Héliotropisme, expansion économique, pôle universitaire. Trois éléments suffisants pour dynamiser le marché immobilier toulousain. La ville rose construit d'ailleurs sans relâche pour les accédants comme pour les investisseurs.

Avec la coupe du monde de Rugby, du 7 septembre au 20 octobre, Toulouse est à l'honneur. Et en profite  pour installer un village à la Prairie des Filtres, la « prairie » étant le terrain des premiers matchs de Rugby dès 1895 ! un symbole donc que ce « village » de 48 000 m2, ouvert pendant 40 jours et destiné à accueillir entre 150 000 et 200 000 personnes avec la balle ovale pour centre d'intérêts. Toulouse n'avait cependant pas besoin de cette manifestation mondiale pour se faire connaître. Déjà, Claude Nougaro, le chantre de la ville rose, lui a dédié un véritable hymne. La ville, il faut l'avouer, est attachante avec ses monuments précieusement gardés et entretenus : le Capitole, la basilique Saint-Sernin, le couvent des Augustins, les hôtels particuliers de la Renaissance, le quai de la Daurade, le pont des Catalans ou le pont Saint-Pierre, les bords de la Garonne ou du canal du Midi... et cette lumière que procure la brique et qui lui a valu le qualificatif de ville rose. Mais elle est également dotée d'un environnement économique performant étant n°1 en Europe des activités aéronautiques et  n°2 mondial, n°1 en Europe des activités spatiales, n° 1 en France pour les systèmes électroniques embarqués, le Cancéropôle, le pôle de recherche... sans oublier la qualité de vie : plus de 2 000 heures d'ensoleillement, la Méditerranée et l'Atlantique à portée de main, le ski à 100 kilomètres... et près de 1 000 hectares d'espaces verts publics municipaux... Rien étonnant donc à ce que la capitale de la région Midi-Pyrénées soit passée de 358 320 en 1990 à 426 700 en 2004. Et l'afflux continue. Pour accueillir autant de nouveaux arrivants, qui veulent accéder ou louer, il faut construire. La ville ne s'en prive pas d'ailleurs. Dans Toulouse même comme dans l'agglomération, c'est un gigantesque ballet de grues : près de 6 000 logements neufs sont commercialisés chaque année depuis cinq ans.

