De Reims à Strasbourg en passant par Nancy ou Mulhouse, toute la région Est de la France attend le TVG. En juin 2007, le fameux train arrive et redonne du tonus à une région qui s'était légèrement assoupie. L'impact sur l'immobilier est déjà visible au niveau de la construction sans que les prix en pâtissent.

L'Est reprend des couleurs. Et il était temps dans un territoire où les vertus du soleil et de la mer du Sud de la France sont plus souvent mises en exergue que celles de l'Est pourtant à la lisière d'un grand carrefour européen. Sans compter que c'est une région où la chaleur peut être étouffante. L'un des grands facteurs de la relance de toute cette région Est, tient en trois lettres : TGV. Alors que le TGV Paris-Lyon vient de fêter ses 25 ans et que depuis le train à grande vitesse dessert tout le Sud de la France dont Marseille en trois heures, l'Est est resté en panne. Des trains corails et des lignes aériennes pour assurer des longs trajets. Après des années de discussions pour savoir où le tracé allait s'effectuer pour ne froisser personne, surtout pas les propriétaires terriens, tous les acteurs régionaux, élus et responsables économiques, ont compris qu'il ne fallait pas rater le train du désenclavement et de la croissance. Et ont trouvé un accord sur un axe qui ouvre de nouvelles voies tant sur le plan économique que touristique, sur le plan du logement aussi en acquisition principale ou en investissement. Désormais, de Reims à Strasbourg, le dynamisme est de mise. Des gares se construisent avec des bureaux aux alentours immédiats, des villes se rénovent, des logements sortent de terre.

Reims : un marché qui pétille à 45 minutes de Paris
Il y avait Tours, Angers, Le Mans comme ville de province aux portes de Paris et dites aussi villes TGV. En 2007, il y aura, à l'Est de Paris, Reims. La ville a été longtemps qualifiée de « belle endormie ». Mais comme Bordeaux affublée du même adjectif, elle s'est réveillée depuis quelques années. L'arrivée du TGV Est n'y est pas étranger mais la plate-forme de fret de Vatry avec tous les emplois induits contribue aussi au dynamisme de la ville qui en profite pour redorer son blason en conjuguant divers atouts. Démolition et reconstruction de l'habitat sur des secteurs fortement urbanisés dans les années soixante-dix tels Wilson, Orgeval, Epinettes ; aménagement du parvis et des abords de la Cathédrale avec une création d'une vraie place publique pour les Rémois et pour les touristes afin d'y créer un véritable lieu de vie et dans un second temps, de dessiner une nouvelle rue allant de la rue Chanzy à la rue Trousson-Ducoudray avec quelques constructions neuves sur l'ancienne caserne des Pompiers ; projet de tramway, entériné par la municipalité mais devant être soumis à enquête publique en 2006 avec un trajet de 10 kilomètres desservies par vingt stations allant de la rue Schweitzer (nord) à la rue du Général Bonaparte, voire au-delà vers Bezannes (au sud) ; aménagement du secteur de Clairmarais autour de la gare centrale avec à la clé des logements (environ 300 à terme) et des bureaux (60 000 mètres carrés) et une résidence Services. Mais aussi de la gare Champagne Ardenne à Bezannes, plateforme multimodale destinée à accueillir des TGV venant de Lille, Rennes, Bordeaux, Roissy, Massy... La ZAC de Bezannes et ses 172 hectares va allier logements, bureaux et locaux d'activités. C'est donc tout un ensemble de mesures propice à aller de l'avant et à accompagner entre autre l'activité induite par le TGV tant au niveau activités qu'au niveau logements qui éclot. Bien évidemment, ce climat favorise la bonne tenue du marché immobilier capté, pour le moment, par une clientèle essentiellement locale s'enviant aussi bien d'une des rares maisons bourgeoises de la ville pour l'habiter que d'un petit immeuble à titre de placement. Toutefois, même si le neuf refait surface, il est encore portion congrue. Un ancien plan d'occupation des sols modifié avec le plan local d'urbanisme (PLU), des recours intempestifs contre les permis de construire. Une lithanie bien connue des métropoles régionales, avec pour toile de fond à Reims, un parc social qui couvre près de 60 % des logements. Les acteurs du secteur libre, nationaux comme Vinci et locaux comme la Compagnie Immobilière de Champagne, par exemple, ne désarment pas pour autant. Il se construit environ 300 logements par an dans le secteur privé. Boulevard Lundy, sur l'ancien site des champagnes Lanson, une centaine de logements sont commercialisés entre 3 500 et 4 000 euros le mètre carré. Une véritable opportunité de construire en pleine ville. Mais c'est désormais sur la zac Dauphinot, à l'est de la ville, que les promoteurs ont les yeux rivés. Et pour cause, c'est une des dernières friches industrielles, proche de la gare qui se libère avec à la clé : 600 logements dont 70 % en maisons individuelles. Sur ce site, se réalise une opération mixte avec 50 appartements et une dizaine de maisons de ville mitoyenne d'environ 90 mètres carrés avec garage, vendue au prix moyen de 2 500 euros le mètre carré. Pour acquéreurs occupants mais aussi pour investisseurs qui peuvent sans risque opter pour un quartier en devenir. A suivre aussi les projets de la zac du Vieux Port autour des halles du Boulingrin qui devraient être rénovées et de la zac Jeanne d'Arc sur le site d'une ancienne caserne.

