Grande effervescence dans la capitale des Gaules qui construit tous azimuts avec, en projet phare, La Confluence. La ville rattrape ainsi son retard en construction. Les prix jouent aussi le rattrapage avec cependant une décélération de la hausse.

LYON : En pleine ebulition

   Un lyonnais expatrié depuis des années n'en reviendrait pas. La capitale des Gaules s'est transformée en immense chantier avec des grues qui virevoltent un peu partout, des tranchées qui éventrent certains quartiers pour prolonger les lignes de tramway, la reconquête des berges du Rhône et de la Saône sur plus de cinq kilomètres. Le Vieux Lyon, classé au patrimoine mondiale de l'Humanité, avec ses traboules, a repris ses couleurs ocre, jaune et rouge qui éclaire ses rues étroites. Les pentes de la Croix Rousse et les secteurs Guillotière et Gabriel Péri poursuivent leur réhabilitation par le biais d'Opération programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH). L'illumination des quais de Sâone met en valeur le patrimoine ancien de la ville. Lyon rugit et s'embellit. Et elle s'efforce d'apporter, au travers de tous ces mouvements, une vraie qualité de vie. Qui va jusqu'à proposer, au travers de la ville, la possibilité de louer un vélo. La seconde ville de France a les dents longues  pour que lyonnais de souche ou d'adoption y vivent au mieux. Actuellement, il y a bien sûr l'opération Confluence, mais il y a aussi la continuation des grandes zones d'aménagement que sont Vaise et Gerland, le démarrage de la Buire proche de la Part-Dieu. Sans compter les projets du Grand Lyon et de ses 55 communes, notamment sur Villeurbanne, Vaulx-en-Velin, Oullins...De quoi satisfaire acquéreurs et investisseurs. Pour ces derniers, la ville est à appréhender sans risque : 100 000 étudiants et un bassin d'emplois qui comptent 5 000 sociétés dont 150 leaders mondiaux et quelques beaux fleurons comme Pasteur-Mérieux, Boiron, Rhodia, Atari, Valéo...Des atouts que la municipalité entend bien garder et faire fructifier en n'épargnant aucune catégorie de la population. Ce qui signifie qu'elle s'attache à la construction de logements privés mais aussi de logements sociaux à la location comme à l'accession. Et ce qu'elle a déjà exigé sur Vaise ou Gerland, elle le renforce sur l'énorme opération Confluence. Une exigence qui va être bienvenue car quel que soit l'arrondissement, difficile d'acheter à moins de 3 200 euros du m² même si les valeurs augmentent moins vite que ces dernières années. Toutefois, comme partout, les valeurs peuvent grimper jusqu'à 5 000 euros pour un emplacement exceptionnel, une vue imprenable, une terrasse prodigieuse. Pour trouver moins cher, il faut alors se diriger vers la périphérie ou le Grand Lyon.