Toulouse intra-muros : tout un lot d'opérations diffuses

Contrairement à d'autres centres urbains où la construction fait défaut, Toulouse affiche un certain nombre de programmes neufs qui se commercialisent entre 3 000 et 4 000 euros du m2. Dans le très chic quartier de la Côte Pavée, réputé pour ses écoles telles le collège de Caousou ou l'école de l'Hers, le lycée Saint-Joseph, son calme et ses maisons anciennes de caractère, un programme neuf implanté avenue de Castres affiche une architecture très contemporaine avec hall cathédrale en verre, passerelle suspendue pour rejoindre les deux bâtiments, maisons sur le toit, terrasses plein-ciel, duplex et triplex, parc clos et arboré... du grand luxe construit par Vinci Immobilier et commercialisé par Constructa qui peut atteindre les 4 000 euros du m2.
Non loin de là, dans le quartier Saint-Michel, s'élève une construction très avant-gardiste alliant enduit lisse, terre cuite, toiture en zinc, conçue par l'architecte Jean-François Combes. Le nom du programme « Cosilodge Terra Rosa » (groupe Cailleau) révèle tout un état d'esprit. Du 2 pièces de 42 m2 aux 4 pièces de 140 m2, les prix oscillent de 123 495 à  321 000 euros.
Juste en face de Saint-Michel, mais sur l'autre rive de la Garonne, c'est le quartier Saint-Cyprien et ses abords qui séduisent par un certain nombre de programmes neufs. A la « Villa Fontaine » (Piera Promotion Sud-Ouest), à deux pas du métro, les deux pièces de 57 m2 se vendent à 193 600 euros et les quatre pièces de 97 m2 à 324 300 hors parking. Non loin de là, c'est une petite résidence de 18 appartements commercialisée par Immobiliare : les deux pièces de 41 à 43 m2 évoluent entre 140 000 et 158 000 euros, les trois pièces de 62 à 72 m2 entre 205 000 et 232 000 euros et de spacieux quatre pièces de 100 à 107 m2 entre 290 000 et 310 000 euros.  Proche de Saint-Cyprien mais plus au sud, le secteur Croix de Pierre voit quelques réalisations neuves émerger. De la « villa Croix de Pierre » (Piera Promotion), les acquéreurs peuvent profiter d'un environnement apaisant et d'une belle vue sur la Garonne. Les surfaces, du studio de 30 m2 aux cinq pièces de 112 m2 se négocient entre 120 500 et  372 200 euros, avec parking affiché à 9 400 euros. En prolongement de Saint-Cyprien, le quartier de Lardenne  est aussi très convoité avec notamment les fameuses maisons de brique rose, les « Toulousaines ». Il est également proche de l'Aérospatiale, du parc d'activités de Basso Cambo, de l'Ecole Vétérinaire.... Le neuf y est rare  même si actuellement quelques immeubles sortent de terre autour de 3 300 euros le m2.
Pendant de Saint-Cyprien, les Minimes au nord de la ville. Voici cinq ans, les toulousains n'étaient pas très friands de ce secteur qui compte des constructions des années soixante. Cependant, la hausse des prix de l'hypercentre a déplacé les populations jeunes vers ce quartier qui est désormais très vivant. Par ailleurs, un certain nombre de réalisations neuves ont contribué à rehausser l'image. Et la ligne B du métro (station Barrière de Paris) renforce encore son attractivité. C'est dans ce contexte que Tagerim érige la « villa Van Gogh » : les trois pièces se vendent entre 169 500 et 210 000 euros et les quatre pièces démarrent à 287 500 euros. C'est là aussi que Bouwfonds Marignan lance les « Harmonies », dans un environnement clos, au prix moyen de 3450 euros le m2 hors parking. Et c'est encore sur ce secteur que Alain Fischer Promotion construit la résidence « Cécile » où les prix évoluent entre 157 000 et 391 400 euros.
Toulouse, c'est bien sûr son fleuve et son canal du Midi. Là encore, les promoteurs ont saisi l'opportunité de bâtir quelques petits programmes. Ainsi, route de Blagnac, le groupe Belin a créé l'Espace Garonne longeant le fleuve sur le quartier des Sept Deniers connu pour ses animations  cultures et sportives. Aux «Jardins de Garonne », on peut trouver des superficies de 40 à 89 m2 à acquérir entre 142 000 euros et 296 000 euros. Proche du Canal du Midi et de la gare, Tagerim lance « les Jardins de Riquet » dans une gamme de prix s'échelonnant entre 121 000 euros pour des deux pièces et 253 000 euros pour des quatre pièces.
D'autres quartiers méritent l'attention comme Rangueil, au sud-est qui séduisent étudiants et médecins en raison de son Centre Hospitalier Universitaire et ses facultés scientifiques. Et depuis peu, de par sa desserte de la ligne B du métro. Bouwfonds Marignan dispose de quelques 4 pièces de 80 à 86 m2 avec terrasses de plus de 40 m2 à moins de 300 000 euros aux « Mélodies de Pech-David ». Aux « Terrasses de Pech David », Monne-Decroix Promotion propose des appartements de 2 à 4 pièces, entre 145 000 et 237 000 euros. Nexity se positionne également sur Rangueil avec des studios de 43 à 45 m2 entre 153 000 et 160 000 euros, par exemple. Complètement à l'opposé, et donc au nord, au-dessus des Minimes,  des résidences se hissent dans les secteurs Borderouge, au pied du métro, autour de 3 200 euros du m2 et dans le quartier de Bonnefoy.

