Devenir propriétaire est une belle aventure mais aussi une longue aventure. Entre la signature du contrat de réservation et l'entre dans les lieux, il faut compter dix-huit mois pour habiter le logement. Mais le Jour J, la magie opère. Du tout neuf, tout propre et une parfaite distribution de l'espace. Sans oublier des garanties importantes en cas de soucis.

Si le neuf attire autant d'acquéreurs, c'est qu'il a de nombreuses cordes à son arc et qu'il sait séduire par un certain nombre d'éléments. Il y a d'abord cette odeur de neuf, de peintures fraîches, de propre, de premier accédant dans les lieux même si parfois, le « premier » essuie les plâtres. Et un vent de liberté envers des travaux qui ne sont pas ici de mise. Un espace clean, du bien-être. Mais au-delà des sensations, des éléments concrets. De l'espace mieux distribué que dans un immeuble ancien où de longs couloirs laissent un espace perdu ; des terrasses ou de larges balcons qui permettent de s'aérer dès les premiers beaux jours ; une isolation performante au niveau acoustique sans cesse améliorée évinçant le bruit mais aussi au niveau thermique, jouant selon les saisons, avec le chaud et le froid. Et l'apparition de triple vitrage devrait encore renforcer les deux niveaux d'isolation. Acheter un logement neuf, c'est aussi profiter des dernières innovations au niveau des matériaux, des labels, des expériences en matière de développement durable. Sans compter les garanties liées à ce type d'achat, les appels de fonds très réglementés et les frais d'acquisition, moins élevés que dans l'ancien. Acheter du neuf, c'est donc une garantie de sécurité à tout point de vue.

Acheter pour habiter, c'est choisir son toit. Un vrai nid qui va abriter toute la famille et dans lequel on doit vivre à l'aise. Un nid qui compte fort cher compte tenu des prix actuels du m2. D'où l'obligation d'être très vigilant sur l'emplacement, la qualité de la construction, la distribution du logement, l'environnement.

Bien souvent, le choix du site est dicté par le trajet à effectuer par rapport à son lieu de travail. Question de bon sens puisqu'il est en effet saugrenu de passer des heures dans les transports. Reste que dans un couple, le lieu de travail de l'un peut être aux antipodes de celui de l'autre... mais là c'est une décision personnelle à prendre. Peut-être pour éviter des discussions conjugales mais sans doute davantage pour assurer l'avenir de leur progéniture, les candidats à l'acquisition se penchent de plus en plus sur la carte scolaire. L'accès aux lycées publics de renom, à Paris comme dans les grandes métropoles régionales, fait désormais parti des critères de recherche. A défaut, un bon lycée privé peut aussi faire l'affaire et déterminer un choix. L'environnement est également un facteur primordial et qui se décline en plusieurs composantes. L'environnement, ce peut être la proximité des transports en commun. Un critère majeur à Paris, en Ile-de-France et dans quelques grandes villes, mais qui est très relatif dans les villes moyennes où la voiture reste le moyen favori de déplacement. L'environnement, c'est aussi un secteur de quartier avec ses commerces de détail, ses marchés. Des lieux vivants où vous prenez vite vos habitudes chez le boulanger, le boucher... Et c'est bien évidemment, pour les jeunes parents citadins, la proximité d'un square ou d'un parc pour faire prendre un bol d'air aux enfants. Et quand les bambins sont devenus adolescents, l'environnement revient vers un moyen de transports proche pour assurer les voyages nocturnes, mais aussi un quartier sûr, sans trop de phénomène de bandes. Tous ces éléments de recherche sont évidemment très subjectifs. Mais pire encore, il faut qu'ils se conjuguent avec un programme neuf dans le secteur convoité et qu'ils soient compatibles avec un budget. Toutefois, il est assez rare de pouvoir satisfaire tous ces critères de recherche. Il faut souvent faire une croix sur l'un d'entre eux au moins. A vous de voir lequel mais dans tous les cas, n'achetez que si vous vous sentez à l'aise dans le quartier. Ce qui impose de s'y promener à différentes heures du jour et de la nuit.