La Confluence, le Lyon du prochain millénaire

La philosophie du projet urbain

La priorité des priorités de la ville de Lyon est celui de la maîtrise de l'étalement urbain. Rien de plus normal alors de s'occuper d'un quartier en partie en déshérence du centre ville, la Confluence (IIè arrondissement).Entre Rhône et Saône, cette opération d'aménagement s'inscrit,  en effet, dans un lieu unique : le sud de la Presqu'île.  Idéalement placé au cœur de Lyon, ce secteur, marqué par son passé industriel, barré de voies ferrées et longtemps laissé à l'abandon, opère une reconversion exceptionnelles dont les lyonnais commencent à mesurer les effets même si l'aménagement de ce vaste territoire ne doit s'achever qu'en 2015. Bien plus qu'une opération immobilière d'envergure, ce projet va doubler la superficie du cœur historique, et permet la création d'un nouveau quartier en lien étroit avec ses voisins. Logements, bureaux, commerces, équipements de loisirs et culturels, mais aussi nombreux espaces publics figurent au programme.
Sur les 150 hectares du site, la première phase de l'aménagement s'est traduite par la création d'une Zac couvrant une superficie de 41 hectares et s'articulant autour de trois grands axes : les bords de Saône (jusqu'au cours Charlemagne), la pointe du Confluent et les abords de la gare de Perrache. Cette première phase comporte un programme particulièrement important de constructions à usage résidentiel et tertiaire, ainsi que plusieurs espaces publics majeurs : le Parc de Saône, la Place Nautique et la Place des Archives. Au total, ce sont 340 000 m2 qui vont sortir de terre ici dont 130 000 m2 de logements permettant d'accueillir plus de 3 000 habitants supplémentaires qui s'ajouteront aux 7 000 déjà installés. Pour leur part, bureaux, commerces, services, loisirs et hôtellerie représentent 210 000 m2 offrant en matière d'emploi quelques 4 500 postes supplémentaires par rapport à l'offre actuelle.
Trois promoteurs (Bouwfonds Marignan, ING Real Estate, Nexity Apollonia) associés à une quarantaine d'architectes reconnus à l'échelle internationale (Tania Concko, Massimiliano Fuksas, Winy Mass...) ou aux talents prometteurs, ont travaillé à la conception des cinq îlots de logements et de bureaux placés, au plan architectural, sous le signe de la créativité, de la diversité et de l'innovation. Toutes les constructions sont tenues de respecter les normes très strictes de la haute qualité environnementale (HQE). Pour les futurs habitants, cela signifie une réduction de 40 % des besoins énergétiques par rapport aux standards actuels (conception bioclimatique des bâtiments, isolation et ventilation...), et une couverture à 80 % des besoins par des énergies renouvelables (chaufferie bois, énergie solaire pour l'eau chaude sanitaire....). Il faut d'ailleurs noter qu'avec Lyon Confluence, le Grand Lyon a été lauréat, conjointement avec les villes de Braknell (Grande Bretagne) et de Saragosse (Espagne), du programme européen Concerto qui vise à inciter les opérateurs à poursuivre de façon concomitante la réduction de la consommation d'énergie et l'utilisation d'énergies renouvelables. Mais, une opération d'une telle ampleur se devait aussi d'intégrer la mixité sociale. C'est chose faite puisque sur l'ensemble des îlots A, B et C, il est prévu la construction de 24 % de logements sociaux (locatif social et accession sociale) ainsi que 8 % de logements locatifs intermédiaires. Au total, ce sont 611 logements qui vont, dans un premier temps, être construits d'ici à 2009 ainsi que 18 000 m2 de bureaux et commerces. S'y ajoutera un ensemble d'aménagements ayant pour objectif le cadre de vie des habitants. C'est notamment l'objectif du Parc de Saône. Longeant la Saône du nord au sud, cet aménagement, conçu par Michel Desvignes et François Grether, constitue l'épine dorsale du nouveau quartier. Outre une bande principale piétonnière et cyclable, le long des quais désormais fermés à la circulation automobile, il se composera de jardins aquatiques, de ramifications vertes plus ou moins boisées pénétrant dans le nouveau quartier. Les premiers travaux qui concerneront 7 hectares sur les 14 prévus, devraient débuter au troisième trimestre 2007. La place des Archives contribuera, elle aussi, à l'attrait du quartier. A la fois espace public et parvis de la gare de Perrache et des archives municipales, elle devrait améliorer sensiblement la qualité de vie du quartier d'habitation existant. Quant à la place Nautique, elle apportera au sud de la presqu'île un espace public d'une importance comparable à celle de la place Bellecour. De nombreuses activités y seront implantées. En effet, les 90 000 m2 d'activités tertiaires et 120 000 m2 de commerces, loisirs, services et hôtels, se dissémineront en partie autour de la Place Nautique, mais aussi dans les Docks, au nord de la rue Casimir Périer et place des archives. Les premières livraisons sont prévues entre 2007 et 2009. Parmi les premières réalisations, citons l'immeuble Timesquare, place des Archives, le siège du Progrès, le pavillon des Douanes, le siège d'Espace Group, le pôle de loisirs et commerces avec hôtel trois étoiles, le monolithe, l'hôtel de Région... Les activités liées à la culture et aux loisirs tiennent aussi une place de choix. Un cinéma multiplexe (14 salles et 3 400 places), des restaurants, des commerces, des activités de loisirs (bowling, escalade, balnéothérapie et fitness, roller, sports virtuels...) sont prévus. De même que la reconversion des Docks du port Rambaud avec l'installation d'activités liées au fleuve mais aussi à la communication, aux arts, au multimédia... Parmi les pionniers, la galerie Art 45, Radio Espace Group... Enfin, le Musée des Confluences, musée des sciences et des sociétés, s'installera à la pointe Sud de la Confluence et prévoit d'accueillir 500 000 visiteurs par an. Et fera figure de proue du projet.