Nancy et Metz : la Lorraine à 1 h 30 de la capitale
De Nancy, on connaît la place Stanislas, un véritable joyau récemment rénové. Le TGV ne peut se comparer à un tel site mais aura d'importantes répercussions sur le plan local avec là aussi des mètres carrés de bureaux. Pour autant, la construction ne s'emballe pas sur la ville. Il est vrai que dans les années quatre-vingt-dix, c'est tout un quartier, Meurthe Canal, face aux bassins d'eau et au port de plaisance, qui a pris naissance avec la construction de Près d'un millier de logements. Le pari de la municipalité était de relier ce secteur de 300 hectares, soit 20 % de la superficie de la ville, au centre-ville. Pari réussi grâce à l'implantation d'équipements tels Kinépolis ou le Centre régional des musiques actuelles et à la construction de tous ces logements. Parmi les programmes à vendre actuellement sur ce secteur, citons « Carré Nature » (Propria) où les prix évoluent entre 2 600 et 2 800 euros le mètre carré. Pour un deux pièces de 52 mètres carrés, il faut tabler sur 141 000 euros et pour un quatre pièces de 105 mètres carrés, il faut envisager 291 000 euros. A défaut de trouver du neuf dans la ville, il faut s'orienter sur le Grand Nancy. Dans la commune résidentielle de Laxou, quelques opportunités se dessinent entre 2 500 et 2 800 euros le mètre carré.
Metz n'échappe pas à la frénésie TGV par rapport à Paris mais aussi par rapport aux autres pays européens qui la bordent tels la Belgique, l'Allemagne et le Luxembourg. Elle en profite aussi pour rajeunir son quartier de la gare. Pour autant, la construction n'y est pas très active même si les prix restent très abordables entre 2 200 et 2 600 euros le mètre carré. Parmi les rares programmes, « le domaine de Sancy » offre des opportunités d'acquérir des studios de 33 mètres carrés pour 96 000 euros et des trois pièces de 67 mètres carrés pour 165 000 euros. Dans ce programme situé rue des jardins, il est aussi possible d'acquérir des maisons de ville de 85 à 95 mètres carrés à des valeurs oscillant entre 218 000 et 238 000 euros. Toutefois, la construction de logements est susceptible de se développer dans le quartier de l'Amphithéâtre, sur les friches de l'ancienne gare de marchandises accompagnée de 50 000 mètres carrés de bureaux et d'un palais des congrès. Et c'est d'ailleurs dans ce secteur, au bord de la Seille, que s'ouvrira en 2008, une antenne du Centre d'Art Moderne Georges Pompidou.