A Paris, le problème ne se pose pas réellement, les maisons neuves se comptant sur les doigts d'une main et atteignent des prix exorbitants. En toute première périphérie, l'offre n'est guère plus alimentée. Un parisien qui veut donc habiter dans une maison individuelle et disposer d'un jardin doit s'orienter vers la seconde couronne. Et là se pose à nouveau le problème des transports en commun, de la seconde voiture... A défaut de trouver une maison, vous pouvez acheter un appartement avec terrasse. Certes, l'odeur des plantes en bac n'est pas la même que celle des plantes en pleine de terre. Mais le centre d'une ville n'est pas comparable avec la périphérie aussi résidentielle soit-elle. Pour le jardin suspendu et le bien-être, l'appartement avec terrasse peut être un bon compromis. Dans les grandes métropoles régionales, le schéma ressemble assez souvent à celui de Paris, les maisons de ville étant construites au compte goutte, faute de foncier. Et là aussi, vous devez vous orienter vers la périphérie. Dans les villes moyennes, la donne est tout à fait différente. A moins d'habiter un très bel immeuble ancien dans le centre, les acquéreurs recherchent la périphérie pour habiter une grande maison avec un grand jardin qu'ils rejoindront sans embouteillage et dont ils pourront réellement profiter dès les premiers beaux jours et chaque week-end.

C'est évidemment un point déterminant. En tant que non professionnel, il est vrai qu'il n'est pas toujours facile de savoir si la construction est de bonne qualité ou pas. Il faut savoir toutefois que les techniques de construction et les normes qui sont imposées ont considérablement remonté le niveau de la construction. Et les garanties que peuvent d'ailleurs faire jouer les acquéreurs en cas d'incident prouvent que la construction doit essayer de se hisser au plus haut niveau. Prendre aussi en compte les labels ou les certifications qui font preuve d'un objectif presque proche de la perfection de la part des promoteurs et lire, bien sûr, les descriptifs techniques. Ils sont parfois un peu abstraits ou trop imprécis, mais à vous de poser les questions complémentaires au promoteur ou à quelqu'un du bâtiment. Dans tous les cas, avant de vous engager, prenez le temps de regarder les immeubles neufs ou très récents, de visiter éventuellement lorsqu'il reste quelques appartements terminés à vendre. Vous verrez ainsi comment vieillit l'immeuble, quelles sont les prestations... Si, au bout de deux ans de construction, la pierre agrafée se désolidarise du bâtiment ou que des fissures se font jour dans les parties communes, fuyez ! Evidemment un bâtiment peut jouer de malchance et cumuler tous les avatars. Toutefois, pour mettre toutes les chances de votre côté, on ne peut que conseiller de s'adresser à des promoteurs nationaux ou locaux réputés. Méfiez-vous des SCI à nom inconnu. Il peut s'agir d'une entreprise générale de bâtiment qui dispose d'un terrain et s'improvise promoteur sans en maîtriser toutes les étapes. Pour plus de sûreté, contacter des promoteurs affiliés à la fédération des promoteurs-constructeurs (FPC) qui sélectionne scrupuleusement ses adhérents.

Pour un béotien, lire un plan relève de l'apprentissage à la lecture. Il faut dire que les vendeurs sont très expérimentés, expliquent très vite en donnant les points forts et en sortant du bureau de vente, vous avez tout compris. Mais une fois chez vous, vous n'arrivez plus à tout comprendre. Il faut apprendre à en déchiffrer le plan, à en saisir la symbolique des traits, à détecter que ce mur est porteur ou non, que cette cloison peut être abattue, que les portes s‘ouvrent dans tel sens, que les convecteurs ne sont pas plantés au milieu d'un mur... Un bon plan est celui dans lequel on circule sans souci et dans lequel on s'imagine vivre. Sous le terme circulation, plusieurs degrés de lecture. Le plus simple est que l'on ne passe pas dans une chambre pour aller dans la salle de bain, notamment dans les grands espaces. Exceptionnellement, pour des petites surfaces occupées par un couple, passer par le living pour arriver dans la chambre est supportable et gagne de la place par rapport à la pièce principale en évitant un couloir. Circuler dans un grand appartement, c'est aussi une bonne distribution des pièces avec une entrée qui ouvre sur le living où l'on « se pose » en rentrant et qui dessert par un dégagement, les chambres organisées en « suite » parents avec salle de bains et les autres avec salle d'eau. Tout est traduit sur le plan avec les dimensions de l'entrée, la désignation des portes. Ne pas négliger la largeur des couloirs ni celle des portes pour que tout le monde se déplace aisément. Non seulement des personnes handicapées, mais des personnes en pleine forme qui aiment bien changer de décoration et donc bouger des meubles, qui peuvent vouloir dîner dans la chambre sans avoir à se contorsionner avec un plateau. La circulation, c'est aussi un séjour qui s'ouvre si possible sur une terrasse. L'idéal, c'est qu'il y ait un accès direct de la cuisine à la terrasse et celle-ci doit être assez grande pour y prendre des repas à plusieurs convives. Un bon plan, c'est aussi une parfaite gestion de l'espace. Un grand séjour et une chambre attenante, ce même séjour et toujours selon le plan, une cuisine également attenante. L'humeur, la mode avec ses tendances diverses et la composition de la famille changeant, il faut entrevoir la possibilité d'ouvrir le séjour sur la cuisine ou le séjour sur la chambre. Il faut donc que les pièces entourant le séjour puissent être décommandées. Ce qui est possible, sauf si les murs sont porteurs, traduits sur les plans en trait hachuré ou poché bien noir. En général, la portée ne va pas au-delà de six mètres pour être sûre. Seule échappatoire, le dernier étage où les murs qui ne portent plus de plancher peuvent davantage supporter un chargement. Dans les autres cas, s'il s'agit de simples cloisons matérialisées par un double trait, il est tout à fait possible de les abattre.

