme des donations. Or celles-ci sont toujours révocables ou considérées comme nulles lorsque l'opération a été dissimulée. Sous un régime de communauté, tous les biens achetés par l'un ou par l'autre des époux, même séparément, entrent en principe en communauté et donc appartiennent aux deux. Mais attention cette conséquence n’est pas obligatoire lorsque l’acte d’achat contient une déclaration de remploi. Le notaire saura conseiller les époux sur l’utilisation de cette clause lorsque l'argent utilisé pour l'achat par l’un des époux provient d’un lègue ou d’une donation.

Choisir un contrat de mariage ?
En signant leur contrat de mariage, les époux décident des modalités de gestion de leur patrimoine immobilier pendant le mariage. En d’autres termes, tant que dure l’union des conjoints, la liberté de chacun au regard de l’acquisition, de la vente et de la mise en location des biens immobiliers, dépend du régime matrimonial sous l’empire duquel ils se sont inévitablement placés en signant leur contrat de mariage. Si les époux ne veulent rien décider à cet égard, la loi se charge de le faire à leur place. Elle leur impose le régime de la communauté légale réduite aux acquêts où la disposition (acquisition, vente, donation, mise en location) d’un immeuble acheté en commun ne peut être décidée qu'avec le consentement du conjoint. Inversement, si les époux décident eux-même de leur régime matrimonial, les possibilités d’aménagement sont des plus variées. Elles n’ont comme seules limites que celles de leur volonté de construire ou de ne pas construire en commun, laquelle ne saurait être bridée que par l’incontournable nécessité de respecter les lois d’ordre public et les bonnes mœurs. En revanche, sous le régime de la séparation de biens, chacun pourra gérer son patrimoine propre en toute autonomie, sans avoir une quelconque autorisation à demander au conjoint.

Mais se marier, c’est aussi prévoir à plus long terme. Qu’ils aient ou non délibérément mesuré les conséquences de leur choix, les époux pré-définissent également les modalités de répartition de leur patrimoine lorsque fatalement leur union cessera. Lors de la dissolution du mariage pour cause de divorce, séparation ou décès, la propriété des biens immobiliers du ménage est répartie entre les différents ayants droits, l’ex-époux ou l’ex-épouse, le veuf ou la veuve, les ascendants et/ou les descendants (les enfants légitimes et/ou les enfants naturels) selon des règles et des quanta qui découlent du régime matrimonial.

A ce stade, l’aide du notaire est précieuse et elle permet au couple de s’assurer que leur régime matrimonial est compatible avec leurs aspirations patrimoniales.
La communauté légale réduite aux acquêts
Lorsque les époux n’expriment aucune volonté particulière s’agissant de la disposition de leur patrimoine, les règles applicables à cet égard depuis le 1er février 1966 sont celles de la communauté légale réduite aux acquêts. Ce régime distingue d’une part, les patrimoines propres de chacun des époux composé des biens et des dettes détenus avant le mariage et de ceux obtenus pendant le mariage par succession, donation ou legs. D’autre part, le patrimoine de la communauté, composé des biens acquis à titre onéreux pendant le mariage par l'un ou l'autre des époux ou les deux ainsi que les dettes contractées de la même manière.

La communauté universelle
En optant pour le régime de communauté universelle, les époux conviennent que tous leurs biens, présents et à venir, acquis pendant le mariage, reçus par succession ou donation appartiennent ou appartiendront à la communauté.

Le régime de la séparation de biens
Traditionnellement choisi par les couples ou l’un des partenaires exerce une profession risquée (d’un point de vue patrimonial), la séparation de biens est à l’opposé du régime précédent. Les conjoints sont exclusivement propriétaires de leur patrimoine propre acquis avant mariage et de celui constitué pendant le mariage. Les dettes sont également séparées ce qui signifie que chaque époux est seul responsable de son passif personnel antérieur ou postérieur au mariage. Il n’en reste pas moins que pendant le mariage les époux peuvent choisir d'acquérir un ou des biens en commun.

La participation aux acquêts
Calqué sur le régime de la séparation de biens, la participation aux acquêts permet aux époux, en cas de divorce ou décès, de récupérer leurs biens propres et la moitié du patrimoine acquis ou constitué par la communauté.