Strasbourg, capitale de l'Alsace, renoue avec la promotion
A l'inverse de la région lorraine à la vocation industrielle, l'Alsace se caractérise par des forêts, des cultures céréalières et fruitières, des vignobles renommés. Elle fait partie des régions les plus riches de l'hexagone après l'Ile-de-France et la région Rhône-Alpes avec pour principal moteur de sa croissance, le secteur tertiaire. Elle s'inscrit, depuis longtemps au carrefour de l'Europe, ce qui lui a valu d'être maintes fois envahie et conquise. Aujourd'hui plus que jamais, elle incarne l'Europe avec le Parlement européen, le Conseil de l'Europe, la Cour Européenne des Droits de l'Homme... mais aussi la Pharmacopée européenne (direction européenne de la qualité du médicament, l'Espace européen de l'entreprise). Bref, la région baigne dans Europe et dans une atmosphère internationale. Et pourtant, elle est la plus petite région de France après la Corse. Dans ce contexte, Strasbourg, qui abrite les instances européennes, a une position que bien des métropoles peuvent lui envier. Et qu'elles lui ont longtemps enviées. En effet, dans les années 89 à 95, alors que les autres capitales régionales, hormis Lyon, n'affichaient pas grand dynamisme et se maintenaient à des prix relativement bas, Strasbourg occupait la place de la seconde ville la plus chère de France après Paris et les programmes neufs du quartier de l'Orangerie s'arrachaientz à prix d'or. Europe oblige. En 2006, la donne a changé. Les autres capitales se sont rattrapées alors que Strasbourg, aussi préfecture du Bas-Rhin, s'essoufflait et elle ne se place même plus désormais dans les dix premières. Cela dit, l'arrivée du TGV pour 2007 qui va la situer à 2 h 20 mn de Paris, au lieu de 4 heures, l'a réveillée et elle se met à construire à nouveau. Les réalisations sont signées Promogim, Nexity, Espaces Immobiliers pour les nationaux, Stradim, Scharf Immobilier et SPCIA pour les locaux et régionaux. Dans le centre, très peu de programmes faute de foncier. Un seul, coté parc de l'Orangerie, propose quelques appartements de prestige avec terrasses ou jardins privatif. C'est donc vers les quartiers périphériques qu'il faut se diriger pour décrocher des appartements qui se commercialisent autour 2 500-2 900 euros le mètre carré. Rue du Haslach, par exemple, « la Belle Strasbourgeoise », les trois pièces de 63 à 67 mètres carrés, se vendent entre 161 000 et 174 000 euros. Sur les bords de la Bruche, à la « Villa des Arts », des deux pièces de 41,60 mètres carrés se commercialisent à partir de 120 000 euros et des six pièces de 162 mètres carrés à partir de 519 000 euros. Rue de Neuhof, les prix sont encore plus abordables, entre 2 300 et 2 500 euros le mètre carré : au « domaine des Coquelicots », on peut trouver des studios à 76 300 euros, des deux pièces à 121 200 euros ou des quatre pièces de 81 m2 à 189 900 euros. Dans le quartier Neudorf, les prix dépassent les 3 500 euros le mètre carré : dans la résidence « Cœur de ville », les deux pièces de 38 mètres carrés démarrent à 155 800 euros le mètre carré et les quatre pièces de 86 mètres carrés à 320 700 euros.
Colmar ne bénéficiera pas directement des retombées du TGV. Pas de gare spécialement aménagée, pas de centre d'affaires crée à cet effet mais le parcours de Paris vers cette magnifique ville sera réduit : il faudra seulement 2 h 50 pour faire Paris-Colmar au lieu de 4 h 40. Et peut-être la perspective de s'y acheter une résidence secondaire peut s'envisager. Dans le centre ville ancien et typique avec ses maisons à colombages, pas de construction. Mais à quelques petites minutes, quelques programmes neufs émergent à des prix très raisonnables, en dessous de 3 000 euros le mètre carré.
Mulhouse, la préfecture du Haut-Rhin, n'est pas la figure emblématique de l'Alsace. Mais les industriels savent la reconnaître avec les usines Peugeot, le pôle chimique et le pôle textile pointu. Le tramway vient d'y être inauguré, entraînant la restructuration de certains quartiers laissés à l'abandon. Et la ville attend de pied ferme le TGV qui la mettra à 3 h 10 de Paris contre 4 h 25 actuellement. Et le tramway a pour vocation d'être relié au réseau SNCF et donc connecté à la gare TGV qui en profite pour modifier et développer ses abords avec commerces, hôtels, bureaux ...Peu de constructions en ville si ce n'est le « Carré Renaissance », avenue de Colmar où l'on peut décrocher des deux pièces de 37 mètres carrés à 103 000 euros, des trois pièces de 61 mètres carrés à 158 200 euros ou des cinq pièces de 85 mètres carrés entre 231 500 et 232 900 euros. En périphérie, quelques opportunités sur Brunstatt, Pfasttat ou Kingersheim où les prix tournent autour de 2 300 euros le mètre carré.

Elisabeth Lelogeais