L'urbanisme contemporain et démarche HQE

Dans ce site unique, le parti pris d'aménagement de l'architecte-urbaniste François Grether et du paysagiste Michel Desvignes est de faire pénétrer l'eau et la végétation au milieu du bâti et de donner une forte identité à ce quartier en tablant sur une architecture contemporaine et sur une protection de l'environnement. Après avoir démoli les bâtiments existants, les premiers coups de pioche ont été donnés pour la réalisation des bâtiments neufs des logements réalisés par Bouwfonds Marignan,(Lyon Islands), Nexity Apollonia (Saône Park) et ING Real Estate/Atemi (Le Monolithe).  Les ventes s'effectuent au prix moyen de 4 200 euros le m² avec quelques pointes à 5 000 euros pour les derniers étages. Cependant, certains logements sont réservés en priorité aux primo-accédants qui bénéficient d'un prix maîtrisé, imposé par la mairie, et qui se situe actuellement à 2 650 euros. L'architecture, comme le voulait le cahier des charges, est résolument contemporaine. A titre d'exemple et sans doute le plus futuriste, le « Lyon Islands » fait un clin d'œil au port fluvial avec des hauts d'immeubles qui évoquent une grue, des couleurs de façades mélangeant le cuivre, le métal, le gris anthracite, le bleu. Là encore couleurs que l'on retrouve dans les ports. Le bâtiment réalisé par ING, au sud de la gare de Perrache, joue la carte de la cité mixte avec logements, bureaux et commerces organisés autour d'un jardin central. Celui de Nexity, campé à la pointe du secteur de la Darse joue aussi  une carte innovante avec des maisons villas, des maisons sur le toit, des lofts modulables...qui épousent les vibrations de l'eau. Enfin, l'autre atout de ces bâtiments est de répondre à une forte qualité environnementale et donc de s'inscrire dans une démarche de développement durable. Déjà tout simplement en misant sur les orientations des logements pour faire rentrer un maximum de lumière et de chaleur, mais aussi  en renforçant l'isolation, en installant des capteurs solaires et des chauffages mixtes bois et gaz, en organisant le tri sélectif des déchets...