La modification du contrat de mariage
Aucun contrat, fut-il de mariage, n’est immuable et ce qui a été décidé par les époux peut être défait d’un commun accord. Ainsi par exemple, un couple marié peut choisir de renoncer à la démarche individualiste d’un régime séparatiste afin de bâtir en commun en adoptant les règles d’un régime communautaire. Cependant, les enfants du couple ainsi que les créanciers sont directement concernés par l’économie du contrat de mariage et la demande de modification de régime matrimonial doit être présentée par un avocat au juge du tribunal de grande instance. Quelques mois sont alors généralement requis pour permettre au juge de vérifier que la demande du couple ne lèse aucun des intérêts en présence.

Parfois motivé par des considérations fiscales, le changement de régime matrimonial peut permettre au conjoint survivant d’économiser des sommes importantes au titre des droits de succession. Ainsi, le passage d’un régime de séparation de biens à une communauté universelle complété par une clause d'attribution intégrale de tous les biens au survivant permet à ce dernier d’économiser sur les droits de succession. Ceci étant, une telle décision doit être soigneusement pesée car elle fait éventuellement perdre aux enfants le bénéfice de l’abattement successoral dont ils auraient bénéficié s’ils avaient reçu une fraction du patrimoine de chacun de leurs parents.

Depuis le 1er juillet 2002 : les nouveaux droits du conjoint survivant
Le droit de la famille a été profondément modifié depuis le 3 décembre 2001, date de la loi sur les droits du conjoint survivant et des enfants adultérins. Désormais, ce dernier bénéficie d’un droit au logement jusqu’à son décès et les discriminations entre enfant adultérin et enfant légitime ont été supprimées.

Rappelons qu’avant cette réforme, le conjoint survivant ne pouvait hériter des biens de son conjoint défunt qu’à condition que ce dernier n’ait, ni enfant, ni parents, ni frères et sœurs. Faute de quoi, il n’avait droit qu’à une part en usufruit. Par ailleurs, n’étant pas considéré comme héritier réservataire, il risquait d’être privé de tout droit à succession lorsque le défunt avait légué l’ensemble de ses biens à une tierce personne.

A partir du 1er juillet 2002, lorsque le décès du conjoint survient postérieurement à la date précitée, la situation des couples mariés est la suivante. Elle varie toutefois selon la situation familiale du défunt.
En présence d’enfants ou de petits-enfants du conjoint décédé
S'il s'agit d'enfants communs ou de petits-enfants nés d'enfants communs, le conjoint survivant peut choisir entre l'usufruit de l’ensemble des biens qui composent la succession au jour du décès ou le quart de ces biens en pleine propriété. La loi ne fixe pas de délai pour exercer ce choix, toutefois, lorsqu’un héritier demande au conjoint survivant de se prononcer, ce dernier dispose de trois mois pour se décider. À défaut, il est réputé avoir choisi l'usufruit.
Si le ou les enfants ne sont pas communs, le conjoint a alors droit à un quart de la succession en toute propriété, sans possibilité d’option pour l’usufruit.
En présence du père et de la mère du défunt (mais en l’absence d’enfant ou de petits enfants), le conjoint survivant recueille la moitié de la succession en pleine propriété. En présence d’un seul des deux parents du défunt, la part recueillie représente les trois quarts de la succession en pleine propriété. Enfin, il reçoit la totalité de la succession en pleine propriété si le défunt n’a ni père ni mère.
En présence des frères et sœurs, le conjoint survivant passe désormais en premier. Ces derniers n'ont plus de droit sur la succession.
Exception : les biens dont le défunt a hérité de ses parents par succession ou donation et qui se retrouvent toujours dans son patrimoine au jour de son décès, reviennent pour moitié à ses frères et sœurs ou à leurs descendants. L'époux survivant hérite de l'autre moitié de ces biens.

L’acquisition d’un logement par un couple en union libre
En cas d’union libre ou de concubinage défini comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe qui vivent en couple, chacun conserve la propriété de ses biens et est responsable de ses propres dettes. Lorsqu’un logement est acheté par deux concubins, chacun participe à l'acquisition dans des proportions variables, l’acte de propriété indiquant alors la part respective de chacun. Dans ce cas, les règles de l’indivision s’appliquent et toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l'unanimité à l’exception du cas où le bien est en péril. Là, un indivisaire peut agir seul pour la conservation du patrimoine indivis.

Pour prévenir toute difficulté, les concubins, conseillés de préférence par leur notaire, doivent définir les modalités de gestion et de financement du bien indivis. Tel est l’objet de la convention d’indivision qui permet de se mettre d’accord, à priori, sur le mode de résolution des litiges qui pourraient éventuellement survenir. Ensuite, il est sage de conserver toutes les preuves des dépenses faites pour le compte de l’indivision pour éviter les complications qui risquent de survenir lorsque le couple se sépare et décide de vendre le bien.

