Le logement, appartement ou maison en village, est acheté en l'état de futur achèvement avec un contrat définitif de vente après la signature d'un contrat de vente préliminaire ou de réservation. Il se finance au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Il est garanti, selon diverses étapes à partir de sa livraison. Explications.

La plupart des appartements neufs se commercialisent, aujourd'hui, sur plan. Ce que les professionnels appellent, la vente en l'état futur d'achèvement. Lorsque l'acquéreur se lance dans l'aventure, il ne dispose donc que du plan-masse de la résidence ou du « nouveau village », du plan des divers appartements, de l'emplacement de l'immeuble. Il lui faut donc déchiffrer le plan, s'imaginer dans l'espace et attendre au moins 18 mois pour y habiter. Aventure n'est donc pas un vain mot. Pour autant, cette vente est bien encadrée par la loi et obéit à un processus intangible.

Première étape : le contrat de réservation
En signant ce premier document, le promoteur s'engage à réserver l'appartement choisi ou la maison inscrite dans un « village ». Ce document doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Sous peine de nullité, il doit contenir un certain nombre d'éléments :
- la description du bien : surface habitable, nombre de pièces, mais aussi superficie du terrain, des annexes pour une maison ;
- un plan masse définissant clairement le nombre d'appartements et de maisons à construire et leur orientation, leur emplacement ;
- une notice technique descriptive précisant les matériaux de construction et la qualité des éléments d'équipement prévus ;
- le prix de vente ;
- la date de signature du contrat définitif chez le notaire ;
- les caractéristiques du ou des prêts demandés pour le financement de l'opération ;
- les conditions de récupération du dépôt de garantie.

A savoir
A compter de la réception de ce contrat de réservation dit aussi préliminaire, l'acquéreur dispose d'un délai de sept jours pour se rétracter sans avoir à fournir de motifs spécifiques.

Seconde étape : le contrat définitif de vente
Avant de signer l'acte authentique chez le notaire, l'acquéreur doit être en possession du texte de ce contrat depuis un mois au moins pour en faire une lecture attentive. L'acte définitif doit contenir de façon très détaillée :
- le plan masse de l'opération ;
- la désignation du terrain sur lequel sera édifiée la maison (en cas de maisons groupées);
- la description détaillée du lot ou de la maison vendue avec un plan coté, précisant les raccordements prévus aux différents réseaux, les travaux d'équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l'utilisation de la maison ;
- le prix et les modalités de paiement ;
- le délai de livraison, de préférence au mois près ;
- les clauses suspensives ;
- le prix et les modalités de paiement ;
- les pénalités dues par le promoteur en cas de retard de livraison ;
- les pénalités dues par l'acquéreur en cas de retard de paiement d'une échéance ;
- le règlement de copropriété ou les statuts de l'association syndicale libre ;
- la garantie d'achèvement qui assure que le logement sera terminé et livré quoi qu'il arrive, ou la garantie de remboursement pour récupérer les fonds en cas de résolution de la vente pour défaut d'achèvement.

Un paiement échelonné en fonction de l'avancement des travaux
L'acquéreur paie au fut et à mesure de l'avancement des travaux. C'est ce que les professionnels appellent un paiement échelonné ou une grille d'appel de fonds. Dans tous les cas, le paiement est protégé par la loi qui en définit les modalités précises en fonction de l'avancement du chantier :
- 35% du prix à l'achèvement des fondations,
- 70% à la mise hors d'eau,
- 95% à l'achèvement des travaux.
Le solde (5%) est versé à la réception des travaux ou peut être consigné en cas de contestation.

Réception : le point de départ des garanties
En achetant en Vefa à un promoteur, ce n'est pas l'acquéreur qui « réceptionne » le logement. La réception a lieu entre le promoteur et les entreprises qui ont réalisé les travaux. Un procès-verbal de réception est alors dressé dont il est important d'avoir une copie. Ce document sera utile ensuite, au moment de la livraison. Même si ce document n'indique aucune anomalie, il est important de tout vérifier, du sol au plafond. Dans tous les cas, il faut demander à ce qu'un exemplaire du procès-verbal de réception soit remis lors de la livraison.
Lors de la livraison, l'acquéreur signe un procès-verbal sur lequel il peut noter les éventuels défauts de conformité constatés, les fameuses réserves. Il dispose d' un mois pour signaler les vices apparents non détectés lors de la remise des clés. Dans un tel cas, le promoteur doit être prévenu par lettre recommandée. Il aura l'obligation de procéder aux réparations éventuelles. Et si le logement n'est vraiment pas conforme aux prévisions du contrat, l'acheteur peut toujours faire consigner chez le notaire le solde du prix de la maison (5%) jusqu'à ce que les travaux de réparations nécessaires aient eu lieu.