L'appartement témoin subjugue par les prestations proposées. Toutefois, il faut savoir que les documents contractuels ne proposent, bien souvent, que des prestations de base sur les parquets, les moquettes, les carrelages, la robinetterie, le sanitaire. Soit vous l'acceptez, soit vous optez pour la catégorie supérieure de moquette, de parquet ou de robinetterie, mais dans ce cas, vous devrez débourser davantage. Les promoteurs nationaux disposent d'ailleurs de show-rooms qui font rêver. Mais attention, certains show-rooms sont faits pour choisir, dans l'enveloppe contractuelle impartie, la couleur de la moquette ou du sanitaire, alors que d'autres sont faits pour choisir une gamme supérieure en parquet, robinetterie, moquette, faïence... et donc des achats facturés en plus. Il est vrai qu'il peut être tentant de faire installer un parquet avec en dessous des rampes qui diffusent de la chaleur l'hiver et de la fraîcheur l'été, et qui, de surcroît, évite la pose de radiateurs plus ou moins gracieux. Ou qu'une douche à jet est un luxe qui n'est pas encore contractuellement proposé par les promoteurs. Une lapalissade peut-être, mais dans l'euphorie de l'achat et de la féerie des show-rooms, le rêve peut parfois enlever toute notion de réalité.

Qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison « en village », l'acquisition en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), appelée aussi vente sur plan, se déroule selon un même schéma. Dans un premier temps, on signe d'abord un contrat de réservation ; et dans un second temps, on signe le contrat définitif.

Ce contrat n'est pas rendu obligatoire par la loi, mais il est, en pratique, proposé à l'acquéreur d'un logement futur. Il doit contenir les renseignements suivants : la description du logement, la surface habitable ainsi que le nombre de pièces principales, de pièces de service, de dégagements et dépendances ainsi que la superficie du jardin ou de la terrasse. Mais aussi une note technique sommaire indiquant la situation du logement dans l'immeuble ou dans l'ensemble du programme, la liste détaillée des équipements collectifs, les différents matériaux de construction, leur nature et leur qualité. Les clauses résolutoires et suspensives concernant l'obtention des prêts, et la réalisation de la vente du bien précédent. Le prix de vente, prévisionnel ou révisable : si le prix est prévisionnel, il peut être modifié entre la réservation et la vente à hauteur de 5 %. S'il est révisable, il peut évoluer en fonction de l'indice BT01 du bâtiment. Mais aussi le montant du dépôt de garantie 5 % si la vente se signe dans un délai d'un an, 2 % si elle se réalise dans les 2 ans. Cette somme est versée sur un compte spécial déposée dans une banque ou chez un notaire.

Avant de faire signer le contrat définitif, le promoteur doit proposer le projet pendant un mois. Un délai tout juste suffisant pour vérifier que le projet correspond bien à ce qui a été promis. L'acte de vente doit en effet reprendre le contrat de réservation mais aussi l'affiner en y apportant davantage de détails. A savoir la description détaillée du logement (le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipements individuels, la nature et la qualité des matériaux) ; le prix, son éventuelle révision et le calendrier des paiements ; la désignation de l'organisme bancaire qui garantit l'achèvement ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur ; le délai de livraison ; les pénalités de retard. Sans oublier les annexes au contrat que sont : les plans, coupes et élévations avec les cotes utiles, l'indication des surfaces de chaque pièce et dégagement ; le plan côté du local vendu et une notice des éléments d'équipements propres au logement ; le certificat d'urbanisme ; l'état d'inscription des hypothèques ; le règlement de copropriété ; l'attestation d'assurance responsabilité professionnelle du promoteur ; l'attestation de l'assurance dommages ouvrage pour faire jouer la garantie décennale. Une fois toutes ces formalités respectées, le moment est arrivé de passer chez le notaire pour concrétiser l'achat.