La séparation du couple ET LE PARTAGE DU PATRIMOINE immobilier
Lorsqu’un couple marié se sépare, la question du partage des biens immobiliers se pose… à condition qu’il existe une propriété commune sur les biens du ménage. On l’aura compris, l’issue de cette problématique dépend pour une bonne part, du régime matrimonial des époux.

La rupture du mariage pour cause de divorce
Les couples mariés sous un régime matrimonial faisant place à la communauté des biens sont donc prioritairement concernés par les indications qui suivent. S’agissant du logement familial, celui qui a la garde des enfants, peut demander à le conserver. S'il est copropriétaire avec son conjoint, il doit racheter sa part ou doit éventuellement accepter de devenir le locataire de son ex-conjoint si celui-ci est seul propriétaire. Mais, là ne sont pas les seules conséquences.

Le divorce et la possible remise en cause des donations faites pendant le mariage
Lors de la séparation, les époux doivent se prononcer sur le sort des donations consenties pendant la durée du mariage. En cas de divorce par consentement mutuel, les époux peuvent révoquer les donations qu'ils se sont consenties ou ne pas en parler. Celles faites par contrat de mariage subsistent, quant aux autres, elles peuvent être maintenues ou… révoquées ultérieurement. Dans le divorce pour faute, l'époux qui voit prononcer un divorce à ses torts exclusifs, perd les donations consenties par son conjoint. Enfin, en cas de divorce aux torts partagés ou sur demande acceptée par l'autre conjoint, chaque époux peut révoquer les donations faites à son conjoint à l’occasion du mariage.

Concubinage et indivision
La séparation d’un couple de concubins propriétaire d’un bien pose la question de savoir comment ils peuvent se défaire de l’indivision dans laquelle ils se trouvent depuis la date d’acquisition du bien en commun. S’ils sont d’accord, le bien peut être vendu. En cas de refus de l’un d’eux, il peut être passé outre moyennant une autorisation judiciaire, si ce refus met l'intérêt commun en péril. Il est également possible de procéder au partage amiable ou judiciaire. Dans le premier cas, les biens sont répartis en parts égales, ce qui peut entraîner le versement de soultes pour compenser la différence de valeur. En cas de partage judiciaire, le tribunal désigne un notaire en qualité de liquidateur et un juge-commissaire pour surveiller les opérations de liquidation.

La réforme du barème de l’usufruit (applicable aux transmissions par décès ou entre vifs postérieures au 31 décembre 2003).

La valeur imposable de l'usufruit viager et de la nue-propriété correspondante transmis par succession au donation est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière, d'après l'âge de l'usufruitier. Pour tenir compte de l'espérance de vie actuelle et de la réalité économique le barème de l’usufruit, qui datait de 1901, a été réformé et trois nouvelles tranches d'âge ont été créées.

Nouveau Barème Barème actuel
Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue-propriété
Jusqu'à 20 ans De 21 à 30 ans De 31 à 40 ans De 41 à 50 ans De 51 à 60 ans De 61 à 70 ans De 71 à 80 ans De 81 à 90 ans 91 ans et plus 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % Jusqu'à 19 ans De 20 à 29 ans De 30 à 39 ans De 40 à 49 ans De 50 à 59 ans De 60 à 69 ans 70 ans et plus 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 %

La réforme aboutit à une réduction de la taxation des transmissions avec réserve d'usufruit. Jusqu'au 31 décembre 2003, une donation avec réserve d'usufruit d'un bien d'une valeur de 200 000 € par une personne âgée de 50 ans était taxée sur 70 % de la valeur du bien, soit sur 140 000 €. Depuis le 1er janvier 2004 l’assiette est réduite à 40% de la valeur du bien en pleine propriété, soit 80 000 €.

