Acheter un bien sans avoir revendu l'autre est possible grâce au plan de financement sur-mesure accordé par les banques. Mais l'opération a toujours un coût.

C'est un bien comme ce couple en rêvait depuis longtemps. Un magnifique deux pièces de 43 m² avec petite terrasse donnant sur jardin privatif avec le chant des petits oiseaux en prime. Impossible d'y résister lorsque l'on habite un studio de 29 m², bien situé au niveau des transports et des commerces mais bruyant et nécessitant de lourds travaux. Et puis, quitte à changer, autant prendre plus grand et miser sur du neuf avec ses garanties, ses normes d'isolation assurant des économies d'énergie, son absence de travaux dans les années à venir. Bref, le coup de foudre pour un logement peut bel et bien exister. Seul handicap dans ce scénario, le studio n'est pas encore vendu et il va donc falloir trouver un montage financier.

Des exemples comme celui-ci sont courants et un peu paradoxales. En effet, certains acquéreurs cherchent pendant des mois sans trouver mais ayant déjà revendus le bien précédent, ce qui peut les obliger à devenir locataire pendant quelques temps. Sauf à composer avec le preneur, souvent pressé de rentrer dans les lieux, par plaisir mais aussi plus pragmatiquement pour ne pas payer un loyer plus une mensualité de crédit s'il est primo-accédant. Parfois, les « secondo-accédants » cherchent un bien sans vraiment quadriller les programmes et le trouvent justement ! en revanche, ils ne peuvent l'acheter tant qu'ils n'ont pas revendu le premier car il va falloir faire face aux appels de fonds. Et il faut tenir compte également de la conjoncture. En 2 007, les biens se revendent moins vite que dans les années précédentes, les prix devenant très élevés et les acheteurs plus exigeants, plus réfléchis et donc prenant plus de temps avant de se décider. Et entraînant de ce fait, un allongement des délais de vente. Le baromètre réalisé par Se Loger.com en fait état, avec bien sûr des disparités selon les villes et les types de produits à revendre. Dans le neuf, en revanche, les programmes sont encore insuffisants dans de nombreuses communes et donc le neuf s'écoule rapidement. Plus encore pour les appartements situés en hauteur, bénéficiant d'une bonne exposition. Très souvent d'ailleurs, ce sont ceux qui partent le plus rapidement. Aussi, dès l'instant où le bien neuf plaît, mieux vaut se décider vite. Pas question en effet de se faire enlever, à la barbe et au nez, ce bel appartement, bien distribué et inondé de lumière. Pas de panique non plus, les banques ont étudiés ce cas depuis longtemps et sont particulièrement bien rôdées. Autant dire qu'un banquier va proposer soit le système des intercalaires avec des fonds se débloquent au fur et à mesure de l'avancement du chantier, soit le prêt-relais dans ses diverses formes.

Le déblocage des fonds en Vefa

En optant pour un logement neuf, appartement ou maison en secteur groupé dit aussi en village, et donc en état futur d'achèvement, l'acquéreur sait qu'il ne va pas recevoir, de son banquier, un versement total des fonds. Contrairement à une vente portant un bien ancien auquel cas la banque débloque toute la somme d'un seul coup. Dans le neuf, la procédure est différente dans la mesure où lorsque l'on achète sur plan, entre la signature chez le notaire et la livraison de l'immeuble et donc du bien, il faut compter plus d'une année. D'ailleurs, la loi du 3 janvier 1967 sur la Vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) (articles L 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitat) fait état d'un échelonnement des fonds. La loi limite les versements selon deux types de calendrier.

Si le promoteur bénéficie d'une garantie extrinsèque et donc d'une caution bancaire, les sommes versées atteindront au maximum :
-35% du prix à l'achèvement des fondations
-70% à la mise hors d'eau et donc à la fin du gros œuvre, murs extérieurs édifiés, toiture posée, terrasses achevées
-95% à l'achèvement des travaux
-100% à la livraison

Si le promoteur bénéficie d'une garantie intrinsèque et donc de fonds propres, les sommes versées ne peuvent excéder :
-20% du prix à l'achèvement des fondations
-45% à la mise hors d'eau
-85% à l'achèvement des travaux
-100% à la livraison

Ces fractions de prix sont des maxima, mais le promoteur peut réclamer des paiements intermédiaires, par exemple :
-5% à la réservation
-25% chez le notaire
-35% à l'achèvement des fondations
-50% lorsque le plancher du rez-de-chaussée est réalisé
-65% lorsque le dernier étage est édifié
-70% à la mise hors d'eau
-85% à la mise hors d'air (fenêtres posées)
-85% lors de la fin du cloisonnement des pièces