La réception des travaux est le point de départ des différentes garanties dues par le maître d'ouvrage. La garantie de parfait achèvement s'applique pendant un an à compter de la réception de l'ouvrage aux vices ou défauts de conformité apparus à la réception ou dans l'année qui suit. La garantie de bon fonctionnement qui concerne les éléments d'équipement, fonctionne pendant deux ans. Enfin, la garantie décennale peut être invoquée pendant dix ans pour tous les désordres relatifs à la solidité du bâtiment.

Trois sortes de garanties
*La garantie de parfait achèvement (un an)
La garantie de parfait achèvement entre en jeu que lorsque les vices apparents au moment de la réception, quelle que soit leur importance, ont fait l'objet de réserves sur le procès verbal. Sont également concernés les défauts non visibles le jour de la réception parce qu'ils ne se sont révélés qu'ensuite et ont été signalés dans l'année suivant la réception. Faute de réserves, ces défauts ne relèvent pas de la garantie obligatoire et doivent être pris directement en charge par le promoteur au titre de sa responsabilité contractuelle. L'entrepreneur doit réparer les défauts ainsi mentionnés, sans qu'il soit nécessaire de prouver une quelconque faute de sa part. Si l'entrepreneur ne corrige pas les défauts qui lui ont été signalés par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai fixé, une mise en demeure d'agir ou une sommation par acte d'huissier doit lui être adressée. Ce préalable est indispensable pour obtenir la condamnation judiciaire de l'entrepreneur à exécuter les travaux ou l'autorisation de faire appel à une autre entreprise, aux frais de l'entrepreneur d'origine pour terminer les travaux.

*La garantie de bon fonctionnement ou biennale (deux ans)
Selon l'article 1792?3 du Code civil, les défauts affectant le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du logement sont couverts par une garantie de deux ans, dite (biennale) à compter de la réception des travaux. Sont visés les menus ouvrages, les éléments d'équipement dissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature de clos et de couvert. Grosso modo, sont couverts les éléments qui peuvent être retirés sans que la construction ne soit endommagée. En présence de désordres de ce type, l'entrepreneur concerné doit être informé par lettre recommandée avec accusé de réception. Comme dans le cas de la garantie de parfait achèvement, celle-ci entre en jeu sans qu'il soit nécessaire de prouver la faute du professionnel. S'il refuse d'intervenir pour remplacer ou réparer l'élément défectueux, une action en justice doit être engagée. En pratique toutefois, les travaux visés par cette garantie sont généralement peu coûteux ce qui rend exceptionnel le recours à une telle extrémité.

*La garantie décennale (dix ans)
Elle concerne la structure de l'immeuble ou de la maison (fondations, toitures, défaut d'étanchéité entraînant des infiltrations, murs, charpentes, canalisations...). Elle couvre ainsi les dommages qui compromettent la solidité de l'immeuble. Mais elle joue également vis-à-vis d'éléments d'équipement dès lors qu'ils sont indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert rendant alors le logement impropre à sa destination, c'est-à-dire inhabitable. Pour faciliter la mise en jeu de cette garantie, une assurance-dommages-ouvrage est souscrite par le promoteur. Elle va permettre à l'acquéreur d'être rapidement indemnisé, à charge pour l'assureur de se retourner contre les entreprises responsables.