Donner : à quoi bon ?
Faire une donation, c’est une façon tangible d’aider le bénéficiaire (enfants ou petits-enfants) à se lancer dans la vie. Mais attention. Mieux vaut bien réfléchir avant de se lancer dans ce type d’opération, car même s’ils se réservent l’usufruit du bien qu’ils donnent, les donateurs perdent définitivement le capital que représente le bien donné. Il n’en reste pas moins que la donation est assortie de nombreux avantages. Les droits de donation sont calculés sur la valeur du bien au jour de la donation, et ce, quelque que soit l’évolution de cette valeur. Les droits de donation font l’objet d’une réduction dont l’importance varie selon l’âge du donateur. Elle est de 50% pour les donateurs âgés de moins de 60 ans et de 30 % pour les donateurs âgés de plus de 80 ans. Par ailleurs, en se réservant l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien ou des revenus dudit bien, la valeur de cet usufruit est déduite fiscalement selon un barème fiscal déterminé en fonction de l’âge du donateur. Cette opération est d’autant plus attractive que le donateur est jeune (voir tableau). Par ailleurs, chacun des donataires bénéficie d’un abattement de 46.000 € sur la part du bien qu’il reçoit de ses parents. Cet abattement se reconstitue tous les 10 ans.

Les incidences du pacte civil de solidarité sur les droits de succession
Les transmissions à titre gratuit (successions, donations) entre partenaires pacsés bénéficient d'un abattement et d'un barème avantageux. S’agissant des donations, ce régime ne s'applique que si le PACS existe entre les partenaires depuis plus de deux ans. L'abattement est de 57 000 € pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2000 et les donations effectuées à partir de cette date.
Après application de l'abattement, la part revenant au partenaire supporte un impôt de 40 % sur la tranche allant jusqu’à 15 000 € et 50 % au-delà. Une réduction des droits ainsi déterminés a lieu à hauteur de 50 % si le donateur a moins de 65 ans et de 30% lorsque le donateur a entre 66 ans et moins de 75 ans.

La liquidation du patrimoine des concubins
Le concubin bénéficiaire d’un don ou d’un legs accompli par son partenaire est considéré comme un tiers vis-à-vis de la succession. Il ne bénéficie d’aucun avantage et doit supporter une taxation égale à 60% des valeurs qu’il reçoit, déduction faite de l’abattement général (voir tableau ci-joint). Pour réduire ces frais, il est toutefois possible de léguer l'usufruit du bien dont la valeur est égale à une fraction de la valeur en pleine propriété. Cette solution permet à l’usufruitier d’habiter le logement sa vie durant ou encore, de le donner en location et d’encaisser les loyers. Signalons qu’en l'absence de lien de parenté entre les concubins, le taux est également de 60 % sur la valeur d’une donation, mais aucun abattement ne s’applique.

Faire donation d’un bien immobilier à son concubin
Pour avantager son concubin, il est bien entendu possible de songer à la donation. Mais attention. Dans le souci de protéger les intérêts de la famille proche du propriétaire, le législateur a fixé les limites du patrimoine dont celui-ci peut disposer librement. Il s’agit de la quotité disponible. Quoiqu’il arrive en effet, les héritiers réservataires d’un concubin (pacsé ou non), c'est-à-dire les enfants et petits-enfants ou, en leur absence, les parents et grands-parents ont droit à une part d’héritage dont l’importance dépend du nombre des héritiers réservataires. En aucun cas, cette limite ne peut être franchie par l’effet d’une donation. Si la donation excède le montant de la quotité disponible, elle est réduite au profit de la part de la réserve héréditaire.

Rappel des règles relatives aux donations
Le quantum de la quotité disponible dépend de l’existence ou de la non-existence de descendants et d’ascendants. En présence de descendants, le donateur peut librement disposer de son patrimoine dans les limites suivantes. La moitié en présence d’un enfant, du tiers en présence de deux enfants et du quart s’il y a trois enfants et plus. En présence d'ascendants, la quotité disponible est de la moitié de la succession en présence des deux ascendants, et des trois quarts en présence d'un ascendant.

La réduction des libéralités
Lorsque le bénéficiaire de la donation excessive est un tiers non-héritier, soit éventuellement un concubin, le bien doit être restitué en nature afin d'assurer la conservation des biens dans les familles. Toutefois, lorsque la chose donnée a été vendue ou perdue, la restitution s’effectue en valeur. Lorsqu'un l’héritier venant à la succession a reçu une donation qui empiète sur la réserve héréditaire des co-héritiers, la réserve doit être reconstituée. Dans ce cas, en principe, le bénéficiaire du don excessif doit restituer l’excédent en valeur, sauf si le donateur a stipulé une réduction en nature ou s'il est insolvable et ne peut payer l’indemnité de réduction. Dans ce dernier cas, il devient débiteur des autres co-héritiers.

Etienne Langevin