Ou encore
-5% à la réservation
-30% lorsque les fondations sont achevées
-35% à la pose de la toiture et à l'étanchéité des terrasses
-25% à l'achèvement des travaux
-5% à la livraison

Les intérêts intercalaires

Au fur et à mesure que la banque va débloquer les fonds d'un même prêt, l'emprunteur va devoir lui régler des intérêts dits intercalaires. Il s'agit en fait d'intérêts supplémentaires qui correspondent aux intérêts que l'emprunteur doit payer entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où il commence réellement à rembourser son prêt. En effet, le remboursement du prêt ne va démarrer que lorsque celui-ci sera entièrement débloqué. Ces intérêts intercalaires ont un coût. Ils sont calculés sur les parts de crédits débloquées et au taux d'intérêt auquel le prêt a été souscrit. Tant que la livraison n'a pas été effectuée, il n'y a pas d'amortissement du capital du prêt et pas de paiement des intérêts du prêt, mais seulement les intérêts intercalaires et l'assurance du prêt.

Cas pratique : exemple  fourni par le courtier Meilleurtaux

Acquisition d'un bien en Vefa
- Prix 180 000€
- Emprunt : 150 000€
- Taux hors assurance : 4,10%
- Assurance : 0,35%
- Mensualité du prêt : 1 117 €
- Total des intérêts intercalaires à 4 754€

Déroulement du paiement des intérêts intercalaires :

Le 1er janvier, lorsque les fondations de l'immeuble sont achevées, l'établissement bancaire effectue un premier versement de 45 000€ qui correspond à 30% de 150 000€. Chaque mois, jusqu'au déblocage suivant, l'emprunteur doit, chaque mois, les intérêts suivants : 45 000x4,10%/12= 154 €

Le 1er septembre, la toiture est posée. Second versement de la banque,
52 500€ : 35% de 150 000€. Chaque mois, jusqu'au prochain appel de fonds,
La somme à payer est de(45 000€+52 500€)x 4,10%/12=333 €

Le 1er janvier de l'année suivante, c'est l'achèvement des travaux. La banque verse un montant de 37 500 €(25% de 150 000€). La mensualité jusqu'à la livraison s'élève à(45 000+52 500+37 500€)x 4,10%= 461 €

A la livraison, trois mois plus tard, l'immeuble est livré. Au total, le montant des intérêts intercalaires s'élève à 4 754 €.
 
Et au quatrième mois, le prêt est enclenché avec une mensualité de 1 117€ comprenant amortissement d'une partie du capital et intérêts.

A savoir Pour réduire le coût des intérêts intercalaires et en cas d'une palette de prêts (PTZ,PEL,PAS,Prêt libre), un prêt peut être libéré en une seule fois. Ce qui peut même parfois éviter de régler des intérêts intercalaires.

L'option crédit-relais

Toujours dans le cas où la revente n'a pu avoir lieu avant l'achat, et l'on sait qu'il est très difficile de faire coïncider les deux opérations, l'autre solution, bien rôdée et si l'on veut éviter les intérêts intercalaires est de prendre un crédit-relais. Pas un crédit-relais sec sauf s'il s'agit d'un petit décalage entre la signature de la vente et celle de l'achat. Toutes les banques proposent aujourd'hui un prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique. Dans ce cas, le prêteur avance une certaine quotité de la valeur du bien et complète le besoin de financement par un prêt amortissable. Chaque mois, l'emprunteur rembourse les intérêts du prêt relais ainsi que les échéances du prêt classique, ces dernières incluant remboursement des intérêts et amortissement du capital. Ainsi, pour un besoin de financement de 161 000 euros, le coût du prêt relais, sur 12 mois, au taux de 3,30% et pour un montant de 63 000 euros revient à 1 211 euros. Qui devra s'ajoutera à celui du prêt amortissable de 98 000 euros sur 15 ans à 3,40%, revenant à 27 241 euros. Avec, pour coût final du prêt,
28 452 euros.
Dans l'hypothèse où le remboursement mensuel(relais+crédit amortissable), il est possible de contracter un prêt relais avec franchise totale accompagné d'un prêt assorti d'un « différé d'amortissement ». Une solution pratique mais un peu plus onéreuse. Pour le même cas de figure que ci-dessus, la différence est de 1064 euros.

Cas pratique : exemple fourni par UCB

Marie Dutertre