Des communes périphériques plus abordables

L'agglomération se déploie sur de nombreuses communes parfois très éloignées du centre. Et c'est d'ailleurs sur ces communes que se réalise 60% de la production de logements. Mais là encore, les prix varient en fonction de la notoriété de la ville, de sa proximité avec le centre de Toulouse, des moyens de transports... Colomiers et ses 30 000 habitants est la seconde ville de l'agglomération après Toulouse. Elle compte une immense zac, les Ramassiers, où 1 450 logements dont 30% aidés, devraient voir le jour d'ici  2015, portant la population à 40 000 personnes. A quelques minutes de l'Aérospatiale, elle est recherchée par de jeunes cadres. Les programmes signés Sagec, Belin Promotion, Nexity, Monné-Decroix, Groupe Carrère affichent des prix allant de 2 650 à 3 200 euros du m2. A titre d'exemple, à  « l'Astronomia », les deux pièces de 42 m2 démarrent à  134 000 euros, les 4 pièces de 82 m2 à 225 000 euros et quelques maisons de ville de 101 m2 se décrochent à 245 000 euros.
A la « villa Colomba », les 4 pièces de 87 m2 s'achètent à moins de 210 000 euros.
Au nord de Colomiers, la ville de Blagnac se dote d'un nouveau quartier « Andromède » qui accueillera à terme 3 700 logements sur 210 hectares. Les programmes se vendent actuellement entre 2 900 et 3 300 euros du m2. Au « Carré Mondrian » (Pragma), un trois pièces de 58 m2 s'acquiert à 195 000 euros et un cinq pièces de 103 m2 à 330 000 euros. Aux « Jardins et Villas Saint-Exupéry » (La générale de Promotion), les prix oscillent, pour les appartements de 47 à 97 m2 entre 162 000 et  321 900 euros. Et quelques maisons de ville avec patio et jardins, de 85 à 125 m2, sont proposées entre 259 000 et 370 000 euros.
Au sud-ouest de Toulouse, les villes de Tournefeuille et de Cugnaux allient les équipements urbains au charme de la campagne et on peut y trouver des petites maisons de 82 à 93 m2 entre  239 500 et 260 000 euros. Castelginest, au nord, cumule également les attraits d'un bourg pittoresque bordé d'un côté par les coteaux et de l'autre par la rivière l'Hers, les commodités urbaines et le cadre calme et champêtre. Les prix y sont par ailleurs très compétitifs : 205 000 euros pour 67 m2, 239  000 euros  pour une maison de 93 m2... A la Salvetat Saint-Gilles, petit air de campagne également avec ses 6 500 habitants et la proximité de la forêt de Bouconne et des appartements qui peuvent se décrocher entre 2 500 et 2 700 euros du m2.

Laure Granger

Encadré

Toulouse, les chiffres clés

• 426 000 habitants au recensement de 2004,
• 761 100 habitants pour l'agglomération,
• 140 000 étudiants et 2ème ville universitaire de France,
• 104 écoles maternelles, 90 écoles primaires, 24 collèges, 12 lycées,
• 1 000 hectares d'espaces verts publics municipaux,
• 16 salles de spectacles, 40 salles de cinéma,
• 53 gymnases,
• 110 km de la Méditerranée, 250 km de l'Atlantique, 110 km des stations de ski pyrénéennes.

Encadré

Toulouse et le prêt à taux zéro

Pour faciliter l'accès à la propriété, la municipalité renforce le prêt à taux zéro de l'Etat par le biais d'une avance remboursable sans intérêt. Cette avance est égale, pour un logement neuf, à 60 % du montant du prêt à taux zéro accordé par l'Etat, celui-ci variant en fonction des ressources déterminées à partir du revenu fiscal de référence et de la taille du ménage. Pour bénéficier de cette aide, l'acquéreur doit remplir les conditions du prêt à taux zéro de l'Etat et donc ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, résider actuellement en Haute-Garonne et se faire construire un logement neuf.

Encadré

Investir au bon endroit

Toulouse est depuis des années la ville où les investisseurs se ruent. Vitalité économique, mutation professionnelle, population étudiante sont un formidable levier pour le marché locatif. Après avoir frôlé les 80 % d'investisseurs voici trois ans, le marché est revenu à un équilibre plus raisonnable, autour de 60 %. Pas question pour autant d'investir n'importe où ni à n'importe quel prix. Le stock est souvent dense en zone C et le marché locatif risque d'être moins attractif. Mieux vaut sans doute se rapprocher du centre, à Rangueil ou aux Minimes par exemple, quitte à avoir une rentabilité moyenne, mais une valorisation certaine du bien à terme. Dans tous les cas, avant d'investir, aller sur place pour juger de l'environnement, de la situation par rapport au métro, par rapport aux bassins d'emplois, aux facultés et aux écoles... Des éléments à prendre en compte en priorité et qui sont la base d'un bon placement immobilier. A éviter de ne raisonner que par rapport à un bonus fiscal Robien recentré ou Borloo populaire. La pierre n'est pas un produit financier.

Encadré

Une seconde ligne de métro

Toulouse vient d'inaugurer sa seconde ligne de métro, quatorze ans après la première. Autant dire que l'événement était attendu. La ligne de 15,8 kilomètres traverse la ville du nord au sud, du quartier de Borderouge à Ramonville au travers de 20 stations. D'ici 2013, elle devrait être rallongée de 5 kilomètres jusqu'à Labège Innopole. Doublant le trafic du métro, cette seconde ligne devrait transporter 150 000 voyageurs par jour et réduire la circulation urbaine.