Deux types de versements avec échelonnement des paiements existent en fonction de la garantie prise par le promoteur. Si le promoteur bénéficie d'une garantie extrinsèque (délivrée par un organisme de caution), ce qui est très courant, l'échelonnement est le suivant : 35 % du prix total à l'achèvement des fondations, 70 % du prix total à la mise hors d'eau (fin du gros-œuvre, murs extérieurs édifiés, toiture posée, terrasses achevées), 95 % du prix total à l'achèvement des travaux, 5 % à la livraison, sauf si l'acquéreur émet des réserves. Si le promoteur bénéficie de la garantie intrinsèque (sur ses fonds propres), les sommes totales versées ne peuvent excéder : 20 % du prix à l'achèvement des fondations, 45 % à la mise hors d'eau, 85 % à l'achèvement des travaux, le solde, 5 %, à la livraison, sauf réserves.

Le jour J, tant attendu, arrive et le logement va donc être livré. Lors d'une réunion avec le promoteur, un état des lieux contradictoire s'impose. Dans ce procès-verbal, l'acquéreur doit noter tous les défauts de conformité et les vices affectant éventuellement le logement : fissures, joints défaillants, huisserie mal ajustée, double-vitrage rayé ou laissant apparaître une poche d'air anormale, traces d'humidité, éclat d'émail dans la baignoire... Certains défauts peuvent également exister dans les parties communes tels le dysfonctionnement de l'ascenseur, la rampe d'escalier de service mal fixée, l'impossibilité de manœuvrer dans le parking...

Inscrire tous les défauts dans ce procès-verbal sachant qu'il reste encore un mois pour signaler au vendeur les problèmes rencontrés au moment de l'aménagement.Toutes les remarques doivent être indiquées par écrit et sous pli recommandé. A défaut, il sera considéré que le logement a été accepté tel quel. Tant que les réserves ne sont pas levées, le solde du prix (5 %) reste consigné.

En raison d'intempéries, de cas de force majeure ou d'une grève, le promoteur peut accuser un certain retard dans la livraison du programme. Ces incidents, indépendants de sa volonté, ne peuvent lui être imputables. Hormis ces causes, il doit livrer le logement dans le temps imparti dans le contrat de réservation. Le cas échéant, plus de 15 jours, il doit s'acquitter des pénalités de retard mentionnées au contrat.

Elles sont de trois sortes, ne jouent pas au même moment et ne s'emploient pas pour les mêmes maux.

En achetant un logement, le futur propriétaire doit s'acquitter d'un certain nombre de frais, appelés souvent frais notariés. A tort d'ailleurs car les sommes perçues par le notaire ne tombent pas systématiquement dans son escarcelle. Les frais de mutation sont dispatchés en deux grandes rubriques, les droits et taxes payés au Trésor public et la rémunération proprement dite du notaire. Ils ont légèrement augmenté depuis le 1er janvier 2006, (mais les droits de timbre sont supprimés) et représentent environ 5 % du montant pour l'acquisition d'un logement neuf contre environ 7 % pour l'achat d'un logement ancien. Le Trésor public perçoit des taxes sur tout achat de construction neuve. Et le notaire se transforme alors en collecteur d'impôt pour le compte de l'Etat. Vous devrez verser la taxe de publicité foncière (0,615 % du montant de l'investissement), sauf si votre commune vous en dispense, ce qui peut arriver mais se produit toutefois de plus en plus rarement. Vous devrez payer le salaire versé au conservateur des hypothèques (0,10 % du prix de vente). Depuis le 1er janvier 2006, il n'y a plus de droits de timbre à payer. Côté émoluments du notaire, quelques précisions à maîtriser. Les émoluments du notaire sont de deux ordres : il y a les émoluments variables calculés en fonction des formalités administratives qu'il accomplit en votre nom (actes d'état civil, extraits cadastraux,... Ils peuvent d'ailleurs être nommés parfois émoluments de formalités. Puis il y a les émoluments fixés par décret, mais déterminés en fonction d'un barème dégressif inversement proportionnels aux tranches de prix et en fonction du nombre de logements construits dans l'opération. Pour une opération inférieure ou égale à 10 lots, le tarif de base est le suivant : 5 % de 0 à 3 049 €, 3,30 % de 3 049 à 6 098 €, 1,65 % de 6 098 à 16 769 et 0,825 au-delà. Lorsque le logement neuf fait partie d'un programme comportant plus de 10 logements, les émoluments sont réduits de 20 % (entre 11 et 24 lots), de 33 % (de 25 à 99 lots), de 50 % (de 100 à 249 lots)... A ces divers tarifs d'émoluments s'ajoutent la TVA à 19,6 %.

Elisabeth Lelogeais