Les autres pépites de Lyon intramuros

Si Confluence(IIè) monopolise l'attention de par sa situation, sa dimension et sa volonté d'innovation, l'attractivité immobilière de la ville ne se résume pas à ce projet. Un peu partout dans la ville, des programmes fleurissent. Dans le 1er, sur les pentes de la Croix Rousse. Là où jadis les Canuts tissaient la soie, le quartier s'est embourgeoisé et devient résidentiel dans certains secteurs. Près du boulevard de la Croix Rousse, par exemple, Promogim propose deux réalisations où les deux pièces de 34 à 40 m² évoluent entre 150 000 et 194 000 euros et les trois pièces de 58 à 60 m² entre 245 000 et 262 000 euros. Le IIIè s'avère plus constructif avec la zac des Jardins de la Buire qui va compter 500 logements autour d'un parc paysager. Le tout à cinq minutes du quartier de la Part-Dieu et dix minutes de la fameuse presqu'île. Les prix y oscillent entre 3 500 et 4 100 euros. Cet arrondissement, c'est aussi le quartier Montchat. Où se décline plusieurs programmes autour de 3 500 euros le m². On peut même y trouver des maisons de ville avec terrain privatif et prestations de haut de gamme. A condition de faire très vite puisqu'il n'en reste que quatre à acheter : de 185 à 228 m² à partir de 706 000 euros. Les VI,VII et VIII  arrondissements construisent peu. A noter toutefois rue Victorien Sardou (VII è) le « Palais Pharos »(Bouwfonds  Marignan) autour de 3 300 euros du m² et rue de l'Europe (VIIIè), « Villapollonia » autour de 3 200 euros du m². Le IX è, c'est Vaise, un quartier en pleine mutation depuis cinq ans avec, à peu de distance le métro, la gare Sncf et le périphérique Ouest. Après la phase longue de démolition, le neuf prend le dessus. Et Vaise se positionne actuellement comme le second quartier bâtisseur après Confluence, bien sûr. On y trouve actuellement une dizaine de programmes signés Eiffage, Diagonale évoluant entre 3 200 et 3 600 euros le m². Par exemple, aux « Docklands », des trois pièces de 67 m² se vendent à partir de 244 000 euros et des cinq pièces de 128 m² à partir de 440 000 euros. Le IX è, c'est aussi la Duchère. Quelques barres y ont été détruites et remplacées par des résidences à l'échelle plus humaine accessible à moins de 2 500 euros le m².

Une périphérie constructive

La périphérie lyonnaise n'est pas en reste et de nombreuses zac sont initiées aux portes même de la ville. Villeurbanne profite d'anciennes friches industrielles pour conjuguer construction de maisons et d'immeubles. Le foncier, inférieur à celui de la capitale des Gaules, permet des prix de sortie modérés, à moins de 2 800 euros le m². Dans ce secteur, les Nouveaux Constructeurs proposent un programme de 67 logements dont 53 à l'accession réservée aux primo-accédants avec pour originalité une option pour diminuer encore le prix en finissant, par exemple, les peintures ou le revêtements des soles : résultat, des prix s'échelonnant entre  2 400 et 2 600 euros selon les finitions à réaliser. En bordure du célèbre parc de la Tête d'Or et du cours Vitton, les prix remontent pour avoisiner les 3 400 euros le m². Tassin joue également le renouveau avec, en plus, la création d'un vrai centre-ville qui faisait réellement défaut. Une dizaine programmes reliant la place Péragut à l'avenue de la République se vendent entre 3 400 et 4 000 euros le m². Une opération signée Cogedim, le « Jardin en ville » affiche une vraie volonté de qualité environnementale avec des façades végétalisées pour faire écrin à la chaleur comme au froid, des volets bois coulissant, une chaudière à gaz à condensation...Les autres réalisations effectuées par Nexity ou Eiffage Immobilier, par exemple, tournent autour de
3 500 euros le m². Autre commune dynamique, Oullins, à l'ouest de Lyon, qui offre actuellement des programmes dans le centre autour de 3 600 euros le m². A l'avenir, l'offre devrait s'y détendre, des pourparlers ayant lieu avec Réseau Ferré de France pour la vente de terrains occupés par d'anciens ateliers de réparation. A l'Est, c'est Vaulx-en-Velin qui essaie de redorer son image avec notamment, le « Carré de Soie » et des programmes qui s'y commercialisent autour de 2 500 euros le m². Mais il y a aussi, moins urbanisée et très résidentielle, la commune de Saint-Priest où des résidences griffées Nexity ou SLCI Promotion se négocient entre 3 500 et 3 800 euros le m². Dans tous les cas, des banlieues qui s'améliorent, se restructurent et offrent une bonne qualité de vie. Tant aux acquéreurs qu'aux locataires  et bien sûr  aux bailleurs qui peuvent, selon qu'ils optent pour le Robien recentré ou le Borloo Populaire entre, respectivement, 14,21 €/m² et 11,37€/m², avec, dans ce dernier cas de figure , un plafond de ressources des locataires.

Elisabeth Lelogeais