L'assurance dommages-ouvrage : obligatoirement souscrite par le promoteur
Complémentaire de la garantie décennale, l'assurance dommages-ouvrage permet une prise en charge immédiate par l'assureur des travaux relevant de la garantie décennale sans attendre l'issue des procédures judiciaires engagées pour connaître de la responsabilité du professionnel. Cette assurance fonctionne à la simple constatation des dommages, sans qu'il soit nécessaire de prouver une quelconque faute commise par le promoteur-constructeur.
Pour la mettre en action, le désordre doit être déclaré dans un délai de 5 jours ouvrés maximum, à compter du moment où le maître de l'ouvrage à connaissance d'un dommage. L'acquéreur doit alors adresser à l'assureur une déclaration de sinistre par recommandé avec accusé de réception. A compter de la réception de la déclaration de sinistre, l'assureur de l'assurance dommages -ouvrage dispose de 60 jours pour désigner un expert chargé de vérifier que le dommage relève effectivement de la garantie décennale. Si l'expert estime que la garantie ne joue pas, il doit motiver sa réponse. Pour sa part, l'assuré est informé de la désignation de l'expert par son assureur et il dispose d'un délai de 8 jours pour le récuser éventuellement. Si le second expert désigné par l'assureur et récusé, un nouvel expert est désigné en justice. En principe, l'assurance dommages ouvrage n'intervient pas avant la fin de la première année qui suit la réception. En effet, les malfaçons constatées dans ce laps de temps sont prises en charge par le constructeur au titre de la garantie de parfait achèvement. Par exception toutefois, l'assurance dommages-ouvrage intervient avant réception si le contrat de construction est résilié pour inexécution des obligations du constructeur ou pendant la première année qui suit la réception, si l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations après une mise en demeure restée infructueuse. Lorsqu'elle est acquise, l'indemnisation versée à la victime au titre du dommage ouvrage, lui permet de reconstruire et de remettre à neuf l'ouvrage ou la partie d'ouvrage endommagée, comme si le dommage ne s'était jamais produit. Cette assurance n'inclut pas la prise en charge de la privation de jouissance et pertes de loyers. Il est cependant possible de souscrire des extensions de garanties au contrat dommages-ouvrage afin de couvrir les dommages dits immatériels. Ajoutons enfin, que quelle que soit leur importance, le coût des travaux de démolition, de déblaiement, de dépose ou de démontage est supporté par l'assurance. Autre avantage de cette assurance, elle se transmet aux propriétaires successifs lors de la vente, à charge pour le notaire de remettre le certificat d'assurance délivré par l'assureur à l'acquéreur. L'absence d'assurance dommages-ouvrage n'est toutefois pas sanctionnée dans le cas où des particuliers font réaliser des travaux pour eux-mêmes ou pour leur famille. L'entrepreneur doit respecter les règles de construction, il est tenu à une obligation de résultat qui ne serait pas respectée si les travaux sont défectueux ou dangereux. Il s'agit d'une disposition d'ordre public et le vendeur ne peut se décharger de cette responsabilité en prévoyant une clause dans le contrat de vente. De fait, les désordres non couverts par la garantie décennale qui apparaissent après l'année de garantie de parfait achèvement doivent être signalés à l'entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur d'un logement neuf est tenu de délivrer un logement dont les caractéristiques correspondent à celles énoncées dans le contrat de vente et ses annexes ainsi que dans les documents déposés chez le notaire qui reçoit les ventes. Quelle que soit leur importance, les défauts de conformité sont pris en compte et l'acquéreur peut, soit exiger la mise en conformité du logement si celle-ci est possible, soit demander la résolution du contrat et éventuellement des dommages et intérêts.
L'action en responsabilité du vendeur pour défaut de conformité, relève de la prescription de droit commun de 30 ans, que le défaut soit apparent ou caché. Du fait de l'obligation de résultat à laquelle l'entrepreneur est astreint, celui pour le compte de qui les travaux ont été effectués doit saisir le tribunal si la réparation n'est pas accomplie. Toutefois, la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur ne sera engagée dans le cadre de cette action, qu'à condition de prouver, d'une part, l'existence d'une faute de l'entrepreneur et d'autre part, un lien entre la faute et le dommage subi. Autant dire, qu'il s'agit très souvent d'une procédure longue et coûteuse dans laquelle, le présumé responsable s'efforcera de dégager sa responsabilité en établissant que le dommage est dû à un cas de force majeure ou à la faute du maître d'ouvrage...

Marie Dutertre